«Торговцам квартирами» скостят срок — с пяти до трех

В Госдуме предложили смягчить режим налогообложения при сделках с недвижимостью: если законопроект будет принят, то вместо пяти лет владения квартирой (домом) для её продажи без уплаты НДФЛ будет достаточно трёх. Идея подаётся с точки зрения повышения мобильности трудовых ресурсов, но в сегодняшних реалиях российского рынка недвижимости этого совершенно недостаточно.

Цены на квадратные метры падают, покупатели в печали, и многие хотят побыстрее зафиксировать убытки.

«Предлагается установить общий минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества три года, в случае, если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, такой срок составит один год, а в иных случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 2171 Налогового кодекса Российской Федерации — два года», — говорится в пояснительной записке к законопроекту, который сейчас вносится в Госдуму.

В настоящий момент для того, чтобы не платить налог в 13% с суммы дохода (прибыли), вырученной от продажи объекта недвижимости, вы должны владеть им не менее пяти лет. Если квартиру (дом) вам подарили или оно получено по наследству — не менее трёх лет.

Какой-то логики в трёх (да и в пяти) годах нет, во всяком случае, таковая в государственных документах не обнаружена. Просто кто-то из чиновников решил, что улучшать свои жилищные условия граждане РФ могут не чаще, чем раз в пять лет. Тогда можно НДФЛ не платить, такие вот мы добрые. При покупке квартиры (коттеджа) по ипотечному договору началом владения считается факт покупки, пусть и на заёмные средства. По договору долевого участия — иначе, когда вы полностью расплатились.

«В настоящее время многие граждане, чтобы сэкономить и не платить подоходный налог от продажи квартиры, ждут положенного по Налоговому кодексу РФ пятилетнего срока её нахождения в собственности. Или если недвижимость получена, например, в порядке наследования или по договору дарения — нужно ждать три года для ее продажи без уплаты НДФЛ. При этом страдает трудовая мобильность населения, а средства от продажи недвижимости и приобретения нового жилья идут в экономику с задержкой», — говорит автор инициативы, председатель комитета Госдумы по соцполитике и делам ветеранов Ярослав Нилов.

Вроде как всё верно, но что пять лет, что три года в нынешнем мире — это очень долго. С точки зрения мобильности населения оперировать подобными сроками более чем странно, а в сложившихся на российском рынке недвижимости реалиях там более. Лучше не станет.

Положим, вы купили квартиру за 10 млн рублей, продали через пару лет за 13 млн рублей, налогооблагаемая база составит 3 млн рублей. С 2,4 млн рублей нужно отдать 13%, с оставшихся 600 тысяч рублей — ещё 15%. Теоретически, в налоговую инспекцию можно предоставить документы, что ещё миллион рублей был потрачен на ремонт — чеки на обои, ламинат, плитку, сантехнику и т. д.

Но только теоретически, как правило, их в расходы не зачтут. Дескать, мы не знаем, для чего этот ламинат покупался, может, на перепродажу. Если есть «комплексный» договор о ремонте квартиры с некой фирмой, где прописана каждая копеечка, то шансы есть. Но у кого такие договора есть? 99% рынка ремонтных услуг находится в «серой» зоне.

Вот с процентами по ипотеке проще, их в дополнительные расходы зачтут. Если предоставите график платежей из банка с общей суммой всех платежей, а также всеми подписями и печатями. Вроде как всё просто, но на самом деле не очень. Не предоставите или бумага не понравится — не зачтут.

Доходы от покупки квартиры/коттеджа — дело уже прошлое, нынче цены падают и грозят совсем обвалиться, в разы. Большая часть покупателей терпят убытки и готовы их зафиксировать, то есть избавиться от своей недвижимости, пока она ещё сильнее не подешевела. Вроде как налог при этом платить не нужно — налицо не доход, а убыток — но и тут есть нюансы. Очень неприятные.

Во-первых, если вы продаёте объект недвижимости ниже 70% его кадастровой стоимости, налоговая всё равно будет считать по этой цене, умноженной на 0,7. А стоимости эти кадастровые нынче очень высокие, намного больше рыночных цен. Ведь именно с них чиновники считают налоги! И даже при убытках есть все шансы налететь на совершенно несправедливые поборы.

Во-вторых, придётся долго доказывать, что вы совершаете сделку в убыток. Вам тут же скажут, что частично продажа прошла в наличной форме. Увы, подобных случаев предостаточно.

Всё грустно и с наследством (дарением). Налога на наследство в РФ вроде как нет, почему человек не может тут же продать объект недвижимости, если он ему не нужен (или требуются средства), совершенно непонятно. Де-факто налог этот включается… Причём заплатите по полной программе, то есть со всей стоимости продажи!

Поэтому всё предпочитают не рисковать. Купили квартиру — продавать можно только через пять лет. Получили по наследству — через три, не ранее. В противном случае вероятность проблем более чем высока.

По-хорошему, на падающем рынке недвижимости, когда народ считает убытки, какие-либо налоги с продажи недвижимости и вовсе стоит отменить. Как раз с точки зрения улучшения мобильности это даст отличный экономический эффект — в рамках всей страны. А выпадающие доходы госбюджета — таковые, теоретически, могут возникнуть, даже при падении цен при должном умении можно получить прибыль — с лихвой будут компенсированы общей положительной динамикой ВВП.

Но это не более чем теория, отменить даже временно хоть какой-то налог — это из области фантастики. Да, три года вместо пяти — это получше. Но не особо принципиально.