Застройщики не торопятся снижать цены, ожидая лучших времен

В первом квартале 2025 года строящееся жилье вновь подорожало, теперь на 2,4%, подсчитали в финансовом институте развития «Дом.РФ». Из первого квартала быстрее всего цены на новостройки росли в марте — на 1,1%.

По данным «Дом.РФ», с начала года до конца первого квартала общий рост цен составил 2,7%. Однако ранее Росстат передавал, что с начала года по 31 марта общая накопленная инфляция достигала только 1,95%.

Из 68 проанализированных регионов новостройки подорожали в 61 регионе, и при этом в 31 субъекте процесс шел более быстрыми темпами. Наиболее высокий прирост оказался в Севастополе и Новгородской областях — 14% и 7,4% соответственно. В Москве рост цен на строящееся жилье составил 5,5%.

На фоне роста цен продажи квартир в новостройках в марте сократились на 19% в годовом выражении, до 1,8 млн кв. м. За весь первый квартал сокращение к первому кварталу 2024 года составило 6% (было продано 5,3 млн кв. м).

Доктор экономических наук, главный научный сотрудник Института экономики РАН Игорь Николаев отметил, что в строительной отрасли наблюдается существенная проблема — множество нераспроданных квартир.

— А это означает издержки, фактически омертвленный капитал (по данным консалтинговой компании MACON, доля нераспроданных квартир в новостройке выросла с 56% в январе 2022 года до 69% в декабре 2024 года — «СП»). Соответственно их можно компенсировать за счет увеличения цен на те квартиры, которые более-менее продаются. И это происходит несмотря на высокую ключевую ставку, потому что издержки на фоне затоваривания рынка остаются значительными.

Конечно, цены уже растут не так быстро, но по рыночной логике квартиры в новостройках все же должны дешеветь. В том числе, и чтобы больше заинтересовать потенциального покупателя. Но в жилищно-строительной отрасли все же сохраняется определенный запас прочности, поэтому застройщики и не снижают цены, сохраняя надежду на более благоприятные условия.

«СП»: В начале апреля «РБК-Недвижимость» передавал, что в марте удешевление квартир на вторичном рынке практически прекратилось. При этом в конце прошлого года цены на жилье в этом сегменте заметно снижались. Почему наблюдается такая тенденция?

— Вторичку все же продают собственники жилья, которые следят за общим ростом цен. Конечно, квартиры как инвестиционный товар не учитываются в расчете общего индекса потребительских цен. Но все же собственники не хотят снижать цены при такой высокой инфляции.

В феврале инфляция в годовом выражении перевалила за 10%, к 14 апреля достигла уже 10,34%. Прошлый год мы закончили на показателе в 9,52%. Банк России надеется, что инфляция уже скоро начнет снижаться, но стоит помнить об индексации коммунальных платежей на 11,9% с 1 июля. Практика показывает, что рыночные субъекты будут закладывать грядущий рост платежей, не дожидаясь июля. Повышение же будет в любом случае.

«СП»: Есть ли шанс на снижение ставки, в том числе учитывая проблемы застройщиков?

— Инфляция останется высокой, и при этом есть все признаки, что она может ускориться. 25 апреля пройдет заседание ЦБ по ключевой ставке. Полагаю, что ее снижать не будут.

Банк России, конечно, может с помощью вербальных интервенций снижать инфляционные ожидания. То есть одновременно продолжать успокаивающую риторику о том, что инфляция немного затормозилась и вот-вот будет снижаться, но при этом в любом случае регулятор продолжит учитывать фактор близкой по времени индексации.

Надо понимать, что ключевую ставку нарастили до 21% в тот момент, когда годовая инфляция была еще ниже 10%. Поэтому трудно представить, что ЦБ в конце апреля будет снижать ставку.

Регулятор, конечно, демонстрировал оптимизм в риторике даже при снижении инфляции в недельном выражении. Но ситуация остается подвешенной. К примеру, за неделю 8−14 апреля рост потребительских цен действительно затормозился с 0,16%, до 0,11%, но одновременно с этим годовая инфляция все равно выросла с 10,25%, до 10,34%. И это ЦБ тоже будет учитывать.

«СП»: Могут ли застройщики в условиях сохранения высокой ставки разориться?

— Отдельные игроки — да, но трудно представить, чтобы разорилась вся отрасль. Но сложности есть, и их вероятно станет больше.

Так, в льготной ипотеке продолжается тренд на сужение ее выдачи. Недавно даже прошла критика в отношении банков за то, что требуют какие-то деньги, комиссию за льготную ипотеку (председатель комиссии Госсовета по направлению «Инфраструктура для жизни» Рустам Минниханов обозначил, что банки берут с застройщиков комиссии, которые в ряде случаев достигают 20% - «СП»).

В целом надо смотреть с точки зрения того, насколько действительно льготная ипотека может стать драйвером ипотечных сделок и оказать помощь строительной отрасли. Но в любом случае в 2025 году возможности для ипотеки сужаются — средств меньше, а сами банки, похоже, учитывают лимитированность госфинансирования, и, исходя из этого, стараются заработать какие-то деньги.

Государство сейчас может компенсировать разницу между рыночной стоимостью и стоимостью квартиры по льготной ипотеке в меньшем объеме, чем это было раньше.