Рынок жилья: Квадратные миллиметры объявлены вне закона

В Москве больше не будут строить микроквартиры или же таковые утратят статус жилплощади, власти столицы объясняют это заботой о комфорте горожан. При этом «вышестоящая инстанция» в лице Госдумы объявляет подобный запрет незаконным. Очень странно… Подобных нестыковок в рамках главного города страны быть просто не может, значит, мы просто чего-то не понимаем.

«Принимая во внимание достигнутые в городе Москве показатели в сфере жилищного строительства, а также целевые показатели, предусмотренные указом президента Российской Федерации, при проектировании объектов на территории города Москвы отклонение от установленных минимальных значений площади квартир не допускается», — говорится в распоряжении столичной мэрии.

Согласно СНиП 31012003 «Здания жилые многоквартирные» для однокомнатных квартир минимальная площадь установлена в 28 квадратных метров, для двухкомнатных — 44 квадратных метра. А так называемые «студии» согласно Жилищному кодексу РФ вообще не относятся к жилым помещениям. В общем, строительство таких объектов согласовывать не будут.

«Жилье должно быть жильем, а не маленькой конурой, студии могут быть только в апартаментах. „Студий“ сейчас много понастроили — по 16, 18 и даже 8 метров», — считает основатель компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Бывает и меньше, за 1,9 млн рублей продаётся нечто, больше смахивающее по площади на ванную комнату или туалет. Да они в приличных домах нынче даже больше.

«За эту цену можно купить апартаменты-студию на третьем этаже кирпичного восьмиэтажного дома 1983 года постройки. Помещение площадью 6,1 квадратного метра продается с косметическим ремонтом. Окон в студии нет, но можно сделать санузел. До станции метро „Электрозаводская“ — 12 минут пешком», — говорится в сообщении сервиса «Домклик».

Не очень понятно, как подобную «квартиру» в принципе удалось согласовать, причём выгородить её в ещё советском доме. Но подобные конурки, увы, не редкость. Зачем они нужны, и почему застройщики в новых домах продолжают их проектировать?

«Нестандартные, малогабаритные квартиры могут нести важную социальную функцию. Купить квартиру с двумя жилыми комнатами по цене однокомнатной, с тремя — по цене двухкомнатной и так далее — это большая удача для покупателей, которые хотят получить максимум функциональности при сильно ограниченном бюджете.

В свете задач демографии искусственное ограничение на строительство таких квартир нецелесообразно, ведь для молодой семьи часто важна не столько площадь, сколько возможность иметь как можно больше отдельных помещений, пусть и на небольшом метраже", — уверен управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Вряд ли застройщики задумываются о какой-либо «социальной функции», кроме прибыли олигархов в РФ точно ничего не интересует. Более того, как показала ещё советская практика — когда квартиры «раздавали бесплатно» — так называемое малогабаритное жильё в принципе неудобно. Его строительство в конце 50-х запустил Никита Хрущёв, свернув возведение комфортных и просторных «сталинок», тогда всё делалось вопреки. Но уже через десять лет, при Брежневе, от подобных домов отказались. В них люди заселялись только при отсутствии вариантов и всегда старались сменять это жильё на более комфортное.

Кстати, так называемые «хрущёвки» — на самом деле они были спроектированы ещё до 1953 года — малогабаритными не были. Да, кухня и санузел там очень маленькие, но комнаты в целом вполне нормальные. Хотя, конечно, есть куда стремиться. Так и сами пятиэтажки планировали как временный вариант, на 20 лет. Пока всем не настроят красивых домов с просторными квартирами. Но, увы, не вышло.

Тем не менее, «малогабаритки» — это всё же не студии-сортирчики, в которых жить в принципе невозможно. Ряд риэлтеров утверждает, что таковые, если они оформлены как полноценные квартиры, берут ради прописки. Дороговато, однако, прописку купить можно намного дешевле.

Ещё одна версия — инвестиционная. Дескать, брали в расчёте на рост цены квадратных метров. Правда, тут тоже нестыковочка. Недвижимость, если она бесполезна, не стоит ничего — то, что невозможно так или иначе эксплуатировать, не может являться ценностью. Но ведь зачем-то такие лоты выставляются на продажу…

Более того, уже начали раздаваться голоса в пользу того, что данное решение столичных властей незаконно.

«Запрет на строительство маленьких студий в России невозможен. Маленькие студии появляются в связи с тем, что у людей есть спрос и недостаточно денег на покупку большой квартиры. Жилье дорожает, спрос не растёт, льготная ипотека практически заморожена. И застройщики ищут способы, как удешевить продукт, в том числе за счёт уменьшения квадратных метров. Если ребёнок выходит из семьи, начинает зарабатывать и может позволить себе маленькую квартиру, это же лучше, чем ничего. Потом он обзаводится семьей, продает маленькую квартиру, покупает большую», — рассуждает заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.

Допустим, цены уже давно не идут вверх, а вовсю падают. И продать что-либо на этом самом падающем рынке невозможно. Спрос не просто «не растёт», он исчез как таковой — денег у народа попросту нет. Наоборот, свободной жилплощади масса, только на рынке новостроек простаивает несколько миллионов квартир, которые по нынешним ценам точно никто не купит. Но, действительно, застройщики ищут разные варианты обменять свою недвижимость на деньги. Видимо, при помощи микроквартир и студий в том числе.

Хотя этот фокус вряд ли прокатит. Согласно исследованию компании Est-a-Tet, москвичи готовы покупать квартиры по стоимости до 150 тысяч рублей за квадратный метр, причём уже с хорошей отделкой. Сейчас цены в два раза больше. И на нормальные квартиры, и на студии. Тех, кто мечтает приобрести «сортирчик», как-то вообще не нашлось. К чему бы это?

В целом ситуация выглядит очень странной. Эти самые «студии» микроскопического размера самым активным образом продвигают, а теперь вот решили запретить. Очень похоже на элемент рекламы — типа «берите пока дают». Видимо, никто не берёт.