Ждать ли обвала на рынке недвижимости

На рынке жилой недвижимости умерла всякая активность, квартиры в новостройках стоят по большей части нераспроданными, а представители властей довольно прозрачно намекают, что пора бы снизить цены на квадратные метры.

Комментируя ситуацию, автор статьи «Под новостройками зашаталась земля» высказывает озабоченность, что из-за подобных намеков законодателей и руководителей отрасли пузырь на рынке жилой недвижимости может лопнуть и цены резко пойдут вниз.

А именно возможен такой эффект: если рыночная цена купленной в ипотеку квартиры окажется ниже, чем остаток долга, то у заемщика возникнет соблазн отдать квартиру банку, а остаток долга сбросить с себя через механизм банкротства физлица. Если такая практика станет массовой, у банков возникнут большие убытки, что может привести к банкротствам уже в финансовой сфере.

Позволим себе не согласиться с этой точкой зрения: на наш взгляд, в российских условиях ожидать существенного падения цен на недвижимость, вызванного массовым отказом от обслуживания ипотечных кредитов, не приходится. Поясним подробнее.

Обвал цен теоретически может возникнуть, если запустится самораскручивающаяся спираль, суть которой в следующем. Падение цен приводит к отказу части заемщиков (а именно, тех, у кого рыночная цена недвижимости упала ниже, чем остаток долга) от обслуживания ипотечных кредитов, квартиры должников продаются с аукциона и, тем самым, провоцируют дополнительное снижение цен, после чего новая порция заемщиков оказывается в ситуации, когда им выгодно перестать обслуживать свой кредит и отдать квартиру банку, и так по кругу.

Что-то подобное происходило в США в 2007—2008 годах, с этого и начался мировой финансовый кризис. Но тогдашняя ситуация в США коренным образом отличается от нынешней российской.

В течение нескольких лет перед тем кризисом американские банки раздавали ипотечные кредиты направо и налево, вообще не думая о рисках. Ипотеку, причем без первоначального взноса, могли получить люди, не имеющие ни работы, ни сбережений. Такие кредиты официально назывались субстандартными (subprime), а в народе их окрестили ninja loans — от первых букв англоязычного выражения no income, no job, no assets.

Более того, для еще большего стимулирования ипотеки американские банки тогда придумали маркетинговую схему с переменной процентной ставкой: в первое время кредита (обычно три года) процентная ставка была очень низкой, а ежемесячный платеж — чисто символическим, зато потом процентная ставка резко увеличивалась, а вместе с ней и ежемесячный платеж.

Именно такие кредиты и спровоцировали запуск описанной выше спирали обвала цен: когда подошел срок массового перехода на более высокий ежемесячный платеж, многие ninja-заемщики при всем своем желании просто не могли его осилить, и банки стали забирать у них недвижимость.

Цена пошла вниз, а так как значительная часть ипотеки была выдана с низким первоначальным взносом или вообще без него, то даже незначительное снижение цены создало ситуацию, когда многим стало выгодно отказаться от ипотеки, отдав дом банку. Спираль закрутилась.

Понятно, что в нынешней России ничего подобного и близко нет. Главное отличие в том, что у нас банки в последнее время почти не выдают ипотеку с низким первоначальным взносом. По программам с господдержкой, которые после запуска цикла повышения ставок в середине прошлого года занимают львиную долю в общем объеме выдач ипотеки, минимальный первоначальный взнос с начала 2024 г. составляет 20%, но на практике банки требуют больше.

Что касается кредитов с господдержкой, выданных до 2024-го, минимальный первоначальный взнос для них был на уровне 15%, но при этом надо еще учесть, что за год с лишним какую-то (пусть и небольшую) часть долга заемщик успел выплатить.

Описанные выше требования к первоначальному взносу означают, что при снижении цен на 15% и даже на 20% рыночная стоимость недвижимости у большинства заемщиков все еще будет выше, чем остаток долга, а значит, им будет выгоднее продолжать платить.

Более того, даже если рыночная цена квартиры упадет немного ниже, чем остаток долга, заемщику, как ни странно, все равно будет выгоднее продолжать платить.

Дело в том, что после отказа платить и личного банкротства такой заемщик сможет купить другую квартиру только с полной оплатой, ведь для него из-за плохой кредитной истории ипотека станет фактически недоступной (или запретительно дорогой, причем даже после снижения ключевой ставки).

Для заемщиков по ипотеке с господдержкой этот аргумент еще сильнее: ведь многие из них после 1 июля 2024 г. уже не подпадают под льготные условия, так что им свой счастливый случай надо особенно ценить!

Из всего сказанного следует, что даже если цены на недвижимость начнут снижаться, то лавинообразного обвала не будет — по крайней мере, до тех пор, пока они не снизятся на 20−25%. Причем надо понимать, что 20−25% - это в рублях, в номинале. А с учетом инфляции глубина снижения, достаточная для запуска спирали, должна оказаться еще больше.

А пока эта критическая глубина снижения не достигнута, процесс, если он все-таки начнется, будет идти довольно медленно, и у властей наверняка хватит времени, чтобы придумать меры, которые помогут его купировать, прежде чем дело дойдет до критической точки.

Можно, например, запустить программу выкупа с рынка подешевевших квартир в арендный фонд, чтобы потом сдавать их на льготных условиях наиболее нуждающимся. С помощью такой программы мы смогли бы улучшить жилищные условия многим семьям, причем без всякой льготной ипотеки, за которую наш бюджет платит трижды.

---

Последние новости об ипотеке и развитии ипотечных продуктов, — в теме «Свободной Прессы».