Кому выгодны 20 трлн ипотечных рублей долга граждан перед банками

Льготная ипотека кончилась — с сегодняшнего дня программа отменена, все лоббистские попытки её продлить успехом не увенчались. И не потому, что в госбюджете не нашлось денег, их особо много, в общем-то, и не нужно.

Главная проблема в том, что данный вид кредитов не нужен финансовому сектору, банки не знают, что делать с уже выданными ссудами. Им должны более 20 трлн рублей, и в любой момент все эти долги могут превратиться в тыкву.

Итак, льготной ипотеки больше нет, осталась обычная — «рыночная». Но очень странная, точнее, сугубо декларативная. Она как бы есть, но её нет. Действительно ли это так?

Посмотрим на факты: ставки по кредитам на покупку недвижимости от 20% годовых, тогда как по депозитам банки нынче платят столько же. Это как? Нельзя выдавать кредиты точно по той же цене, какова стоимость привлекаемых средств, прибыли-то не будет! Точнее, с учётом всех накладных расходов — и по вкладам, и по займам на покупку недвижимости — выйдет прямой убыток. Значит, что-то в нашей финансовой арифметике неверно.

Неверно существование такой «рыночной» ипотеки, банки и в самом деле вообще перестали выдавать данные ссуды. Так, за прошлый месяц ВТБ аж три раза повышал ставки по ипотеке и ужесточал условия предоставления услуги. Доужесточали до того, что она стала совершенно недоступной — в РФ просто очень мало людей, которые подпадают под эти требования. А недвижимость они и так могут купить, не влезая в долги.

«По факту сейчас ипотека становится роскошью, потому что реальные доходы населения ниже тех цифр, которые приводятся в статистике и аналитике. И для того чтобы сейчас взять в ипотеку квартиру либо какой то другой объект недвижимости, нужно иметь хороший доход и при этом неплохую кредитную историю.

Плюс достаточно большой первоначальный взнос в размере как минимум от 20%, в некоторых случаях от 30%. В некоторых банках одобряют от 40−50%. Банки стараются минимизировать свои риски. Зарплаты в размере 400 тысяч рублей для Москвы и для регионов 200−250 тысяч рублей — это запредельные суммы на фоне того, что всё-таки банки повысили ставки", — объясняет учредитель Ассоциации ипотечных брокеров Дмитрий Ракута.

С людьми, у которых доходы меньше, банки нынче даже не разговаривают. И 30% первоначального взноса — уже устаревшая информация. 50−60% становится нормой, точнее, уже стало ещё весной.

«Условия выдачи ипотеки в Росбанке стали запретительными. Очевидно, что они хотят ипотеку поставить на паузу. Но делает банк это вот таким издевательским образом», — говорит экономист Виталий Калугин.

Издевательским образом поступает не только упомянутый Росбанк, а все участники рынка скопом. Где-то «интригующие подробности» выдачи ссуды данного типа указываются открыто, где-то их объясняют уже в разговоре с клиентами. Но суть везде одна — денег не дадим, и не просите.

В ряде кредитных организаций уже началось реформирование структурных подразделений, ранее занимавшихся ипотекой. К слову, данный процесс стартовал отнюдь не вчера, сокращать или перепрофилировать персонал начали ещё зимой. Когда до всех финансистов наконец дошло, что с кредитами на недвижимость нужно срочно завязывать.

Согласно данным аналитической компании Frank RG, на начало июня 2024 года в структуре ипотечного портфеля российских банков 43% занимала ипотека с господдержкой. По новым ссудам её доля и вовсе доходила почти до 80%, причём это открытые данные. В частных беседах называются иные цифры, близкие к 100%.

Отказать «льготникам» было сложно, однако весной крупнейшие игроки рынка договорились и таки решились пойти на это. Объяснив всё исчерпанием лимитов господдержки, что не особо соответствовало действительности. Но иного выхода не было, чиновников просто дожали — банкиры больше не хотели играть в эту «русскую рулетку».

Уже упомянутый выше Росбанк — пятый по размеру ипотечного портфеля в стране — сейчас пытается от него избавиться. То есть продать права требования по этим кредитам. Если по-простому, «на пальцах» — пусть кто-нибудь другой получает проценты по этим ссудам. Если сможет…

Почему так? Ведь можно очень долго — средний срок ипотечного кредита сейчас составляет около 25 лет — получать хорошую прибыль. Но почему-то в Росбанке решили, что стоит выручить хоть что-то, но сейчас. К чему бы это всё?

Наверное к тому, что ситуация с ценами на недвижимость, которая находится в залоге у банков, очень неопределённая. Равно как и динамика просрочки ипотечных кредитов, реальную статистику по которой держат в строгой тайте. То, что тут всё плохо, ни для кого не секрет. Но насколько плохо — это не разглашается.

Продать столь опасный актив нынче практически нереально, разве что совсем за бесценок. На что руководство банка вряд ли пойдёт. Да и покупатель всё равно вряд ли найдётся, риски очень уже велики. Всё равно деньги очень большие, и рисковать таковыми желающих нынче нет.

Долгосрочное кредитование в принципе возможно лишь в том случае, если в стране прослеживаются экономические перспективы на тот же самый срок. Если имеется какая-никакая стабильность, уверенность в завтрашнем дне.

В РФ данное правило попытались нарушить, в условиях коллапсирующей экономики и постоянно снижающихся доходов населения у нас решили развивать ипотеку. В ней были заинтересованы застройщики, желающие за бешеные деньги продавать жилплощадь, собственно, именно они и пролоббировали «льготную» программу.

Финансисты, судя по всему, во всём этом тоже решили принять участие. Но сейчас опомнились. Всё — лавочка закрылась. Хотя от этого и не легче — налицо 20-триллионная мина замедленного действия, которая в любой момент может рвануть.