Квартиру в Москве не предлагать! Покупатели жилья предпочитают Анапу

В октябре наиболее низкая медианная цена за 1 кв. м в новостройках городов-миллионников оказалась в Самаре и Воронеже — 125 и 141 тыс. руб. соответственно. Для сравнения, в Москве такой показатель составил 367 тыс. руб, в Казани — 265 тыс. руб., а в Санкт-Петербурге — 235 тыс. руб.

«СП» поговорила с аналитиками по поводу корреляции между ценой квадратного метра и средней зарплатой в регионах.

— Безусловно, она есть, если говорить в целом по стране. Понятно, что в регионах с наиболее высоким уровнем дохода продукты, товары и квартиры будут стоить дороже, — подчеркнул доктор экономических наук, главный научный сотрудник Института экономики РАН Игорь Николаев.

«СП»: Насколько репрезентативен медианный показатель 1 кв. м студии в новостройке с точки зрения состояния рынка жилой недвижимости?

— Показатель нестандартный. В принципе подобные медианные данные лишь уточняют тенденцию. Если медианная стоимость 1 кв. м студии выше, то стоимость квартиры и уровень дохода в этом регионе будет больше.

«СП»: Влияет ли стоимость жилья на миграцию?

— В большей степени влияет уровень доходов. А стоимость жилья — скорее, опосредованно. Предполагаю, внутренние мигранты смотрят, чтобы уровень дохода был достаточным, чтобы его хватало для решения вопроса с жильем.

«СП»: Может ли государство управлять этим процессом, чтобы восполнить нехватку рабочих рук в разных регионах? Насколько эффективен «дальневосточный гектар» для этой цели?

— Той эффективности, которую от него ожидали, мы пока не получили. Проблема в том, что трудоизбыточных регионов не осталось. Кадровый дефицит стал в России повсеместным. У нас некоторые регионы Северного Кавказа остаются трудоизбыточными, традиционно уровень безработицы в них был выше, чем в других регионах. Однако даже там ситуация меняется.

Богатые регионы, в которых организации и предприятия могут платить более высокие зарплаты, являются своего рода «пылесосами» трудовых ресурсов. Борьба за кадры осуществляется с помощью зарплат, но выигрыш довольно относительный, поскольку даже в богатых субъектах проблемы с кадрами не исчезают.

«СП»: У предприятий ВПК сейчас больше преимуществ?

— Зарплатные возможности у таких предприятий выше, но даже они испытывают значительные трудности, потому что сейчас физически нет требуемых специалистов. К примеру не хватает сварщиков. Даже если есть денежные возможности, то не факт, что можно смягчить дефицит рабочей силы.

Обсуждение вопроса корреляции стоимости квадратного метра и дохода продолжил профессор НИУ ВШЭ в Санкт-Петербурге Андрей Заостровцев.

— Корреляция есть, но не ярко выраженная. В данном случае цифра за один месяц не является показателем тенденции. На квартиру или первый взнос по ипотеке с одной месячной зарплаты не отложишь.

Необходимо отслеживать экономическую стабильность и доходы в регионе, как минимум, за последние 5−10 лет. К примеру, в Краснодаре, по данной статистике, в октябре медианная стоимость кв. м снизилась на 0,1%, до 149 тыс. руб. Это не так значимо, поскольку показатели за месяц интересны преимущественно риелторам.

Не стоит забывать, что спрос на недвижимость, к примеру, в Москве и Петербурге, часто предъявляется со стороны жителей других городов. В той же Самаре или других мегаполисах с близким уровнем дохода в Центральной России, как правило, такие граждане не покупают квартир. разве что жители одноименных областей могут накопить, поэтому и не такая высокая стоимость квадратного метра.

С точки зрения анализа цен, надо также следить за миграционными потоками. Обычно внутренняя миграция идет из районных центров в областные, в мегаполисы, в наиболее удачные регионы, в том числе расположенные на побережье Черного моря. В курортных местах с мая по сентябрь можно сдавать квартиру в аренду, а жить в другом регионе.

Надо учитывать и влияние на рост стоимости квадратных метров льготной ипотеки, которая должна была сделать недвижимость доступнее для населения, а с другой стороны, сильно разогнала цены. Сейчас, при значительном сокращении льготной ипотеки, стоимость недвижимости может пойти вниз. То есть квартира — ненадежное средство вложения, если не брать ее в туристических местах, к примеру в Сочи или Анапе, где жилье будет окупаться за счет аренды отдыхающими.

«СП»: Есть сейчас проблемы с оттоком населения из регионов?

— На Дальнем Востоке население существенно сократилось, хотя отток в последнее время несколько затормозился (за 1990−2022 годы население ДФО сократилось на 24,1%, до 7,9 млн человек — «СП»).

Многие из жителей, которые там работают, думают над покупкой квартиры в Центральной России, если не в Москве и Санкт-Петербурге, то хотя бы в Московской области или Выборге. Это происходит, несмотря на стимулирование переезда на Дальний Восток.

Сейчас может работать вахтовый метод, который эффективен для освоения суровых частей страны. Канада примерно так и живет, там нет крупных городов на севере. Подавляющее большинство населения живет вдоль границы с США, а это, примерно, широты южных российских регионов. Канадское население в последние 50−100 лет постепенно смещалось из северных районов ближе к южной границе.

В СССР был обратный процесс, граждан в северные города привлекали более высокими доходами и квартирами, но после прописки вернуться обратно было уже трудно. С приходом рыночной экономики стало непонятно, что делать с северными городами в Сибири и на Дальнем Востоке, ведь для них нужна богатая инфраструктура. Вахтовые поселки требуют значительно меньших вложений.