Подводные камни «донорской ипотеки»: Что нужно знать, чтобы не влипнуть в плохую кредитную историю

В Ханты-Мансийском автономном округе возвращается тренд на покупку квартир по «донорской ипотеке». И это странно.

«Свободная Пресса» выяснила, что хотя законом такой вид ипотеки в России не запрещен, риски для заемщиков стали явно больше, чем преимущества.

Представитель ипотечного агентства Югры в Нижневартовске Анастасия Десятова объяснила суть: «Если у покупателя нет оснований для получения льготной семейной ипотеки, например, его дети уже старше 7 лет, он может взять в созаемщики „донора“, имеющего ребенка до 7 лет».

Однако все дело в нюансах.

«Доноров» поубавилось

Операционный директор челябинского агентства недвижимости «Таран» Наталья Ульданова в беседе со «Свободной Прессой» объяснила, как все изменилось за последние полтора года:

— Эта схема покупки жилья известна достаточно давно. И сейчас нас чуть ли не ежедневно спрашивают про «донорскую ипотеку». Поскольку по обычной ипотеке банковские ставки по кредитам слишком высокие. Но «донорская» программа слишком распиаренная.

«СП»: Поясните.

— Если раньше мы проводили такого рода сделки, то в последние примерно полтора года — уже нет. Отношение к такой схеме сильно изменилось у клиентов после введения правила, по которому тот самый «донор» (он же созаемщик по кредиту) должен в результате стать и совладельцем не менее, чем 1/10 площади покупаемой квартиры. Раньше такого требования не было. И данное нововведение сильно меняет картину.

«СП»: Основной заемщик не хочет делиться собственностью с «донором»?

— И это тоже. Но тут несколько рисков. Ипотечный кредит берется в среднем в России на 20 лет. Да, большинство выплачивают раньше, примерно за семь лет.

Но это в каждом случае невозможно прогнозировать. Надо исходить из того, что за 20 лет ничего не случится ни с «донором», ни с основным заемщиком. Иначе могут возникнуть проблемы.

Например, если основной заемщик умер, тяжело заболел или потерял источник дохода, платить по кредиту придется «донору». Но надо ли ему это?

Кроме того, даже если все будет в порядке с основным заемщиком, ипотечный кредит отразится не только в его кредитной истории, но и в кредитной истории «донора». И если вдруг «донору» надо будет взять крупный кредит уже для себя, банк может заявку не одобрить с учетом существующей кредитной нагрузки.

«СП»: А если что-то случится с «донором»?

— В этом случае возникают риски уже для основного заемщика. Поскольку в права наследования 1/10 (как минимум) площади квартиры вступят наследники «донора», которых основной заемщик в принципе не знает.

Убрать эту «чужую» 1/10 долю нельзя до тех пор, пока не будет полностью погашен ипотечный кредит.

«СП»: Клиенты понимают все эти риски?

— Как правило, поначалу нет. Приходится подробно объяснять. И уже после такого объяснения желание купить квартиру по схеме с «донором», как правило пропадает.

«СП»: Но раньше, выходит, сделки все же проводили по «донорской» схеме?

— Во-первых, раньше не было правила, что «донор» получает не менее 1/10 покупаемой квартиры. Во-вторых, и раньше такие сделки проходили главным образом с участием близких родственников. Все-таки с чужими людьми «доноры» и тогда не были готовы сотрудничать.

«СП»: Могут появиться новые изменения в госпрограмме, касающиеся в том числе и «донорской» схемы?

— Вполне. Доработка госпрограмм — стандартная история. Могут увеличить, например, минимальную долю «донора» в площади покупаемой квартиры. Кроме того, сами банки, выдающие кредиты, могут ужесточить условия по этой схеме.

«СП»: Какие еще сегодня остаются альтернативные варианты ипотеки? После того, как льготную ипотеку прекратили выдавать.

— Есть сельская ипотека, есть ипотека для IT-специалистов. Есть также дальневосточная и арктическая ипотеки. Но везде оговариваются свои условия.

Например, на сельскую ипотеку могут претендовать работники сельскохозяйственных предприятий, учителя из сельской местности и ветераны СВО.

IT-специалисты, претендующие на участие в соответствующей программе, должны постоянно подтверждать свое официальное трудоустройство именно в IT-компании.

По семейной ипотеке могут взять кредит семьи с одним ребенком-дошкольником или с двумя детьми в возрасте до 18 лет. Причем, во втором случае речь идет только по покупке (или постройке) дома, но не квартиры.

«СП»: В сумме все альтернативные варианты, похоже, не дают прежнего объема сделок по покупке жилья?

— Да, сделок стало меньше.

Все может измениться в худшую сторону

Челябинский юрист Александр Целых в беседе со «Свободной Прессой» со своей стороны оценил риски «донорской» схемы.

«СП»: Это не переуступка права получения семейной ипотеки?

— Нет, это не переуступка. По данной схеме «донора» привлекают в созаемщики. И тогда может быть оформлена семейная ипотека. Банки выдают кредиты по такой схеме. Но риски при этом возникают огромные.

«СП»: Какие именно и для кого именно риски?

— Прежде всего риски большие для «донора» — в случае, если речь не идет о его близких родственниках, кто вместе с ним становится созаемщиком. «Донор» же несет полную ответственность по такому ипотечному договору. Это называется солидарной ответственностью созаемщиков. Так что «донору» стоит хорошенько подумать, прежде чем соглашаться на такой договор. Если что-то случится с основным заемщиком, платить придется «донору». Но есть в этой схеме и другие риски.

«СП»: Например?

— В российском законодательстве принципе «разрешено всё, что не запрещено», очень размыт. Все может быстро измениться в худшую сторону. Скажем, раньше не было запрета одному человеку брать льготную ипотеку несколько раз. И некоторые «предприимчивые» люди этим пользовались.

Но в один прекрасный момент банки по всем таким кредитам кроме первого вдруг подняли ставки. В целях борьбы со злоупотреблениями. Допускаю, что и в случае с «донорской» схемой ипотеки могут пересмотреть условия. Особенно если в сделке участвуют не близкие родственники.

---

Последние новости об ипотеке и развитии ипотечных продуктов, — в теме «Свободной Прессы».