Рядовая «однушка» за миллион долларов: Мог бы жить у стен Кремля, но — ипотечный кризис

Экономический блок правительства внимательно следит в том числе за повышением кредитных ставок, ответил пресс-секретарь президента России Дмитрий Песков на вопрос о повышении Сбербанком ипотечных ставок еще на 3,5 пункта по базовым программам.

«Сбер» с 15 ноября увеличил ставки на готовое жилье с 24,6% до 28,1%, а для строящегося с 24,9% до 28,4%. Без дисконтов эти значения достигают 30,7% и 31% соответственно.

По подсчетам «РБК-Недвижимости», в октябре для обслуживания ипотеки за однокомнатную квартиру в Москве средней стоимостью 14 млн руб. требовалось зарабатывать около 346,4 тыс. руб., чтобы оплачивать 207,8 тыс. руб.

После повышения ставки «Сбером», по данным «ДомКлика», для покупки такого жилья в столице потребуется уже 395,4 тыс. руб. дохода для ежемесячного платежа в 309,9 тыс. руб.

Это значит, что при 30-летней ипотеке переплата за квартиру в новостройке составит уже 97,6 млн руб., а не 60,8 млн руб., как это было еще в октябре. То есть конечная стоимость рядовой «однушки» в спальном районе в сумме будет равна…

Ну, к примеру, роскошным апартаментам в 150 квадратных метров на Тверской в районе метро «Маяковская». Желающие могут сами взять виртуальный миллион долларов и прицениться к московской недвижимости. Уверяю — вам понравятся предложения!

— Ситуацию назвать нормальной невозможно. Получается, что ипотечная ставка становится фактически запретительной. Это означает остановку строительства и сокращение спроса. В лучшем случае может возникнуть стагнация в строительном секторе при таком варианте. Надо было предвидеть это. Сейчас уже говорим о результате. Условия для этого создавались уже несколько лет, — оценивает ситуацию экономист Андрей Бунич.

— Еще недавно ключевая ставка была низкой. Она вырастала лишь на короткое время в начале СВО (показатель составлял 20% с 28 февраля по 10 апреля 2022 года), а затем начала падать. До августа 2023 года ставка была абсолютно нормальной (тогда регулятор повысил ее на 3,5 п.п. до 12%).

Получается, что примерно за год мы проскочили много промежуточных показателей от 7−8% к 21% ключевой ставке и запредельной ставке ипотеки более 28%. Плавное повышение не вызывало бы таких эксцессов. Теперь непонятно, как в таких условиях нужно действовать. Рынку недвижимости это переварить невозможно.

«СП»: Как этот кризис будет развиваться?

— На мой взгляд, будет охлаждение рынка недвижимости. Это не является катастрофой само по себе, так как рынок недвижимости и строительства — цикличный. На нем всегда есть спады и подъемы, так как не бывает постоянного роста строительства. К примеру, какие-то игроки построили дома не в том сегменте или районе, кто-то неправильно сориентировался по спросу и вложился в проекты, которые не могут быть реализованы.

Во время обычного спада рынка те, кто принимал неэффективные решения, продадут активы и может быть обанкротятся, но тем не менее — это здоровый процесс. Идет спад цен, люди перекупают, а дальше идут новые проекты.

Высокая ставка способствует этому процессу. Конечно, застройщики при такой ставке не могут строить, а людям тяжело платить ипотеку. По идее должно идти падение спроса и цен. С другой стороны, государство не может допустить сильного падения цен на недвижимость, потому что банки используют недвижимость как залог. То есть в таком случае появляется риск повалить собственный банковский сектор.

«СП»: Может ли из-за проблем в строительной отрасли возникнуть трудности у металлургических предприятий и цементных заводов?

— Само собой. Все, что связано со строительством, может пострадать. Сектор стройматериалов у нас хороший, мы себя полностью обеспечиваем стройматериалами, что редко наблюдается в других странах. Безусловно, трудности в недвижимости могут повлечь за собой проблемы и увольнения в обслуживающем секторе стройматериалов, смежном секторе металлургии, начнется инвестиционная пауза. Кто будет строить дальше в таких условиях?

Если будет кратковременная коррекция, то еще можно выйти из этой ситуации. Но если это превратится в серьезную проблему, то она перейдет на сам банковский сектор. В интересах банковской системы — не допускать подобных процессов. На следующей итерации кризис может затронуть финансовый сектор, тогда будет совсем беда.

«СП»: В начале ноября «Коммерсантъ» со ссылкой на «Дом.РФ» передавал, что в октябре в рамках госпрограммы «Семейная ипотека» было выдано больше ипотечных кредитов, чем сентябре (184,2 против 180,7 млрд руб.). Почему это произошло, ведь ЦБ повысил ставку на 2 п.п. как раз в прошлом месяце?

— Это инерция рынка. Также есть фактор, когда у нас покупают ипотеку, маскируя под этим какие-то другие сделки. Это законно, участники рынка применяют ипотеку как дополнительное средство для купли-продажи.

Эти операции могут какое-то время продолжаться. Иногда это выгоднее, чем платить сразу всю цену. Но все равно даже такие операции со временем становятся невыгодными, учитывая ситуацию на рынке.

«СП»: Сбербанк с 15 ноября возобновил сделки по программе «Семейная ипотека», что будет с ней происходить?

— Не может быть, чтобы ставка для всех выросла до значений более 28%, а семейная останется на прежнем уровне, она все равно пойдет наверх. Бюджет не потянет разницу между рыночной стоимостью и такой льготной ипотекой. В таком случае всю ипотеку на бюджет придется переводить, но это невозможно.

Лимиты (максимальный объем средств, который банки могут выдать в качестве льготной ипотеки и рассчитывать на компенсацию от государства недополученных расходов — «СП») на 2025 год уже на пределе. При такой ставке нужно чуть ли не 1 трлн руб. для компенсации семейной ипотеки. На будущий год предусмотрено 637 млрд руб., но неизвестно, хватит ли этой суммы.

Сейчас банки частично выдают льготные ипотеки по рыночной ставке, так как у них закончились лимиты. Формально льготная ипотека сохраняется, но банки могут ее не выдавать или предлагать по другой схеме, где половину придется оплачивать по рыночной ставке, более 28%. Поэтому либо бюджетная нагрузка вырастет, что маловероятно, либо с будущего года пойдет увеличение процента по семейной ипотеке, либо будет ограничено число заемщиков разными способами, что уже происходит.

Позитивный сценарий может быть реализован, если трудная ситуация в жилищном строительстве продлится недолго, а ЦБ вдруг резко начнет снижать ставку — допустим, уже в 2025 году, но пока рано говорить об этом. Возможно потенциал повышения ставки не полностью исчерпан. Если не в декабре, то повышение может произойти на следующем заседании регулятора. Поэтому надо исходить из сценария, что лимиты для льготной ипотеки в бюджете ограничены.

Может даже лучше было бы пойти на резкое снижение цен в секторе, это выгодно тем людям, которые ждали падения стоимости ипотеки и жилья. Если снижение цен продолжается недолго, то в таком случае рынок приходит в норму. С другой стороны непонятно, как можно охладить только рынок недвижимости, не затронув другие сектора экономики.

«СП»: Может ли ипотечная проблема привести к торможению роста ВВП?

— Одно снижение строительства уже вносит вклад в торможение роста экономики. Понятно, что и смежные отрасли будут затронуты. Основные отрасли, которые давали темпы роста в последние годы — это ОПК и строительство. По итогам 2024 года рост ВВП России составит почти 4% роста в 2024 году, это хороший показатель, конечно, стоило бы поддержать эту тенденцию. В случае реализации негативного сценария при высокой ключевой ставке, ипотечном кризисе и потенциально залоговом кризисе темпы роста ВВП могут затормозиться на 2%.