Девелоперы под ударом: «юридический терроризм» как системная уязвимость

Этот материал Евгении Петровой был опубликован на сайте информационного агентства «Новый День». Учитывая высокий общественный интерес к данной теме, «Свободная пресса» перепечатывает его без сокращений.

2024 год стал для рынка недвижимости РФ переломным: драйверы роста перестают работать, а экономика отрасли дает экспертам и инвесторам повод для пессимизма и беспокойства. Льготная ипотека, во всяком случае, как массовый инструмент, отменена. Рост ключевой ставки и политика ЦБ в целом ориентированы на «охлаждение» рынка. Инфляция и проблемы с рабочей силой увеличивают издержки строителей на фоне сокращения спроса.

Таким образом на сферу строительства оказывают влияние экономические, геополитические, демографические, фискальные и другие факторы. Часть из них являются объективными, часть регулируемыми — и становятся предметом обсуждения между разными экономическими агентами и регулятором, в процессе которого находится оптимальный баланс интересов, или, напротив, убирается возникший дисбаланс. Однако здесь хотелось бы остановиться на другом факторе, скорее даже явлении, которое, маскируясь под общественное благо, наносит и экономике, и социуму в целом, огромный вред.

В ноябре 2023 года в «Коммерсанте» опубликовали статью «Верните дверь обратно». Материал посвящен новому способу борьбы девелоперов с «потребительским терроризмом» — встречным искам о возврате некачественных материалов, на замену которых дольщики взыскали компенсации через суд.

Курьезный случай при ближайшем рассмотрении является следствием серьезной проблемы для отрасли — «потребительского экстремизма», как его называют в прессе. Этот термин не имеет юридического определения, однако в специальной литературе говорится, что это «умышленные действия потребителей, пытающихся причинить ущерб интересам продавца товаров и услуг не с целью защиты своих прав, а извлечения материальной, имущественной выгоды, путем совершения различных манипуляций законодательством о защите прав потребителей».

Однако явление, которое мы наблюдаем сейчас в строительной сфере России, гораздо масштабнее и системнее того, что принято считать «потребительским экстремизмом».

Чаще всего в качестве примеров такого рода экстремизма приводят правоприменительные практики зарубежных стран, наиболее известным из которых является «дело о чашке кофе» — Стелла Либек, облившись горячим кофе, купленным в McDonald’s, отсудила у последней 640.000 долларов за причинение вреда здоровью. Объединяет множество подобных случаев одно — это действительно экстремизм, в буквальном смысле: крайний случай поведения потребителя, либо эксцесс системы (в разных формах — от особенностей конкретных судей, до пробелов процессуального законодательства).

Довольно сложно найти подобные яркие примеры, когда такого рода «выбивание» средств, стало паразитирующим на стройке бизнесом, сформировав отдельную суботрасль на стыке юридических и экспертных услуг.

Прямой статистики, позволяющей оценить масштабы явления, в публичном доступе практически нет. В отчетах ГАС Правосудие есть данные об исках, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: в первом полугодии 2024 года это более 50.000 исков на сумму более 47 млрд. рублей. В сентябре 2024 года ведущие застройщики озвучили цифры по отчислениям на иски по так называемой «просрочке» — сумма составила почти 30 млрд. рублей. Обнародованная сумма впечатляет.

И хотя тема «просрочки» стоит особняком и к потребительскому терроризму не относится, есть оценки экспертов, которые утверждают, что доля просрочки в общих исках девелоперов колеблется от 8 до 25% - то есть основная часть выплат идет именно за качество строительства (вариация от девелопера к девелоперу зависит от доли квартир с отделкой в портфеле предложения).

Таким образом, есть основание утверждать, что, если девелоперы обнародуют суммы отчислений по искам «за качество», цифры будут угрожающими для всей отрасли. Это сотни миллиардов рублей и это огромная финансовая нагрузка на строительный бизнес. Но, казалось бы, решение проблемы очевидно — стройте качественно. Но в том то и парадокс, что к качеству это не имеет отношения.

Наказание нерадивых строителей за плохое качество — именно то социальное благо, которое поднято на флаги целой индустрии, основная цель которой — зарабатывание денег под благовидным предлогом. Благодаря сформированным в различных сферах определенным паттернам «мышления» и несовершенной нормативной базе, банальная «обдираловка» получила ореол полезности и борьбы за справедливость.

С одной стороны, судебно-правовая система живет в парадигме «покупатель всегда прав», а строители априори строят плохо (вина за этот ярлык, безусловно, лежит и на самих строителях, однако в данном контексте реальное качество не имеет значения). Венчает эту логическую конструкцию армия юристов-экспертов, которая взвалила на себя миссию восстановления справедливости и наказания за попранные права.

С другой стороны, есть система стандартов, которая очевидно нуждается в пересмотре, для массового строительства. Сейчас работают ГОСТы, которые сформированы в советские годы. Однако, кто помнит отделку советских квартир и в целом качество массового жилья тех лет, наверняка подумает, что любая современная квартира с отделкой от застройщика с запасом пройдет эти требования. Как бы не так! Из дефектной ведомости, размещенной на одном из каналов, можно узнать, что, например, уступы между смежными элементами плитки по полу более 1 мм считаются нарушением, так же как и раскрытие замков ламината более чем на 0,2 мм (!).

Таким образом, существующие в строительстве стандарты в совокупности с сложившейся судебно-процессуальной практикой, с безусловного одобрения со стороны общества и социально-ориентированного государства, создали в правовой системе уязвимость, которой не могли не воспользоваться. Появился институт «защитников» дольщиков, который поставил на поток выкачивание денег из этой уязвимости и стал её бенефициаром.

Если ввести в поисковик запрос на тему взыскания неустойки за качество строительства, в выдаче окажется огромное количество компаний и юристов, которые предлагают зачастую комплексные услуги по приемке и экспертизе качества квартир, а также по взысканию компенсаций за дефекты у строителей. Аналогичная ситуация и в Telegram, где множество чатов и каналов по данной тематике часто имеют дифференциацию по девелоперам — одна и та же контора заводит каналы с названиями ключевых застройщиков.

Эти юридические компании объединены вокруг одного или нескольких лидеров-юристов (чаще всего это ИП, но бывают и полноценные ООО). И все они ведут масштабные рекламные компании, а некоторые из них работают по принципу MLM (приведи друга и получи премию/скидку) — то есть их задача, как и в любом бизнесе, массовое привлечение клиентов. Но в отличие от других направлений, бизнес взыскания предельно прост и ограничивается только способностью масштабно клепать экспертизы, создавать претензии и разносить их по судам.

Неслучайно эти компании формируют коллаборации между собой и являются массовыми работодателями для студентов-юристов, ищущих несложную подработку. Для дольщиков же предлагаются варианты с нулевой входной суммой.

Например, юридическая группа «Legal Time», лидером которой является ИП Жулидов Н.Е. Дольщикам предлагают работать либо по комиссии 20%, либо по фиксированной предоплате 75000 рублей. В рекламе таких компаний в открытую заявляется, что затрат со стороны дольщиков нет никаких, а результат практически гарантирован. И в этом нет никаких сомнений, когда смотришь видеоролики с примерами техэкспертизы, где бравые молодчики, вооруженные лазерными уровнями и рулетками, набирают сотни позиций недоделок на отклонениях в полградуса или царапинах на порогах дверей.

По данным «КонтурФокуса», выручка ИП Жулидов за 12 месяцев составила 170 млн. рублей, при среднем чеке 94000 рублей, то есть это 1800 исков — конвейер! Претензии по качеству поставлены на поток, при этом основная цель этой системы — зарабатывание денег. И, как уже говорилось, порог вхождения в этот бизнес минимальный — элементарные знания в юриспруденции, некоторые затраты в рекламу и рутинная работа в подготовке типовых документов, передачи их в суды и т. д. Забавно, что некоторые компании даже ведут рейтинг судей, которые наиболее лояльны к требованиям исков дольщиков. Безусловно, и серьезные юридические конторы предлагают свои услуги на этом рынке, но наибольшую активность на столичном рынке проявляют юристы либо приехавшие из регионов, либо имеющие опыт в сомнительных юридических компаниях, работающих в серой зоне (подобных компании «Хороший отзыв»).

Еще одна характерная черта, выдающая истинные цели этого бизнеса — дольщикам рекомендуют не давать девелоперам возможности устранять недостатки, только требование денежных компенсаций. Доходит до того, что иски по претензиям удовлетворяются и через год после положительной приемки. И таких исков, по оценкам строителей, три четверти.

Можно ли назвать это явление экстремизмом с учетом массовости и организованности? Больше похоже на системную уязвимость, ошибку, которая способствовала формированию бизнеса, паразитирующего на строительстве. И, как и любой паразит в природе, он наносит ущерб «организму-хозяину», и не только.

Последствия массового, практически безусловного оттока средств из стройки расторопным юристам и дольщикам лежат в двух плоскостях — в экономической и социальной. И все они, как это ни парадоксально, отрицательные.

Про экономические, отчасти, уже говорилось — колоссальная нагрузка на отрасль, которая не только никак не связана с реальными усилиями в сфере качества строительства, но, напротив, демотивирует игроков хоть как-то двигаться в этом направлении. Какой смысл, если отклонение на 0,5 мм в зазорах ламината и царапина на двери в итоге могут являться причиной взыскания немалых сумм…

Скорее всего, эти средства рассматриваются как налог на несовершенство системы и закладываются в бюджет строительства в итоге увеличивая себестоимость с одной стороны, снижая прибыльность — с другой. При этом, если рассматривать вывод средств из стройки в сферу юридических услуг с точки зрения налогов, то и тут, скорее всего, зарегулированные и в целом подконтрольные строители платят налоги больше, чем сфера, в основном обслуживаемая ИП и физическими лицами.

Апеллирование к идее «какая разница, в каком кармане экономики лежат деньги», также представляется ущербной, поскольку строительная сфера считается отраслью опережающего развития — её рост способствует развитию экономики в целом. Поэтому возникает вопрос, насколько оправдано утяжеление её подобным издержками, кому это выгодно, кроме тех, кто использует сложившуюся ситуацию в целях личного обогащения.

Тем более сейчас, когда отрасль не только лишается поддерживающих мер, но и в первую очередь испытывает на себе негативные тренды в экономике в целом (в отличие, например, от пищевой или алкогольной сфер).

Но, возможно, еще более пагубными являются социальные последствия этого явления. В обществе формируются иные ценностные нормы: обогащение одних за счёт других — это нормально. И формируется эта вредная установка в рамках правового сознания: юридическая система помогает делать это одним, за счет других, просто потому, что маятник равновесия потребительских и предпринимательских интересов довольно долго уже завис на одной из сторон, окончательно оторвавшись от логики и рискуя расшатать систему в целом в отсутствии мер, балансирующих систему.

Можно спорить о том, нужна ли льготная ипотека в качестве поддержки строительной отрасли, требуется ли регулирование цен в смежных отраслях (металлургии, промышленности строительных материалов и пр.) или ужесточение регулирования миграционного законодательства, или любые иные меры, которые направлены на определенные общие экономические цели, во имя которых какие-то игроки могут быть ограничены в прибылях, нести большие затраты или обременены дополнительными обязательствами.

Но кажется, что ситуация, при которой брешь в юридической системе и ошибка в интерпретации её целеполагания способствует необоснованному обогащению одних, наносит ущерб и строительству, и всей экономике в целом — такая ситуация должна получить адекватную оценку общества и привлечь внимание регулятора.

То, что на обывательском уровне преподносится как защита потребителей и наказание алчных бизнесменов, которые не хотят строить качественное жилье, должно найти оценку экспертного сообщества, государственных чиновников и просто думающих наблюдателей. И эта оценка должна лечь в основу мер, направленных на устранение подобной уязвимости, которая подтачивает строительную отрасль, и экономику в целом, в конечном итоге отражаясь на конечных потребителях и ростом цен, и снижением качества, а также формируя в обществе норму необоснованного обогащения.