Застройщики-авантюристы надули «индикатор пузыря» до предела, но цены не снижают

В конце мая аналитики ЦБ обновили «индикатор пузыря» на рынке недвижимости, который учитывает не только отклонения реальных цен от долгосрочного тренда, но и ипотечные выдачи, стоимость аренды, доходы граждан и изменения в строительстве.

Если в четвертом квартале 2024 года на фоне сокращения льготной ипотеки и высоких ипотечных ставок риск возникновения пузыря снизился, то в первом квартале 2025 года показатель снова вырос.

«Индикатор пузыря» достиг значения в 1,6 пункта, что стало максимальным значением с октября 2016 года (на более ранние периоды график не распространяется — «СП») на фоне опережающего роста цен на недвижимость относительно доходов населения и стоимости аренды.

Правда, одновременно с этим из-за высоких ипотечных ставок и отсутствия широких льготных программ «индекс пузыря» на вторичном рынке недвижимости находится на нулевом уровне.

Данные Банка России показывают, что на 1 апреля 2025 года доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней увеличилась до 0,9% (с 0,5% годом ранее) из-за «вызревания» поколений кредитов, выданных во второй половине 2023 — первой половине 2024 годов на фоне ажиотажного спроса на льготную ипотеку.

В последнее время застройщики, чтобы сохранить продажи, начали продвигать альтернативные формы приобретения недвижимости — в рамках рассрочки и субсидированных ставок.

Согласно опросу ЦБ крупнейших застройщиков, в первом квартале 2025 года, доля рассрочки в продажах жилья выросла до порядка 40%. Это значительный рост, учитывая, что в предыдущие годы она занимала 10−20%.

По мнению регулятора, продажа жилья в рассрочку зачастую подразумевает завышение цен, а граждане находятся в более уязвимом положении, чем заемщики по ипотечным кредитам. К примеру, они не могут применить механизм кредитных каникул и использовать меры господдержки для погашения части задолженности по рассрочке.

Экономист Андрей Бунич в разговоре с «СП» объяснил, что дисбаланс на рынке жилья раскручивается уже давно.

— В России пузырь на рынке недвижимости фактически существует с 2008 года. Тогда на фоне кризиса прошла коррекция, но даже тот обвал не скорректировал рынок до необходимого уровня. И спустя несколько лет цены на недвижимость снова пошли вверх на фоне развития ипотеки.

Это привело к колоссальной переоцененности таких объектов. Многие сегменты недвижимости, по сути, не продаются, а используются как заемные средства. К примеру, в Москве можно найти множество элитных домов, где никто не живет.

Банки заинтересованы в сохранении цен, потому что под объекты были выданы большие кредиты. Но такие объекты фактически не выходят на рынок.

«СП»: Почему строительные компании не снижают цены?

— Крупные застройщики и банки полагают, что без значительного снижения ключевой ставки всей отрасли придется фактически прекращать строить в ближайшие годы.

В таком случае цены не снизятся, так как объемы предложения сократятся. Это не очень хороший сценарий.

Совершенно необязательно, что разорившееся застройщики начнут в краткосрочной перспективе продавать активы. Они могут тянуть до последнего, рассчитывая на государственную поддержку.

Логика таких застройщиков предполагает, что для государства падение рынка недвижимости будет слишком большим ударом из-за значительного ущерба банковскому сектору и потенциальной паники. Поэтому в их представлении нет смысла корректировать цены, а лучше подождать новых вливаний со стороны государства.

Высокая ключевая ставка на этом фоне сыграла роль триггера. Даже при нормальной ставке мы бы все равно пришли к высоким ценам на недвижимость, хотя сценарий был бы мягче. А при высокой это еще более актуально, поскольку девелоперам сложнее сохранять невыгодные объекты на фоне роста долгов.

«СП»: Опасно ли падение цен на недвижимость для государства?

— Текущий кризис все же не так критичен, а в кратковременных и временных спадах на рынке недвижимости нет ничего особенного. Это даже необходимо для коррекции рынка.

Все прекрасно понимают, что сокращение цен будет продолжаться недолго. Но при этом те, у кого скопились деньги, смогут купить жилье. Соответственно рынок придет к состоянию баланса.

Многие объекты недвижимости не стоят своих денег, так как строительные компании при их создании принимали неправильные решения.

Падение цен позволит фактически определить реальную стоимость многих переоцененных объектов, которые будут куплены более эффективными девелоперами и инвесторами. Многие из них из-за текущих условий не действуют активно на рынке, так как недвижимость слишком дорогая.

Серьезного кризиса, как это происходило в США в 2007—2008 годах, у нас не будет. В России нет такой ситуации, когда игроки набирают недвижимости и массово ее не оплачивают. У нас квартиры и дома используются как инвестиционные ресурсы. Поэтому проблема скорее финансовая, а не системная.

«СП»: Как будет проходить коррекция рынка?

— Если государство пойдет на падение цен, то можно было бы краткосрочно помогать банкам. Конечно, потребуется заранее продумать все риски, накопив необходимые средства для поддержки. А коррекция рынка недвижимости вниз будет объективным процессом, ему просто достаточно не мешать.

Расшивка рынка позволит ему снова восстановиться. В противном случае негативная ситуация будет тянуться долго, так как девелоперы не хотят разоряться.

«СП»: Что ждет рынок недвижимости в том случае, если цены не упадут?

— История показывает, что там, где рынок недвижимость пытались поддерживать годами, наступала стагнация. К примеру, это произошло после того, как лопнул японский финансовый пузырь. В конце 1980-х годов он надувался во многом на фоне многократного роста цен на рынке недвижимости. Японские банки пытались сохранить лицо, и не хотели признаваться в финансовых ошибках. В итоге после прохождения пика пузырь постепенно сдувался, а японская экономика росла слишком медленно.

А в США и Швеции в 1990-е годы на рынке недвижимости спады были резкими, что позволило эффективнее решить проблему. Если следовать японскому примеру, то высокие цены на недвижимость, которые удерживаются слишком долго, приведут к стагнации на этом рынке. А этот сектор вместе со смежными отраслями составляет до 20% всей экономики.

Независимый экономический эксперт Николай Макеев обратил внимание, что цены на жилье не снижаются из-за займов самих застройщиков.

— Компании брали кредиты под строительство, и чтобы не прогореть им необходимо поддерживать определенный уровень стоимости продаваемого жилья. Застройщики брали кредиты на постройку жилья даже в тот момент, когда ключевая ставка находилась на уровне 21%. При таких кредитах рыночные действия в этом секторе становится авантюрой для застройщиков и для тех, кто покупает жилплощади.

«СП»: Рискуют ли застройщики при обвале рынка?

— У крупных застройщиков, как правило, есть маленькие дочерние предприятия. Они могут объявить банкротства для «дочек». Полностью они не обанкротятся.

Также будет оставаться точечная государственная поддержка. Она может предполагать в том числе и субсидии. Новостройки, которые будут вводиться в ближайшее время, без государственных программ будет трудно достроить.

В целом даже отдельные небольшие застройщики ничем не рискуют. Они всегда могут упразднить свою компанию и открыть новую. Рискуют прежде всего покупатели, которые вкладываются в недостроенные дома. Впрочем, эти риски были и раньше.

«СП»: Почему в последнее время все более популярным становится покупка жилья в рассрочку?

— Рассрочку продвигают менеджеры девелоперов. По их мнению, лучше предложить больше опций, чтобы сделать больше продаж. Бизнесу при строительстве жилищного комплекса выгодно как можно раньше сбыть все квартиры.