Алгоритм крипты: Вторичка подорожала во всех крупных городах России — кроме одного

Лишь в одном городе страны цены на вторичную недвижимость в 2025 году снизились. Это Новокузнецк, тот самый, где в начале января в роддоме произошла трагедия, унесшая жизни девяти младенцев.

В остальных 49 крупных городах из 50-ти, где проводили исследование, цены на вторичку выросли. Таковы данные известной консалтинговой компании.

В тройке российских лидеров по подорожанию вторичного жилья — Махачкала, столица Дагестана, а также Курск и Ижевск. Лидеры смотрятся необычно, но только на первый взгляд.

Махачкала, видимо, привлекательна мягким климатом (15 января здесь температура воздуха была 0 градусов, примерно такой она останется в ближайшие дни) и близость к Каспийскому морю. Столица Дагестана славится своим гостеприимством, здесь быстро развивается сфера туризма. В целом республика отличается культурным многообразием, большим количеством исторических и природных достопримечательностей, быстро растущей экономикой.

В Курске, видимо, сказались последствия вторжения ВСУ в 2024 году. Многие люди из приграничных территорий, по которым прошлись боевые действия, потеряв жилье и работу, перебрались в столицу региона. Курск также отличается выгодным транспортно-географическим положением. Здесь тоже много достопримечательностей.

Что касается Ижевска, то город отличает обилие зеленых зон (парки и скверы занимают четверть территории Ижевска). Здесь много рабочих мест на крупных заводах. Что особенно важно сейчас, когда в России резко упало количество вакансий и выросло количество резюме на сайтах по работе.

А вот четвертое место в рейтинге у Челябинска выглядит неожиданно. Город долгие годы ассоциировался с плохой экологией и неважной инфраструктурой.

Директор челябинского агентства недвижимости «Макромир» Ольга Диких ответила на вопросы корреспондента «Свободной Прессы».

«СП»: За прошлый год вторичное жилье в Челябинске подорожало на 15% - до 102,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Как считаете, почему Челябинск оказался в числе российских лидеров рейтинга по подорожанию вторички?

— Я вижу две причины. В последние четыре года в Челябинские крупные предприятия стали донорами, создавая огромное количество новых рабочих мест со стабильным высоким заработком. А первое, что покупают люди, начав зарабатывать, это обычно жилье.

Вторая причина в том, что в Челябинске за последние 5−7 лет наблюдается значительный рост новостроек. Высокая цена жилья в них автоматически подтягивает и цену на вторичку.

«СП»: Вторичное жилье в Челябинске чаще покупают за наличные или в кредит?

— Вторичку чаще покупают за наличку или берут небольшой кредит. Основная сумма оплаты — собственные средства от продажи предыдущего имущества или накопления.

«СП»: Почему цены растут на вторичку, если покупательная способность населения, насколько можно судить, падает?

— В сложные времена люди вкладывают в «вечные ценности» — золото, недвижимость, земля. Это мы сейчас и наблюдаем — рекордный рост цен на золото, квартиры и земельные участки.

Доктор экономических наук, уральский предприниматель Алексей Каплан критически воспринял вышеуказанный рейтинг:

— Сколько-нибудь осмысленная аналитика отсутствует. Просто нашли подборку данных по росту цен в разных городах и выстроили их по значению цифр. Рынок недвижимости (прежде всего жилой) давно не связан ни с потребностью в жилье, ни со стоимостью возведения жилья. Его функции другие и управление идет по другим каналам.

«СП»: Каким, например?

— Необходимость строить, даже если это невыгодно. Иначе потери застройщика окажутся еще выше (тут и принятые обязательства, и проблемы замораживания стройки и много чего еще).

Приобретают квартиры не для улучшения жилищных условий, но для вложения в надежный актив — недвижимость. В Москве стоят целые кварталы, заселенные на 10−15%. Заселять некем, но все распродано.

Сказывается острое влияние господдержки в форме ставок по льготной ипотеке на рынок жилья. Важно не само по себе наличие таких программ и уровня скидок, но доступность программ для широких кругов населения. Доступность есть — цены на стройку взлетают. Льготы отменяются — цены падают (как минимум замораживаются).

«СП»: Так или иначе цены растут, в том числе на вторичку. Риелторы подтверждают тенденцию роста.

— В целом это определенная игра, которую кто-то ведет. Причем, ведет эту игру на очень серьезном уровне, пытаясь вовлечь в нее максимальное количество людей. Сравнение или аналогия только одна. Правда, не столь «недвижимая».

Скорей даже, «маломатериальная» аналогия: криптовалюты. Можно отслеживать их динамику, рост одной или другой, падение одной на фоне другой и т. д. Но это просто игра на высоком уровне. Кто-то на этой игре очень неплохо зарабатывает.

А зарабатывает тот, для кого «множественные непредсказуемые факторы влияния» — просто инструменты управления. Все остальные участники в целом обязательно проигрывают (хотя отдельные покупатели в отдельные периоды или моменты времени могут иногда выигрывать).

«СП»: Неожиданное сравнение недвижимости с криптовалютами.

— Кому-то увлекательно отслеживать тенденции. Кто-то более отважный пытается участвовать. Наверное, для тех, кто не умеет направлять свое внимание на созидание — подобные спекуляции интересны. Таких людей много. Чем бы дитя ни тешилось… Просто плакать потом особого смысла не будет.

Ранее «Свободная Пресса» рассказывала, как непросто развивается ситуация на рынке новостроек России.