Стройкомплекс уходит в пике — до жилищного кризиса пара лет. И что дальше?

«Золотое время девелопмента» в России закончилось, так что в скором времени страна столкнется со значительным сокращением темпов ввода в строй нового жилья.

Такую мысль высказал, в частности, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.

«Начиная с этого года у нас будет падение. Объем вновь возводимого жилья уже упал практически в два раза. В большинстве субъектов Дальнего Востока и Урала с июля этого года, если сравнивать месяц к месяцу, идет падение ввода жилья. К концу года мы не догоним необходимый объем», — заявил он на полях Х Восточного экономического форума во Владивостоке, добавив, что ни один девелопер не будет ускорять процесс ввода, если у него распроданность объекта составляет менее 60−65%.

Пик спада, резюмировал он, прогнозируется в конце 2027 и начале 2028 годов, если до этого времени не изменится ситуация с ключевой ставкой.

Строительная отрасль вообще и жилищное строительство в частности являются одним из самых мощных драйверов всей отечественной экономики. К каким последствиям в макромасштабе может привести подобный прогнозируемый спад?

И главное, есть ли какие-то иные действенные рецепты, кроме пресловутого изменения ключевой ставки, чтобы избежать падения?

— Я полагаю, подобные высказывания не первые и не последние в своем роде, подобные рассуждения фиксируются уже несколько месяцев подряд, — полагает экономист Никита Масленников.

С одной стороны, действительно, после перегрева строительного рынка льготной ипотекой и всем прочим идет некая корректировка.

Многие компании находятся под риском, и по некоторым оценкам, по крайней мере 20−30% российских девелоперов могут столкнуться действительно серьезными проблемами.

Для макроэкономики это, конечно, однозначное ухудшение траектории экономического роста, потому что означает и падение инвестиций, и сокращение спроса на разного рода строительные материалы, и многое другое.

Так что данные рассуждения — это негативное ожидание того, что сегодняшнее положение вещей рискует вылиться в глубокий кризис строительства, и, соответственно, бизнеса.

«СП»: А вот эти прогнозы относительно пика падения ввода жилья в 2027—2028 годах насколько верны?

— Это тоже не лишено основания. Потому что текущий год, в принципе, еще обеспечен вводами нового жилья, а вот в следующем ситуация менее благоприятная.

Так что на 2027 год и в самом деле может прийтись пик спада. Правда, при одном условии — если ничего не делать.

«СП»: Что же можно туту предпринять, кроме изменения ключевой ставки, на что, очевидно, и рассчитывает НОСТРОЙ, как на палочку-выручалочку?

— Задача серьезная, и это прежде всего интеллектуальный вызов для регуляторов. Конечно, можно продолжать льготную ипотеку, корректировать ее, делать более точечной для каких-то исключительно важных, скажем так, профессиональных категорий, либо совершенствовать именно как семейную, смещая акценты на количество детей или конкретные локации.

Но надо иметь в виду, что льготная ипотека далеко не панацея для рынка в целом, потому что она разгоняет кредитование, ведет к росту денег в обращении, к повышению спроса и отставанию предложения.

Но самый очевидный и главный ее неприятный эффект — деформация рынков жилищного кредитования ведет к росту личных проблем людей.

С одной стороны, растет цена квадратного метра, девелоперы вроде «в школаде», и у них все хорошо, но с другой стороны люди-то не решают целиком стоящие перед ними проблемы. Они-то рассчитывали на одно количество метров, а вынуждены довольствоваться меньшим.

Понятно, что тут вполне объяснимы резоны самих застройщиков, судьба которых зависит от стоимости квадратных метров, но тут одновременно надо принимать во внимание и негативные макроэкономические последствия безудержного развития льготного кредитования вкупе со спадом строительного рынка в целом.

Поэтому необходимо искать золотую середину. С одной стороны, естественно, делать ипотеку точечной, понятной, чтобы она давала эффект не только для конкретных семей, но и для конкретных опорных населенных пунктов.

Например, ее можно предоставлять для той или иной рабочей силы, которая будет занята на заново создаваемых производствах.

С другой стороны, надо бы выравнить структуру рынка жилищного кредитования, который у нас, по некоторым оценкам, перекошен.

Почему, например, мы забываем о рынке арендного жилья? В конце концов, девелоперам какая разница, что именно строить?

А новостройку же необязательно продавать сразу, ее можно сдать в долгосрочную и притом льготную аренду. В итоге-то застройщики все равно ведь получит деньги за построенное.

«СП»: Что же мешает рынок арендного жилья развивать, если для застройщиков разницы нет?

— Для этого нужно создавать целую подотрасль управляющих компаний. И, естественно, не только исследовать, но и предлагать какие-то новые архитектурные решения. И при этом смотреть на экономику. В частности, это позволило бы повысить спрос на строительные материалы и предложение.

Правда, тут еще предстоит решить огромное количество сопутствующих вопросов, но это же лучше, чем просто рассуждать о том, что если все продолжить идти, как идет, то стройка рухнет, и всем будет плохо.

Вместо этого надо бы провести очень тщательный, корректный, так сказать, «разбор полетов» и попытаться выстроить некую новую стратегию для строительной отрасли в целом для того, чтобы предотвратить ожидаемый спад, найти альтернативные решения.

«СП»: Какие, например?

— Предположим, квалификация ваших строителей позволяет возводить не только жилые, но и промышленные объекты. Значит, если жилищное строительство у нас сворачивается, почему бы не переключиться на промышленное строительство?

Тут-то все, напротив, только развивается. Можно и насчет промышленной ипотеки подумать, чтобы активизировать процессы.

А еще есть же дорожное строительство с соответствующими подразделениями. Так что все зависит, по большому счету, от конкретной бизнес-модели.

Поэтому, я считаю, каждая компания, которая до настоящего времени функционировала как профильная именно в сегменте жилищного строительства, должна серьезно подумать о том, что и где можно строить еще.

Тут, конечно, важны экономические условия, потому что если строить арендное жилье, то всем должно быть понятно, а как это будет выглядеть — кто будет расплачиваться, кто будет потом управлять и как эти денежные потоки поступят строителям.

Если есть возможность диверсифицировать объемы строительных работ, то, наверное, государству нужно это поощрять как-то, чтобы строительные компании трансформировались из чисто жилищников в многопрофильные строительные холдинги.

Возможностей много, просто об этом никто широко не говорит, резюмировал Никита Масленников.

Какие-то алармистские, апокалиптические точки зрения сейчас быстрее проникают в прессу и сознание людей, а вот реальная работа, которая действительно идёт по делу, по уму и по совести, чтобы дать новый толчок строительному бизнесу, остаётся в стороне, и о ней не спешат информировать общество в соответствующем объеме.