Подводные камни аренды за рубежом

Любой воин знает, что парадную саблю, висящую на стене для красоты, необходимо время от времени доставать из ножен и смазывать. Любой автомобилист скажет, что периодический запуск двигателя на холостом ходу необходим для поддержания его в рабочем состоянии, даже если машина законсервирована в гараже на неопределенный срок. Зарубежная жилая недвижимость также принадлежит к числу тех активов, которые нельзя хранить в бездействии.

Что же делать тем россиянам, которые, приобретя жилье в других странах, по разным причинам не могут проживать в нем постоянно? Естественно, сдавать в аренду. Но только подходить к этому вопросу следует грамотно, с чувством, с толком, с расстановкой.

Выбор точки для приложения усилий

Анализируя выводы многих экспертов, в числе которых — британское агентство Bloomberg, немецкое агентство GSW, французская компания Rent a place in France и другие, можно с уверенностью утверждать: от места расположения зарубежных жилищных активов в конечном счете зависит их прибыльность. Наибольшей популярностью пользуется жилье либо на территории популярных курортных зон, либо в столицах или наиболее крупных городах стран с крепкой экономикой. И тот, и другой варианты имеют свои особенности.

В случае с курортной недвижимостью большое значение играет сезонность. Она может принести серьезный доход только в период наплыва туристов. Так, например, в европейских горнолыжных зонах аренда жилья востребована в период с конца ноября по март включительно. Морские курорты, наоборот, посещают наиболее активно с апреля по октябрь.

Однако, как показывает практика, курорт курорту рознь. В частности, на том же Кипре востребованность в арендуемом жилье будет существенно различаться в зависимости от населенного пункта. Например, местный Айя-Нап полностью «заточен» под туристов, а вот недвижимость в более крупном Лимассоле востребована круглый год из-за того, что многие европейцы приезжают сюда на постоянное место жительства. Те же кипрские Пафос или Ларнак могут похвастаться внушительными русскими диаспорами. А это значит, что, покупая недвижимость в этих населенных пунктах, всегда можно найти клиентов (даже среди местных жителей), желающих ее снять.

Таким образом покупать недвижимость для того, чтобы в период затишья жить там самостоятельно, а в остально время — сдавать в аренду, следует в таких местах, как болгарские Банско и Солнечный Берег, испанские Коста-дель-Соль и Льорет-де-Мар, итальянский Анцио, китайский Санья и т. д.

Более доходна при сдаче в аренду недвижимость в крупных городах и столицах государств. Она востребована круглый год, да и нуждаются в ней люди обсепеченные, посещающие эти города, как правило, с деловыми целями. К таким регионам относятся, в частности, Берлин, Лондон, Рим, Париж, Мадрид, Тель-Авив, Сингапур и т. п.

По данным германских социологов, только 12% берлинцев живут в собственных квартирах и домах, а 88% предпочитают снимать их. На таком рынке неизбежно возникновение стойкого спроса на услуги аренды: в прошлом году стоимость ежемесячного найма берлинской недвижимости варьировалась от 4,6 до 14,5 евро за квадратный метр.

Ошибка нерезидента

Главная ошибка, которую допускают начинающие арендодатели, банальна и стара как мир. Это самостоятельный поиск клиентов и работа с ними. Конечно, кто-то может поспорить с этим утверждением, вспомнив расхожий афоризм «если хочешь сделать что-то хорошо — сделай это сам».

Но те, кто уже достаточно долго строит свой бизнес на аренде зарубежной недвижимости, знают все «подводные камни» такого способа ведения дел. А их достаточно много.

Во-первых, это низкий процент конверсии объявления, размещенного на форуме или в соцсети. Причина — в невысоком уровне доверия к объявлениям подобного типа. Поставить дело на ноги, идя по такому пути, можно только тогда, когда появится постоянная клиентура, но ее формирование занимает минимум 5−6 лет, а то и больше.

Во-вторых, это проблемы чисто технического характера. Например, когда жильцы рано или поздно съедут, возникнет необходимость в уборке или ремонте помещения. Чтобы их провести, нужно либо приезжать для этого из России, либо нанимать местных работников. И в том, и в другом случае это дополнительные расходы. А как взимать арендную плату? Даже если предположить, что схема оплаты будет налажена с помощью системы переводов, то как оперативно решить спорные вопросы, которые неизбежно возникают (особенно при долгосрочной аренде)?

Выбор оптимальной формы

Более рационально при сдаче зарубежного жилья в аренду работать через местных представителей. Для этих целей можно привлечь частного агента, управляющую компанию или агентство недвижимости. У каждого из этих вариантов имеются свои преимущества и недостатки.

Частный агент, который от имени собственника заключает договор, обойдется дешевле, чем другие варианты. Однако и его полномочия будут довольно ограниченными. Как правило, это заключение договора от имени собственника, взимание и передача арендной платы и оперативное разрешение форс-мажорных ситуаций. Для выполнения поддерживающих обслуживающих работ придется нанимать исполнителей за отдельную плату.

Агентства недвижимости обладают более внушительными возможностями. Помимо всего вышеуказанного они обеспечивают рекламу объекта, поиск и переговоры с потенциальными арендаторами, а также осуществляют уход за жильем.

Наиболее выгодны (но, соответственно, и чуть более затратны) в этом отношении управляющие компании. Их функциональность (и большой штат разнопрофильных специалистов) позволяет делегировать им решение абсолютно всех вопросов, связанных как с арендой, так и с содержанием недвижимости. Лучше всего сотрудничать с ними по форме leaseback (гарантированной ренты). В этом случае компания получает право полного управления недвижимостью по своему усмотрению, а собственник — возможность проживать в нем определенное время, получая фиксированный доход (как правило, ежегодно около 5% от стоимости). Такой вариант очень хорош, особенно если недвижимость приобретена по ипотечному кредиту.

Русский «авось» не прокатит

При сдаче зарубежной недвижимости в аренду договор, скрепленный обыкновенным честным словом из разряда «по рукам», который очень популярен в нашей стране, в Европе не работает. Взаимоотношения арендатора и арендодателя должны быть оформлены исключительно официальным образом. На основании сумм, указанных в этом документе, владельцу жилья придется платить налог на прибыль в соответствующей организации, которая будет пристально отслеживать судьбу арендуемых квадратных метров.

Кстати, размеры подобного налога в зависимости от региона варьируются в значительных пределах. Самой либеральной в этом отношении является Турция. Налоговики этого государства полностью освобождают владельца от уплаты любых сумм. Однако это актуально лишь в том случае, если арендодатель сдает только одну квартиру.

В других странах порядки жестче. В Италии, например, налог на прибыль составляет 40% от суммы. Финляндия довольствуется 28%. В Германии это 25% от полученной прибыли. В курортных Черногории и Болгарии налоговики берут с арендодателя в15% и 10% соответственно. Во Франции такой налог составляет 20%, а Великобритании доходит до 40%. Но тут есть и свои приятные моменты: конкретная сумма налога может быть значительно ниже (в зависимости от доходности жилья), а в некоторых странах применяются вычеты для арендодателей — нерезидентов страны.

Следует помнить, что, пожалуй, только в России укрываться от налогов можно годами, а то и десятилетиями. В других государствах подобный контроль поставлен очень хорошо и работает оперативно. Уж что-что, а деньги считать в Европе (да и в других странах тоже) не только любят, но еще и умеют. И если арендодатель будет уличен в уклонении от уплаты налога, расправа будет скорой, а карательные санкции — образцово-показательными. Например, испанцы, выставят штраф в 30 000 евро. А болгары вновь удовольствуются гораздо менее внушительными суммами, от 600 до 3 000 евро. И это, естественно, помимо уплаты налога за все прошедшие годы.