Поделили на троих: Сбер, ВТБ и «Дом.РФ» играют на повышение цены «квадрата»?

Прошел год после отмены льготной ипотеки. По данным «РБК Недвижимость», годовой рост цен в новостройках снизился с показателя 21,5% до 9,4%. Но обвала цен не случилось.

Более того, в Челябинске, например, цены выросли за год на 19,5%, достигнув уровня 133,1 тыс. рублей за квадратный метр (средняя цена первички+вторички). В Екатеринбурге рост цен ближе к среднероссийскому — 9,8%. Средняя стоимость квадратного метра в столице Урала 153,7 тыс. рублей.

Есть региональные центры, где рост цен на недвижимость в новостройках еще выше, чем в Челябинске. В Омске отмечен рост цен за год на 19,9%. В Казани и вовсе цены на новостройки выросли за год на 20,3%, до показателя 210,1 тыс. рублей за квадратный метр.

Уральский девелопер и консультант Андрей Бодрягин на основе данных Росстата составил график за 2018−2024 годы по новостройкам Челябинска. Который и предоставил «СП».

Видно, что ввод жилья в областном центре снижался и в итоге снизился чуть ли не вдвое — с 603 886 квадратных метров жилья в 2018 году до 349 545 «квадратов» в 2024 году. Цена же квадратного метра выросла с 44 900 рублей до 136 000.

Андрей Бодрягин ответил на вопросы корреспондента «Свободной Прессы».

«СП»: — Почему уменьшаются объемы строительства?

— Есть несколько причин. Из-за падения продаж, что объясняется отсутствием земельных участков (тотальная болезнь Челябинска). Из-за отсутствия общей стратегии развития градостроительного сектора. Конечно, низкий объем вводимого жилья, приводит к повышению цены. Кроме того, жилье эконом-класса уходит в прошлое.

«СП»: Но это же было самое популярное жилье.

— Эконом-жилье покупали наименее платежеспособные потребители. Сейчас новое жилье продается по 165 тыс. рублей и более. Но это не предел. Ведущие строительные компании, особенно иногородние, будут выставлять на рынок Челябинска жилье бизнес-класса и премиум-класса.

Цена в 2026 году будет начинаться от 220−250 тысяч за квадратный метр. Уже сейчас есть проект «Большой» по таким ценам. В 2026 году на рынок выйдет застройщик «Брусника» со своими жилыми комплексами, другие компании. И цена «квадрата» в премиум-сегменте составит около 300 тыс. руб.

В условиях малого объема вводимого жилья несколько проектов премиум-класса будут иметь большую долю на рынке. Что скажется на росте средней цены в новостройках.

«СП»: Как отразятся на рынке проекты комплексного развития территории (КРТ)?

— Они тоже будут способствовать росту цены квадратного метра. Поскольку в проектах КРТ будут дополнительные затраты. Включая необходимость расселения людей из аварийного жилфонда.

«СП»: Что делать тем, у кого нет таких денег? А это большое количество людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

— Арендовать жилье.

С момента отмены общей льготной ипотеки запуск новых проектов в России снизился на 18,8% за 11 месяцев — до 2,7 млн кв. м в мае 2025 года, это данные «Дом.РФ» (июньских показателей еще нет).

По итогам 2024 года снижения не было. Сказалась повышенная активность застройщиков в первом полугодии, когда льготная ипотека действовала.

Зато с начала 2025 года снижение запуска новых проектов (в сравнении с показателями аналогичных периодов прошлого года) заметно сильно. Самый большой провал был в феврале (на 33%).

По итогам пяти месяцев года объем выданных разрешений на строительство снизился на 22%. «Такого снижения по динамике выданных разрешений на строительство не было никогда», — признал на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ-2025) замглавы Минстроя России Никита Стасишин.

Итоги года без льготной ипотеки таковы, что ввод жилья в эксплуатацию снизился на 31,4% (почти на треть) — до 5,9 млн кв. метров в мае, сообщает Росстат.

Большое значение имел рост ставки по ипотечным кредитам. Ключевая ставка Банка России выросла.

В результате с ноября 2024 года по март 2025 года средняя ставка по рыночной ипотеке, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) была почти 29%. Выросли и ставки по кредитам, которые брали застройщики на строительство домов (проектное финансирование).

У строителей пока есть запас прочности, о чем сказал на ПМЭФ-2025 вице-премьер правительства Марат Хуснуллин. Построено много жилья, которое можно продавать. Но если ситуация будет развиваться в том же ключе дальше, «последствия могут быть значительно хуже», прогнозирует Хуснуллин.

Отчасти сглаживают ситуацию другие льготные программы (семейной ипотеки, IТ-ипотеки и пр.) и рассрочек от застройщиков. Но глава аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг указал: в условиях увеличения «доли сделок в рассрочку происходит снижение покрытия выборки по проектному финансированию счетами эскроу.

Это увеличивает ставку заемных средств для застройщиков". А чем выше ставка для застройщиков, тем выше будет цена «квадрата».

Рост цен на новостройки в России по итогам года может достичь показателя 40%, говорили еще в феврале некоторые эксперты рынка

Такой тренд на рост цен выглядит в глазах покупателей нелогично в условиях падения спроса.

Но на прошедшем ПМЭФ-2025 спикеры напомнили: дефицит предложения из-за спада ввода жилья будет подталкивать стоимость «квадрата» до 2028−2030 годов.

Свою роль сыграет и поддержка регионов с федерального уровня (субсидирование ставок проектного финансирования жилых комплексов) для 37 регионов страны с показателем распроданности ниже 20%.

Пожелавший остаться неизвестным еще один уральский эксперт по рынку недвижимости по состоянию рынка высказался так:

— Чтобы говорить, повысились цены или нет, надо понять, что сравнивать — все предложения на рынке или какой-то сегмент. Что понимается под новостройками? То, что построено уже после отмены льготной ипотеки? Или то, что было построено раньше?

«СП»: Спрос в любом случае упал сильно.

— Конечно. В ипотеку по сегодняшним ставкам жилье покупать немыслимо. Продолжают покупать только за наличные, это примерно 20% покупателей. И есть вторичный рынок, где цены заметно ниже, чем в новостройках. Но и там покупают больше за наличные.

«СП»: Если спрос на новое жилье упал, цены тоже упадут?

— Нет. Застройщики строили на деньги банков по проектному финансированию. 90% застройщиков в силу сложившейся ситуации на рынке нарушили условия соответствующих договоров и были вынуждены перезаключать договора, уже на кабальных условиях.

Чтобы расплатиться с банками, застройщикам нужны высокие цены. Причем, застройщики нагнетают ситуацию, что цены будут еще выше.

«СП»: Если цены в новостройках слишком высокие, а семейная ипотека работает слабо, какая альтернатива? Спрос же есть на новое жилье.

— Альтернативой может быть аренда жилья. При наличии определенной суммы средств можно вложить эти деньги в облигации федерального займа (ОФЗ) и за счет процентов по этим вложениям оплачивать аренду. Не влезая в кабалу с ипотекой.

«СП»: Правильно понимаю, что застройщики стали заложниками банков? И соответственно покупатели жилья. Каково ваше мнение?

— Банки и раньше выигрывали, когда была льготная ипотека. Разницу между ставкой по госпрограмме и рыночными условиями компенсировало государство. Но теперь банки выигрывают вдвойне — при нынешних ставках по ипотеке. Я считаю, что фактически рынком управляют только Сбер, ВТБ, а также «Дом.РФ».

---

Последние новости о банках, банковских картах, сбережениях и финансовых рынках, — в теме «Свободной Прессы».