Рынок жилья обвалился — почему же не падают цены на квартиры

Обвал жилищного строительства в России — увы, факт свершившийся. Росстат даже называет конкретную цифру: 20%. Сегодня каждый третий девелопер рискует стать убыточным.

Российский строительный рынок ввели в ступор отмена программы льготной ипотеки и повышение ставки ЦБ до максимума. По итогам декабря 2024 года объемы жилищного строительства в России упали на 19% в годовом выражении, это тоже данные Росстата. Спад жилищного строительства в минувшем году увеличивался от месяца к месяцу. В первые недели января этого года он достиг 78−80%.

Отсутствие доступных кредитов обвалило и продажи застройщиков: например, в Подмосковье они реализовали за 2024 год на четверть меньше квартир в новостройках, чем годом ранее.

Сразу несколько факторов сделали жилищное строительство, по сути, одной из самых убыточных отраслей: помимо отмены льготной ипотеки и роста ключевой ставки сыграли роль и другие обстоятельства.

Тут и стоимость стройматериалов, которые, как вдруг выяснилось, оказались у нас сплошь импортными, да еще отъезд мигрантов, которым стало попросту невыгодно работать в России из-за обвала рубля. Найти рабочих, согласных на мизерную зарплату, жить в бытовках и получать «вчерную», среди россиян нашлось немного.

За минувший год объемы строительства сократились на 2,4%, что в общем-то немного. Но надо иметь в виду, что этот результат был обеспечен первой половиной года, когда и ключевая ставка была иной, и инфляция не такой высокой, и льготная ипотека еще худо-бедно действовала.

А вот с июля, когда в России перестала действовать программа льготной ипотеки на новостройки и банки взвинтили ставки по ипотечным кредитам до уровней, которых экономика не видела с начала 2000-х, жилье попросту перестали покупать. В результате, выдача ипотеки в России по итогам 2024 года упала почти на 40%, а в декабре спад достиг 73% по количеству кредитов.

Да и как брать ипотеку, если 20% ключевой ставки — это только отправная точка, исходя из которой банки строят свою кредитно-финансовую политику. Россияне перестали покупать квартиры и предпочитают накопления в банках квадратным метрам.

С просьбой прокомментировать ситуацию мы обратились к эксперту по вопросам недвижимости Юлии Битузе.

— Банки ввели так называемые «плавающие ставки». То есть принимают заявку на ипотеку под 20%, а продают квартиру под 29−30%. Сограждане подумали — и вместо покупки квартир понесли деньги в банки, класть на депозиты. Так сказать, в рост. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина довольно потирала руки: деньги в банк — государству прибыль. Ну, а застройщики как-нибудь выкрутятся. А вот не выкрутились.

«СП»: За сколько сейчас реально купить квартиру в Москве?

— Еще пару лет назад приличную трехкомнатную квартиру в Москве можно было купить примерно за 8 миллионов рублей. Сейчас на вторичном рынке «трешка» стоит около 16 миллионов. Что касается новостроек, то тут застройщик идет на хитрости.

В документах, например, указано, что это квартира типа «Е-3», но на самом деле это квартира площадью 65 квадратных метров, которая тянет на «двушку». Обойдется она примерно в 22 млн рублей. Полноценную трехкомнатную квартиру с 4 и более окнами в столице можно сегодня купить по цене 28−30 миллионов рублей.

«СП»: Массовый переход девелоперов на кредиты с плавающей ставкой — это ведь реальная угроза для строительной отрасли, которая не знала проблем со времен финансового кризиса 2008 года. Как изменится рынок после всех этих перемен?

— 2025 год для застройщиков может стать если не судьбоносным, то точно непростым. Ряд девелоперов как коммерческой, так и жилой недвижимости рискуют лишиться части своих проектов или вовсе уйти с рынка. В случае банкротства застройщиков жилья пострадать могут в том числе дольщики: возврат средств с эскроу-счетов компенсирует им номинальные потери, но не фактические издержки в рублях.

«СП»: Мрачные прогнозы касательно судеб застройщиков дошли до правительства. В итоге в ноябре минувшего года вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий стройиндустрию, заявил, что «какие-то застройщики плохо рассчитали свою экономику» и они, наверное, «просто не справятся с задачей». Но пообещал: власти сделают все возможное, чтобы не допустить банкротства строительных компаний.

— Многие девелоперы, безусловно, пострадали. Но заметьте: стройки не стоят. Закономерный вопрос: почему? Государство помогает? Да нет же, дело в другом.

Те, кто строит дома сейчас, брали кредиты несколько лет назад, когда их выдавали под 8%. Строительная отрасль так устроена, что реализует проекты медленно: от момента взятия кредита до закладки фундамента проходит достаточно времени, пока проект дорабатывают инженеры, пока проходят согласования в различных инстанциях.

А вот как застройщики будут выкручиваться сейчас, честно говоря, я даже не представляю.

«СП»: Но вопрос не только в том, чтобы построить дом, квартиры в нем надо еще и продать. Как поступают девелоперы, чтобы все же реализовать построенное жилье и получить доход?

— Большинство из них сейчас затаились и ждут понижения ключевой ставки. Ну, а тем, кто уже построил дома, деваться некуда. Идут на разные скидки, акции, предоставляют бонусы. В последнее время идут на то, что предоставляют оплату квартиры в рассрочку.

Но снижать при этом цены на новостройки нельзя, это закон девелопмента: если квартиру продавать дешевле, значит, она перестанет быть средством вложения капитала.