«Башням Кремля» пора определиться: Жилье всем нуждающимся — сейчас это реально, но нужно захотеть

Есть ли нынче хоть какая-то активность на российском рынке ипотечного кредитования? Науке ответ на сей вопрос неизвестен, проблема сродни теме существования жизни на Марсе, причём в случае с красной планетой вероятность куда больше. Размер первоначального взноса достиг 80%, ставки стремятся куда-то в бесконечность, доля отказов в получении ссуд близка к 100%. Банки опасаются — и правильно делают.

Первоначальный взнос от 15−20% стоимости приобретаемого жилья, ставка — от 24−25% годовых. Таковы декларируемые условия крупнейших игроков российского рынка ипотечного кредитования по «рыночным», то есть не субсидируемым государством, ссудам на покупку жилья. Однако к реальности всё это не имеет никакого отношения.

Как оказалось, своих денег в зависимости от региона нужно иметь 65−77,4%, а стоимость кредита ещё в ноябре превысила 43% годовых. Иными словами, налицо совершенно запретительные условия.

Исходя из всего этого можно, конечно, посчитать — какой именно кредит банк согласится выдать человеку в том или ином регионе. Но это не очень интересная арифметика, получатся копейки — миллион-другой рублей на 20 лет на таких условиях никто брать не станет, ведь это безумие.

Интересно другое, а именно размер означенных «дисконтов». Как несложно догадаться, чем больший размер первоначального взноса, тем выше банк оценивает опасность по данной ссуде. То есть финансисты перекладывают риски на клиента, на покупателя недвижимости — ты хочешь вкладываться в данный ненадёжны актив, вот и неси за это ответственность. Своими средствами, а не заёмными.

Теоретически — наверное, даже практически — эти самые пару миллионов на покупку квартиры (коттеджа) вам даже могут и дать. Допустим, именно их не хватает, а взять их больше негде. Да, под конские проценты, однако иначе никак.

Естественно, означенные в договоре двадцать лет никого не интересуют, всем понятно, что речь идёт о сроке до года — просто перехватить денежек, потом быстро отдать. Иначе никакого смысла платить такие проценты нет.

Тем не менее условия жёсткие. И они говорят о том, что кредитные организации в настоящий момент оценивают реальную стоимость объектов недвижимости в 20−30% от декларируемых цен. То есть ожидают, что в любой момент стоимость квадратных метров может рухнуть в 3−5 раз. Тогда вернуть свои средства у банкиров ещё получится.

Очень любопытна и показательна статистика Объединенного кредитного бюро: за январь-ноябрь 2024 года в РФ было оформлено 1,08 млн ипотечных кредитов на 4,66 трлн рублей против 1,83 млн и 7,4 трлн рублей за аналогичный период 2023-го.

Падение практически в два раза, и оно объясняется просто — 1 июля сего года «льготные» ипотечные программы приказали долго жить. А иных не было уже с весны 2022-го… То есть всю вторую половину года жизнь на ипотечном рынке просто отсутствовала.

Де-юре власти постоянно выделяют средства на «семейную» и всякую прочую ипотеку, но де-факто постоянно оказывается, что лимиты исчерпаны. Денег не дают? Но тогда банковские лоббисты должны на сей счёт скандалить.

Давать-то дают, но ведь всегда можно сказать, что их нет… Особенно учитывая, что 80% первоначального взноса по льготным программам как бы не положено. И принимать на себя повышенные риски банки категорически не желают.

«Продажи упали и продолжат падение, не ждите оживления. Мы уже слышим от застройщиков, что у них, вопреки вчерашним заверениям, вовсе нет «жирка», и они намекают на необходимость очередной финансовой помощи от государства.

Необходимое направление развития — создание цивилизованного рынка долгосрочной аренды. Так мы сможем повысить доступность жилья для людей, которые в нём нуждаются", — считает руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой» Камила Фазлыева.

По поводу падения спроса и вслед за ним цен всё очевидно, а вот идея насчёт аренды пока не столь распространённая. Да, «доходные дома» с недорогой арендой России очень нужны, однако частному капиталу это точно не по плечу.

«Застройщики всегда нацелены на максимальную скорость оборота денег: как можно быстрее построить, продать, получить прибыль. С арендой такой скорости оборота средств сложно достичь. Сильно сомневаюсь, что можно придумать схему, при которой застройщики сами начнут массово сдавать квартиры в построенных ЖК в аренду, а не реализовывать их на рынке», — уверен генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Фёдор Выломов.

В переводе на русский: «доходные дома» никак не укладываются в парадигму «бизнеса по-русски» — быстро и много хапнуть, а потом оперативно свалить за границу. Т

ут нужны инвестиции на десятилетия вперёд, а это нереально — вкладываться даже на небольшой срок в экономику РФ олигархи не желают категорически.

Остается один вариант — государство. Те миллионы квартир, которые сейчас простаивают, вполне может выкупить казна. Вопрос только в цене, миллиардеры, конечно же, захотят всё продать по неким «рыночным ценам». Декларируемым, за которые никто и ничего не покупает. И вот тут как раз пригодятся параметры ипотечного рынка, те самые 80% «дисконта на риск».

Но и это ещё не всё, государству, как крупнооптовому покупателю, положены и иные скидки. И в совокупности все неликвиды можно приобрести примерно за 10% от их нынешней декларированной стоимости. При таких раскладах деньги получатся вполне себе приемлемые, найти их можно.

В принципе, для властей подобные «инвестиции» должны быть более чем интересны, так как они существенно снизят уровень социальной напряжённости в нашем обществе и укрепят доверие к власти. Другой вопрос — всем ли властным структурам, в просторечии именуемым «башнями Кремля», выгодно эту напряженность снижать. Посмотрим.