Эффект Ларисы Долиной: Нашумевшее дело певицы стало причиной больших изменений в Федеральном законодательстве

Генпрокуратура России поддержала законодательную инициативу Госдумы о введении запрета на сделки с недвижимостью за наличные — сообщает RT. Законопроект внесла в парламент зампред комитета по строительству и ЖКХ от фракции «Единая Россия» Светлана Разворотнева.

Важно отметить, что примерно 10% сделок с жильём осуществляется наличными. Этому в какой-то степени способствовало другое решение Госдумы: чтобы банки не перечисляли крупные суммы своим клиентам сразу, а выдавали их частями в течение длительного времени. Поэтому ряд потенциальных покупателей жилья хранят деньги «под подушкой».

О том, повредят ли институту покупки жилья в России новые правила — только по безналу, «Свободной Прессе» рассказала риэлтор Елена Красикова.

— Сейчас и так расчеты по большинству сделок с недвижимостью, по крайней мере, в крупных городах, совершаются безналичным способом через аккредитив или номинальный счет, так называемый Сервис безопасных расчетов.

Все деньги за недвижимость аккумулируются на счету банка и переходят на счёт продавца только после проведения государственной регистрации сделки в Росреестре. Причём сам банк запрашивает документы из Росреестра и проверяет их.

Расчеты наличными через банковские ячейки или сразу всей суммой наличных на сделке, было и такое в моей практике, уже уходят в прошлое.

«СП»: Снизит ли запрет на расчеты наличными на сделках с недвижимостью количество дистанционных действий мошенников, которые начинаются со звонка с неизвестного номера телефона?

— Думаю, что — нет. Продавец может легко обналичить денежные средства, полученные за продажу недвижимости, и через неких курьеров передать их мошенникам, как, например, это было в случае с певицей Долиной.

Запрет расчетов наличными всего лишь затруднит сделки при продаже недвижимости с неполной стоимостью в договоре купли-продажи и станет на пути так называемых безденежных сделок, в которых, несмотря на написанную продавцом расписку, фактическая передача денег за недвижимость не производится.

«СП»: При сделке, которая оплачивается наличными, покупатель сразу же становится собственником?

— При любой сделке с недвижимым имуществом требуется государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре. Увеличить срок регистрации, если у регистраторов возникают сомнения в добросовестности сделки, как предлагает Дума для борьбы с мошенниками, идея плохая.

До лета 2012 года срок регистрации перехода права собственности согласно ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» составлял 30 дней, что было невозможно долго.

Продавцы и покупатели мучились сами, и мучили риэлторов. Чтобы уменьшить срок регистрации, многие в договорах купли-продажи писали, что у продавца возникает право залога и тогда регистрация составляла 5 рабочих дней, а залог потом быстро снимали. Зачем опять к этому возвращаться и увеличивать сроки?

«СП»: Что может сделать государство и государственные регистраторы, чтобы снизить риски от мошеннических схем?

— Государственные регистраторы могут приостановить сделку, если представлен не полный пакет документов или документы с ошибками, и/или форма сделки не соответствует закону, например — простая письменная вместо нотариально заверенной.

Государственные регистраторы могут отказать в регистрации сделки, если стоят судебные или другие запреты, или необходимые документы не могут быть предоставлены или не соответствуют законодательству. Но у государственных регистраторов нет возможности поймать за руку всех мошенников, они не ведут следственную деятельность.

«СП»: А как регистраторы будут разрешать свои сомнения в добросовестности сделки, то есть в добросовестном поведении сторон сделки, если все документы в порядке?

— По-моему, эти вопросы решаются только в судебных инстанциях. Опять же, вспоминаем кейс Долиной. Ее признали несделкоспособной, находящейся при совершении сделки под влиянием обмана или угроз.

Не всякий психиатр, даже если проводить освидетельствование продавца перед началом сделки, сможет понять, что человек находится в плену обмана.

Мошенники прекрасно убеждают жертв, что никому нельзя ничего не говорить. Возможно, здесь поможет проверка на детекторе лжи, но массово такую практику при проведении сделок не внедрить.

«СП»: У нас пока нет закона, который будет регламентировать деятельность посредников на рынке недвижимости. Он нужен?

— Можно, конечно, принять такой закон и включить деятельность посредников на рынке недвижимости в перечень видов деятельности, на которые требуются лицензии.

Или обязать риэлторов создавать свои профессиональные саморегулируемые организации (СРО). Всё это поднимет ценник на риэлторские услуги, но не факт, что улучшит качество. Качество могут повысить какие-то утвержденные государством образовательные программы.

«СП»: Риэлтором может стать любой бизнесмен?

— Не думаю. Риэлтор — это своего рода синтетическая профессия. Риэлтор работает и с недвижимостью, и с аналитикой, и с документами, он обязан ориентироваться в законах, связанных со своим видом деятельности.

Но прежде всего, риэлтор работает с людьми и их потребностями. Работает и как переговорщик, часто — как психолог и, в основном, как «продажник». А продажи — это самый сложный навык, который можно приобрести, и ему не учат в универах.

Обязательное требование к риэлторам, которое хочет ввести Дума, об отсутствии судимости за экономические преступления, я считаю обоснованным.

Обязательное требование к риэлторам о наличии высшего образования не считаю обоснованным. Есть коллеги, прекрасные риэлторы, и со средним специальным образованием.