Рейдерский захват жилья

История, приключившаяся почти три года назад с семьей Густелевых в Екатеринбурге, вызвала широкий общественный резонанс в средствах массовой информации различного уровня и социальных сетях. В сентябре 2011 года в дверь их квартиры неожиданно постучались трое людей. Они заявили буквально следующее: «У нас на руках есть документы, согласно которым каждому из нас принадлежит доля в этом помещении. Так что мы теперь будем тут жить!». Крайне удивленные хозяева, конечно же, повели себя естественным образом: не открывая дверь, посоветовали непрошеным гостям отправляться в любом из понравившихся им направлений. И на этом посчитали инцидент исчерпанным.

Но не тут-то было. На следующее утро странная троица вновь возникла на пороге жилища Густелевых (дверь им, кстати, открыли представители местных силовых структур). Визитеры оккупировали самую большую комнату и отказались ее покидать. Выяснилось, что, в принципе, находиться в данном помещении им позволяет право собственности на… 1/255 долю квартиры, что в пересчете на метры дает 0,2 «квадрата» на брата. Это стало своеобразным «подарком из прошлого», когда бабушка и дедушка нынешних владельцев решали во время развода спор о совместно нажитом имуществе через суд.

В течение некоторого времени трое «новых совладельцев» приходили в квартиру к Густелевым, как на работу, по часам. При этом на вопросы Густелевых, доведенных до крайнего нервного напряжения вольным поведением гостей, о том, сколько стоит в общей сложности их доля, отвечали примерно следующее: «Нам очень нравится вот эта большая комната. Если купите нам точно такую же — уедем. Цена вопроса — 800 тысяч рублей».

Однако детальное живописание различных вариантов рейдерского захвата жилья в данном материале вряд ли имеет смысл, таких диких примеров «относительно честного отъема метров у населения» в интернете полным-полно. Здесь задача немного иная — выяснить, как собственнику превентивно обезопасить себя от данного вида мошенничества и что следует предпринимать, если однажды при входе в квартиру он столкнется с такими «жильцами».

Кто виноват?

Опытные юристы уверяют: рейдерский захват квартир — довольно прибыльный «серый» бизнес, поставленный на поток. В среде таких предпринимателей существует даже целый интернет-портал «Содольщик.рф», полностью посвященный искусству рейдерского захвата. На нем размещена своеобразная «памятка начинающему рейдеру». В ней, в частности, говорится: появление на захватываемом объекте необходимо обставлять с максимальной помпой — эффектным выбиванием замков, распиливанием болгаркой входных дверей и т. д. При этом необходимо взять с собой двух друзей, которые будут постоянно вести видеозапись и (внимание!) оберегать содольщика от проявления агрессии со стороны проживающих собственников. Также в памятке очень подробно, по пунктам, рассматриваются действия, которые направлены на максимальное устрашение противника, но не вписываются в рамки хулиганства и не позволяют другим собственникам вызывать полицейские наряды для выдворения рейдеров.

Алексей Бессонов, управляющий юридического бюро «Бессонов и партнеры», утверждает, что рейдерский захват — всегда результат действия группы лиц. Они, как правило, имеют хорошее юридическое образование и прекрасно знают конъюнктуру местного рынка недвижимости. Захват всегда начинается одинаково — это покупка доли недвижимого имущества. Большая она или маленькая, не важно. Главное — «зацепиться» за объект.

На второй стадии процесса возможен такой полет творческой фантазии, что как говорится, ни в сказке сказать, ни пером описать. Талантливые психологи и актеры, рейдеры разыгрывают ситуации, какие не способны придумать даже сценаристы душещипательных криминальных драм. Все это направлено на достижение одной из двух целей. Первая — жильцы не выдерживают осады и сдают имеющиеся доли по сильно заниженной цене, а рейдеры потом задорого продают всю квартиру. Вторая (если жильцы оказываются сильны духом и никак не хотят сдаваться) — вынудить их выкупить долю, принадлежащую рейдерам, по максимально высокой цене. Чаще всего подобным рейдерским атакам подвергаются одинокие и социально слабо защищенные собственники: матери с малолетними детьми, пенсионеры, инвалиды. Но нередко к подобным ситуациям приводит и разлад в дружной семье, когда один из ее членов продает свою долю «на сторону».

При этом Алексей Бессонов подчеркивает, что успешно вести подобную деятельность «захватчикам» позволяет лазейка в российском законодательстве. Ведь даже самая малая доля гарантирует им право на свободный доступ и перемещение в любую точку квартиры в любое время суток. «Печально, что с точки зрения правовых норм такая деятельность не считается преступной. Рейдерами жилья никто не занимается, что позволяет им в среднем ежегодно проворачивать по пять подобных операций», — констатирует Бессонов.

Что делать?

Адвокат Виктория Державина считает, что люди проигрывают в таких рейдерских войнах по причине своей низкой юридической грамотности. Такие ситуации можно предотвратить, если знать хотя бы некоторые основные положения Гражданского кодекса РФ. Во-первых, распоряжаться долей в общем имуществе ее владелец может только с согласия других лиц. Во-вторых, продажа, дарение, залог, завещание и иные действия с долей недвижимости должны выполняться с соблюдением определенных правил. Так, прежде чем передать ее иным лицам, владелец должен письменно уведомить других собственников. При этом они имеют право ее преимущественного выкупа на равных условиях. Проще говоря, нельзя продавать долю «дяде с улицы» за 100 тысяч рублей, а владельцам других долей предлагать ее за 150. Несоблюдение какого-либо условия из перечисленных — повод для судебного обжалования и признания сделки с долей недействительной.

Если все же по каким-то причинам в квартире появились чужие люди и применяют рейдерскую тактику устрашения, то нужно помнить: доказав в суде моральное давление с их стороны, можно получить с них денежную компенсацию. Собрав доказательства о намеренной порче имущества, можно подвести их и под уголовную ответственность. Регистрация несовершеннолетних детей в квартире также может стать надежным щитом на пути рейдеров. По закону, отмечает Виктория Державина, долю в недвижимости в этом случае продавать нельзя, можно только дарить. А если одариваемый — не близкий родственник, то он обязан заплатить налог в размере 13% от ее стоимости. Здравомыслящий рейдер с этим связываться вряд ли станет. В случае, если приобретенная рейдерами доля незначительна, то можно обратиться в суд с инициативой по ее принудительному выкупу.

Правда, на практике, отмечают юристы и риэлторы, оспаривание и признание недействительными сделок с долями недвижимости (особенно в случае дарения) — процесс очень затяжной и трудоемкий. И не всегда суды принимают положительные решения в пользу законных собственников. Во многом благодаря несовершенству законодательства. Но это все же не повод опускать руки, ведь на кону — судьба собственного жилья.

Как скоро будут приняты нормативные документы, позволяющие полностью исключить из нашей жизни рейдерский захват квартиры как явление, и появятся ли они вообще — остается только гадать. А пока главным орудием в борьбе за свое честно нажитое недвижимое имущество остаются четкий контроль за всеми правоустанавливающими документами на собственность, проверка чистоты всех операций с недвижимостью и мир и порядок в семьях собственников. Алексей Бессонов и другие юристы также советуют по возможности знакомиться с подобными ситуациями, время от времени освещаемыми СМИ и изучать тактические и стратегические приемы рейдеров, чтобы самим не оказаться в ситуации семьи Густелевых.

Кстати, рейдеры, пытавшиеся захватить их квартиру, все же покинули помещение через несколько дней, а Густелевым все-таки пришлось задуматься о подаче искового заявления в суд, чтобы закрепить за собой единоличное право пользоваться своим же жильем.