Проблемная недвижимость

Прогноз Всемирного Банка относительно развития экономики России в 2014 году неутешителен. Вместо первоначально ожидаемых 3,5% аналитики говорят о ее росте не более чем на 2,2%. МВФ также пессимистичен: по оценкам его специалистов рост отечественного ВВП в наступившем году вряд ли преодолеет планку в 2%.

Вместе с тем данные Jones Lang LaSalle говорят о том, что в наступившем году Россию ждет явное увеличение интереса к коммерческой недвижимости со стороны инвесторов. Ожидания аналитиков CBRE Group также полны оптимизма. Валентин Гаврилов, представитель компании, заявил: Россия по итогам 2013 года вошла в ТОП-7 наиболее востребованных европейских рынков коммерческой недвижимости.

Но все же, несмотря на такие оптимистичные прогнозы, сама по себе недвижимость коммерческого назначения — это всего лишь голова. А поворачивает ее в правильных направлениях шея, то есть управляющие компании, которые ежедневно на практике решают львиную долю проблем подобных объектов. Каковы их перспективы в наступающем году? За комментариями «СП» обратилась к Александру Чебанову, начальнику отдела по управлению коммерческой недвижимостью компании «МАТОРИН».

"СП": — В каком состоянии находится рынок российский управления коммерческой недвижимостью в России?

— В настоящее время, на мой взгляд, рынок в регионах находится в начальной стадии становления. По сравнению с Москвой и Санкт-Петербургом в других городах мало развита коммерческая офисная недвижимость (по причине слабости малого и среднего бизнеса), крайне мало или почти нет крупных современных логистических комплексов. Из числа традиционных услуг, связанных с управлением недвижимостью, владельцы в первую очередь интересуются вопросами охраны объекта. Затем на передний план выходят услуги клининга и технического обслуживания. Услугами непосредственного управления они интересуются в последнюю очередь. Кстати, сейчас далеко не в каждом региональном городе можно найти хорошую клининговую компанию, я уже не говорю о представительстве профессиональной управляющей компании.

«СП»: — Где кроются главные проблемы при обслуживании объектов коммерческого назначения?

— Если свести ответ к простому перечислению проблем, то для всех без исключения объектов (торговая, офисная, складская, производственная недвижимость) актуальными являются: решение проблемы пожарной безопасности, организация оперативного аварийного обслуживания, организация и регулирование парковки, своевременный качественный клининг общих зон объекта.

Кроме этого, есть специфические проблемы. Например, в торговой недвижимости это обеспечение бесперебойной работы климатических систем, автоматики входной группы, антитеррористическая защищенность объекта.

Но основной проблемой для собственника объекта является выбор организации, которая всю эту работу будет выполнять и лиц, способных эффективно контролировать качество оказываемой услуги.

«СП»: — В чем заключаются, на ваш взгляд, основные ошибки операторов и собственников?

— Главные, фатальные ошибки собственник объекта недвижимости допускает на этапе проектирования объекта, а часто еще раньше — на этапе разработки концепции объекта, варианта его наиболее эффективного использования.

Мы видим в Москве торговые центры, помещения в которых выставлены на продажу. В регионах можно встретить многоэтажные гостиницы, потенциальные бизнес-центры, не нашедшие своих арендаторов и предлагающиеся к покупке всем желающим в качестве апартаментов.

Для офисных и бизнес-центров типичной ошибкой является переоценка спроса и стремление передать помещения в аренду большими площадями (от 1000 кв.м.) в состоянии Shell and core (без отделки). Но то, что было хорошо в Москве до 2008 года, сейчас не находит спроса, тем более в регионах. Это приводит к простою помещений. В результате все равно приходится производить более мелкую нарезку помещений, выполнять их отделку. И только тогда они находят своих арендаторов. Подобные ошибки, как правило, склонны допускать крупные структуры, например ЗПИФы недвижимости, находящиеся в доверительном управлении.

Многих из вышеперечисленных ошибок можно было бы избежать, если бы инвестор (владелец) объекта на ранней стадии обратился профессиональным консультантам, управляющей компании.

Я часто общаюсь с инвесторами и владельцами коммерческой недвижимости из региональных городов России и могу сказать, что подавляющее большинство из них очень хорошо чувствуют потребности рынка недвижимости своего города или района. Часто это владельцы небольших по площади объектов (до 10000 кв.м.), их бизнес развивается медленно и серьезных ошибок они не совершают. Для управления таким объектом собственник в лучшем случае пытается создать свою управляющую компанию, так сказать, «изобрести велосипед». Многие из них стремятся к профессиональному общению с консультантами, управляющими компаниями, но не торопятся заключать контракты.

«СП»: — А представители рынка управления недвижимостью предпринимают вообще какие-то шаги для улучшения ситуации в сегменте?

— Для исправления ситуации необходимо развивать профессиональные сообщества, создавать больше площадок для общения, разрабатывать и внедрять стандарты, проводить обучение. Как раз в этом направлении активно работают такие крупные объединения, как Российский совет торговых центров (РСТЦ), Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД), Российская гильдия риэлторов.

«СП»: — В связи с оптимистичными прогнозами международных экспертов ожидается ли увеличение количества региональных, федеральных или международных операторов на рынке управления коммерческой недвижимостью в ближайшей перспективе?

— Будет спрос на эти услуги — появится и предложение. Здесь все зависит от экономики конкретного объекта недвижимости и стабильности экономической ситуации в стране в целом. Вообще, достаточно мощной основой для развития управляющих компаний в регионах может быть жилая недвижимость. Поэтому, на мой взгляд, более перспективны компании, оказывающие услуги по управлению не только коммерческими, но и жилыми объектами.

С точки зрения чисто коммерческого обслуживания перспективным направлением для профессиональных управляющих компаний остается торговая недвижимость. Связано это с бурным развитием рынка торговых помещений (вводом в эксплуатацию новых ТЦ, ТРЦ) и неизбежно растущей конкуренцией между ними. В этом случае, помимо работы по привлечению и ротации арендаторов, необходимо вести регулярную и планомерную деятельность по продвижению ТЦ в среде потенциальных посетителей, разрабатывать план маркетинговых мероприятий, развивать программу лояльности.

Что касается привлечения крупного федерального или международного оператора по управлению недвижимостью в регионы, то наиболее вероятным поводом для этого может являться, в частности, открытие нового крупного торгового центра. Еще один из поводов привлечения профессиональной управляющей компании — переход права собственности на объект крупной структуре. Например, банку. Для такой организации недвижимость — непрофильный актив, требующий привлечения сторонней управляющей компании.

«СП»: — С момента начала реформы системы ЖКХ эксплуатирующие организации неуклонно повышают тарифы, мотивируя это ростом издержек на обслуживание сетей. Насколько быстро будет увеличиваться стоимость работ по обслуживанию объектов коммерческой недвижимости в ближайшие два года?

— Я не вижу предпосылок увеличения стоимости работ по обслуживанию недвижимости.

С 2009 года расценки на такие работы по известным мне объектам или не меняются, или снижаются.

Скорее всего, получат распространение разные формы технического обслуживания. Может быть, с целью снижения операционных расходов чаще будет применяться метод ответной эксплуатации. В этом случае до минимума снижаются или вообще не проводятся планово-предупредительные ремонты, а вмешательство специалистов происходит только в случае выхода из строя системы или оборудования.

«СП»: — Будет ли возрастать или снижаться доверие собственников объектов коммерческого назначения к сторонним управляющим операторам?

— Если рынок будет развиваться, то профессионализм управляющих компаний неизбежно будет расти. Следовательно, у собственников объектов так же будет расти и доверие к сторонним управляющим операторам. Но причины привлечения их к управлению будут экономические.

«СП»: — Профессор РЭУ им. Плеханова Геннадий Стерник в середине прошлого года заявил, что рынок коммерческой недвижимости в России будет неуклонно расти, несмотря на то, что его восстановление после кризиса-2008 идет и не такими быстрыми темпами, как после «черного августа-1998». А как считаете вы, о чем в настоящее время уместнее говорить: о неотвратимо приближающемся кризисе или о начале периода оживления рынка управления коммерческой недвижимостью?

— Пожалуй, здесь я буду краток. Мои собственные ощущения таковы: надежда на умеренный рост.

Фото: Валерий Мельников/ РИА Новости