Страхование титула

Приобретая квартиру на вторичном рынке, мы не всегда можем быть уверены в том, что история квартиры «кристально чистая». А в будущем это может стать причиной потери права собственности. На западе давно практикуется титульное страхование. В нашей же стране это не сильно развито, ввиду того, что до сих пор не развита страховая культура, а кроме того, полагаться на «авось» и рисковать также присуще россиянам.

От чего страхуем

Право собственности на квартиру можно потерять в нескольких случаях: из-за признания предыдущих сделок недействительными, из-за нарушения прав наследников, мошенничества, совершения сделок по подложным, поддельным документам и т. д. Целью же титульного страхования является как раз гарантия обеспечения возмещения убытков в случае утраты права собственности на приобретенную недвижимость. «Даже тщательная юридическая экспертиза документов перед сделкой не может полностью исключить данные риски. Но когда титул застрахован, покупатель может чувствовать себя уверенно и не бояться того, что у него могут отобрать квартиру», — рассказал Андрей Банников, руководитель вторичного отделения агентства «Азбука Жилья».

В настоящий момент в России титульное страхование широко используется только благодаря ипотечному кредитованию, так как большинство банков ставят заемщику обязательное требование по страхованию его права собственности на приобретаемую квартиру. Кредиторы за счет должника страхуют объект обеспечения от риска утраты либо ограничения права собственности на него. «Однако данный вид страхования не является обязательным, и заемщик может отказаться от „титула“, но это, скорее всего, повлечет за собой увеличение процентной ставки. Повышение может составить от 0,5% до 3−4% в зависимости от банка», — отметил Андрей Владыкин, руководитель департамента страхования компании «НДВ-Недвижимость». Если же квартира приобретается без использования ипотечных средств, то практика использования услуг страховой организации пока минимальна.

Как рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», при этом титульное страхование убережет только от рисков, связанных с потерей прав собственности. По ее словам, если после получения квартиры в собственность возникнет обременение, это не будет считаться страховым случаем. «Например, если по решению суда в приобретенную квартиру зарегистрируют третье лицо одного из предыдущих владельцев, чьи права не были учтены при совершении сделки (например, несовершеннолетний ребенок, инвалид 1-й группы и т. д.). Некоторые страховые компании в качестве дополнительных услуг страхуют риск убытков в результате возникшего обременения приобретенного имущества правами третьих лиц. Так как такое обременение существенно снижает рыночную стоимость имущества, страховая компания при предоставлении такого вида дополнительных услуг гарантирует возмещение ущерба, связанного с уменьшением рыночной стоимости обремененного имущества», — отметила Мария Литинецкая.

При приобретении «новостройки» договор титульного страхования не заключается. Данный вид страховки направлен исключительно на вторичный рынок. «Зато менеджер может предложить клиенту застраховать финансовые риски. Объект страхования в данном случае — не конкретная квартира или дом, а имущественные интересы страхователя. Страховой случай наступает, если объект не будет сдан в установленные в договоре сроки», — подчеркнул Андрей Владыкин.

Откажет ли страховщик?

Бывают случаи, когда страховщик может отказать будущему собственнику в страховании. Это происходит тогда, когда страховая компания не удовлетворена представленным пакетом документов. «Либо проверка или, так называемый андеррайтинг, показал наличие серьезных угроз наступления страхового случая, например, стало известно, что один из родственников не участвовал в приватизации, хотя имел на это право или по квартире совершалось необычно большое количество сделок в последнее время. Возможно, у страховой компании появилась информация о том, что продавец признан недееспособным или ограниченно дееспособным», — рассказал Андрей Владыкин. В этих случаях следует отказ в страховании, либо идет серьезное увеличение страховой премии. «К примеру, наши специалисты сначала получают от страховой компании предварительное одобрение на страхование, и только затем выходят на сделку по покупке данной квартиры», — пояснил Андрей Банников.

Но если заявление составлено корректно, сведения достоверные, а к документам претензий нет, то страховщик, конечно же, не откажет в титульном страховании.

Размер взноса

Стоимость полиса определяется страховой компанией. «У каждой страховой компании свои тарифы на страхование титула и свои коэффициенты. Страхование права собственности может стоить от 0,3% до 1,5% от стоимости квартиры на три года, и от 0,15% до 0,7%, если объект страхуется на год», — рассказал Андрей Банников.

Что касается страховой суммы, то она должна равняться рыночной стоимости недвижимости, причем та стоимость квартиры, которая прописана в договоре купли-продажи не играет роли. При возникновении страхового случая выплачивается та сумма, на которую недвижимость была застрахована. Эксперты советуют, когда закончится срок страхования, указать при его продлении новую рыночную стоимость объекта, в случае, если она выросла. А если стоимость квартиры снизилась, то сумму можно оставить ту же. «Мы рекомендуем заключать договор страхования на срок до 3 лет, так как именно этот срок является общим сроком исковой давности, и за этот период 99% всех угроз и рисков „вылезают“ наружу. Теоретически можно заключить договор страхования как на месяц, так и на 10 лет — это зависит от вашего желания», — отметил Андрей Банников. А, по словам Михаила Куликова, директора управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», как и любой вид страхования, он защищает клиента только на тот период времени, на который он застраховался. «При этом срок исковой давности иногда может продлеваться бесконечно, в зависимости от так называемых вновь возникших обстоятельств», — уточнил он.

На что обратить внимание?

Как уже говорилось, система титульного страхования в России развита слабо, это приводит к тому, что отлаженного механизма в получении страхового возмещения нет. В этом случае, необходимо быть бдительным и внимательно читать правила страхования, описанные в договоре. В них, как правило, есть такие важные моменты как сроки и порядок уведомления страховой компании или всевозможные ограничения (как например, обращение за юридической помощью). Игнорирование или несоблюдение правил часто может привести к тому, что страховая компания просто откажет в возмещении ущерба. «В договоре страхования обязательно нужно обращать внимание на исключения в ответственности страховщика. Хотя крупные страховые компании обычно не играют в такой обман, но необходимо знать случаи, при которых утрата права собственности не будет являться страховым случаем и, соответственно, вы не получите возмещения», — заключил Андрей Банников.