Гонка за Хрущевым

В послании Федеральному Собранию президент Владимир Путин поставил перед правительством задачу: довести к 2016 году объемы жилищного строительства до 75 млн кв. м. Это выше рекордного показателя еще советских времен — 72,8 миллиона «квадратов» в год. Задача смелая. Впрочем, бывало и круче.

Пять лет назад, в апреле 2007 года, также в послании Федеральному Собранию, Владимир Путин заявлял, что «такие ориентиры, как ввод к 2010 году ежегодно 80 миллионов квадратных метров жилья, уже не могут удовлетворить потребности современного российского общества… Требуется как минимум предусмотреть этот рост до 100−130 миллионов квадратных метров в год, а по-хорошему — строить не менее одного квадратного метра жилья в год на каждого гражданина России». То есть, более 140 млн кв.м. Так что, сегодня планка снижена вдвое.

Это вполне объяснимо. Аналогичная программа — по одному квадратному метру на человека в год — в последние десятилетия работала лишь в Китае, но и там ее фактически пришлось свернуть нынешней весной. Проработав довольно недолго, программа вздула колоссальные «пузыри» на рынках металла, цемента и энергоносителей, но при этом оказалось, что покупать столько квартир и домов даже остро нуждающиеся в жилье жители КНР не могут.

Если вспомнить современный российский опыт, то окажется, что даже в лучшие годы в стране не строили и 65 млн кв.метров. За счет чего же мы можем так резко рвануть?

Президент предложил три козыря: запустить федеральную программу «Жилье для российской семьи», рассчитанную на население среднего возраста и со средними доходами, а также «разблокировать в ближайшие месяцы выделение участков под застройку». Кроме того, оплачивать возведение инженерных сетей за счет новых сборов с интернет-торговли. Но смогут ли эти предложения обеспечить население новым качественным жильем?

— Тезис о необходимости строить 1 квадратный метр на 1 жителя страны в год родился из подсчетов о том, сколько в реальности нужно стране жилья, чтобы выйти на качественно другой уровень обеспеченности им населения. Однако в реальности за всю историю России такие темпы достигались лишь однажды и на недолгий период. Было это в начале 1960-х годов в самом начале реализации запущенной Никитой Хрущевым программы массового строительства панельных пятиэтажек. Но и тогда к этой цифре почти приблизились только в городской местности. Я не думаю, что наша страна сможет выйти на эти показатели в сегодняшних условиях. Даже если бросить на эту задачу все ресурсы государства, то окажется, что в стране нет спроса на такое количество жилья, и потому все рынки рухнут, а капитал домовладельцев на глазах обесценится. Кроме того, нет смысла строить в чистом поле, возводить новые дома есть смысл только в рамках массовой реконструкции существующих городов, но для этого надо сносить стоящие там строения, а темпы вывода старых зданий у нас очень медленные, — поясняет генеральный директор Института экономики города Александр Пузанов.

«СП»: — А если будут сняты ограничения по выделению земельных участков, что обещал президент, появятся ли новые площади под массовую застройку?

— Эта работа ведется уже более двух лет, в том числе с участием нашего института. Она заключается в подготовке нескольких законопроектов, в начале 2014 года мы полностью завершим эту работу. Но ее основной смысл сводится к созданию исчерпывающего перечня документации, которую могут запрашивать региональные и муниципальные власти при оформлении разрешения на застройку.

Дело в том, что сегодня федеральное законодательство предоставляет большие возможности для регионов назначать комплект таких документов. Наша задача — сформулировать несколько единых для всей страны вариантов документов для разных случаев, чтобы чиновники не могли тянуть в выдаче разрешений или отказывать, ссылаясь на собственные требования, выдуманные произвольно. Это, конечно, убыстрит и удешевит получение документации на строительство, но новых площадок от этого не появится.

Может быть, более интересным для застройщиков будет участие в строительстве по программе Фонда развития жилищного строительства, о которой упомянул в своем послании Путин.

Если эта программа будет реализована в предлагаемом виде, то будет дан зеленый свет выделению участков, подключению к инженерным коммуникациям. Возможно, они будут выделяться безвозмездно. И тогда задача застройщиков будет «уложить» стоимость монтажных работ в 30 тысяч рублей за квадратный метр. Это вполне реальная цифра для многих городов. Уже есть заявки от застройщиков на участие в этом федеральном проекте, хотя он еще не запущен. Для населения это жилье должно быть привлекательным, ведь оно будет стоить на уровне 80% от рыночной цены в регионе. Таким образом, стоимость устранения административных барьеров и бесплатного подключения к инженерным коммуникациям оценена в 20% от цены домов. Но над источниками финансирования новых инженерных сетей надо еще серьезно подумать, я не готов утверждать, что сетевая торговля эти деньги принесет.

«СП»: — А сколько реально строить в России в год в сегодняшних условиях?

— Я думаю, что по программе Фонда РЖС в течение ближайшей пятилетки реально выйти на темпы дополнительно 5 миллионов квадратных метров в год. При этом в прошлом году в стране было возведено почти 63 млн. кв. м. Таким образом, всего получаем 68 миллионов «квадратов». Но для этого, конечно, необходимо, чтобы в стране сохранялась макроэкономическая стабильность, и был некоторый рост экономики. Можно надеяться, что при удачном стечении факторов за несколько лет темпы строительства подрастут еще миллионов на 8 кв. м. в год. Тогда и получится озвученная президентом цифра в 75 миллионов кв метров. Но это предельные возможности, и они осуществимы только в идеальных условиях, которые гарантировать никто сегодня не может. К тому же, при больших темпах власти сразу столкнутся с проблемой городского развития. Ведь нужно, чтобы место проживания было экологичным, комфортным, а для населения были доступны рабочие места.

«СП»: — Вообще власти в разных странах мира, включая Китай, часто стремятся использовать массовое жилищное строительство как локомотив для роста всей экономики. Ведь в этом случае потребительский спрос почти полностью стимулирует отечественное производство, а не уходит на покупку импортных товаров.

— Сегодня Россия сильно зависит от внешних факторов. Мы видим, что мировую экономику лихорадит, так что внешние факторы могут перевернуть в нашем строительстве все экономические расчеты. Могут довольно быстро снизиться доходы и покупательная способность населения, что особенно больно ударит по индивидуальному жилищному строительству, которое сегодня занимает примерно половину из возводимого в стране объема в 63 миллиона кВ. метров. Это малоэтажное строительство, которое ведут сами люди.

«СП»: — Но не стопорят ли сами власти ввод новых домов, создавая такие запреты на новые проекты, как Собянин в Москве или Воробьев в Московской области? Существуют догадки, что это искусственное ограничение предложения нового жилья делается ради поддержания цен, чтобы не обрушить рынки. А ведь недавно это были два крупнейших региона в России по масштабам жилищного строительства, совокупно дававших более 11 миллионов «квадратов» в год.

— Москва уже несколько лет как перестала быть лидером в объемах строительства. В Подмосковье запретили лишь многоэтажную застройку, там предлагают сменить модель бизнеса девелоперам, ведь на комплексном развитии участков и при малоэтажной застройке можно снимать ту же прибыль с территории. Власти тем самым стремятся повысить качество жизни населения, но пока застройщики не очень охотно идут на новые схемы работы, им удобнее использовать «накатанные» проекты, а не внедрять новое. Поэтому темпы строительства в Московской области значительно сократились. Но, так или иначе, два региона не могут значительно испортить статистику по всей стране.

К тому же сегодня упор делается именно на развитие регионов. Ведь та же программа Фонда РЖС по ценам рассчитана не на столицы. Да и нельзя всю страну перетащить в Москву. Интенсивно строятся сегодня Краснодар (без учета олимпийских объектов), Свердловская область, Белгородская область, поднимается Поволжье. Власти намеренно смещают центры жизнедеятельности в регионы. А какой смысл стимулировать дальнейший рост Москвы?

Фото ИТАР-ТАСС/ Александра Краснова