Недвижимость в залог

Имеющаяся в собственности недвижимость — это всегда ценный актив, который можно использовать для получения кредита. Если вы не можете решить «квартирный вопрос» с использованием всем известной классической ипотеки, то можно воспользоваться ломбардной, но при условии, что вам есть, что заложить в банк. Каков принцип действия данной схемы? Какую недвижимость можно закладывать? Спешат ли российские банки развивать такой продукт?

Принцип действия

Что же такое ломбардная ипотека? Начнем с «классической» ипотеки — это целевой банковский заем, то есть кредит, который может быть потрачен только на приобретение недвижимости. Существует еще понятие ипотека под залог недвижимости, которая уже есть в собственности. «Но это не ломбард, а ипотека в силу договора или ипотека на потребительские цели. Единственное существенное отличие от ипотеки в силу закона то, что в этом случае человек получает живые деньги на руки и может использовать их по своему усмотрению — или бизнес развивать, или в отпуск съездить, или дачу купить. Ломбардной же ипотекой называют ипотечный продукт, при котором не производится оценка платежеспособности клиента, то есть банк оценивает только стоимость закладываемого жилья и дает клиенту кредит в размере от 25 до 65% от этой стоимости», — рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Принцип действия ломбардной ипотеки такой же, как и в ломбарде. «Вы приносите вещь, например, кольцо. Его оценивают и на руки выдают определенную сумму денег. Если кольцо не удалось выкупить в надлежащее время, то ломбард продает его по рыночной цене. Банки не спешат применять эту схему, используя чаще всего классический кредит под залог недвижимости, с подтверждением дохода. Ситуация связана с тем, что механизм законного изымания залога в случае невыплат еще требует доработок, у банка нет четкого понимания возвратности и возмездности кредита в случае ломбардной ипотеки. Но это только полбеды», — рассказал Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредит компании «НДВ-Недвижимость». По его словам, банки, у которых появился просроченный кредит, обязаны формировать резерв на своем балансе, что в прямом смысле мешает развиваться бизнесу. Замораживаются огромные суммы денег, а за простой никто не заплатит.

«Именно поэтому крупные банки не занимаются таким видом кредитования. Некоторые банки из второй / третьей сотни готовы проводить данные сделки, но у них не хватает средств, чтобы осуществлять это в массовом порядке. Микрофинансовые организации (и даже частные лица) практикуют схожий род деятельности, но это практически не имеет отношения к ипотеке. Схема следующая: квартира оформляется на физическое лицо с подписанием предварительного договора на обратный выкуп при погашении кредита. Обязательство ничем не гарантировано, поэтому советую трижды подумать, прежде чем ввязываться в эту сделку», — отметил Андрей Владыкин.

Размер ставки и документы

Ипотека на потребительские цели под залог имеющейся недвижимости — широко распространенный продукт многих банков, ставки могут начинаться от 12,5% и до 17%. Актуальных программ по ломбардной ипотеке крайне мало, ставки начинаются от 14,6% и могут доходить до 20%. Хотя подтверждение дохода не требуется, предоставление справки о доходах может повлиять на решение банка выдать кредит с более низкой процентной ставкой, отмечают эксперты. На размер ставки также может повлиять и качество залога, и сумма дохода физического лица, и срок выхода на сделку.

Перечень документов, подаваемых в банк, обычно индивидуален и зависит от категории заемщика. «Если мы говорим о чисто ломбардной схеме — без подтверждения доходов, то это паспорт, и документы, подтверждающие право собственности на закладываемую недвижимость. Если говорим об ипотеке на потребительские цели (под залог имеющейся недвижимости), то документы, подтверждающие уровень и регулярность дохода, ну и документы на недвижимость», — отметила Мария Литинецкая. Также, возможно, понадобится заключение оценщика о стоимости залога.

При заключении договора необходимо обратить внимание на несколько моментов, в частности, на график платежей и придерживаться его. «Кроме того, посмотреть может ли банк в одностороннем порядке повлиять на изменение ставки. Также необходимо изучить условия, при которых предмет залога может быть реализован банком на торгах, хотя, как правило, это допустимо только по решению суда, даже если заемщик допустил серьезную просрочку по выплате кредита», — подчеркнула Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Что закладываем?

Объект залога (квартира, дом, комната, каменные гаражи, садовые участки) должен представлять собой ликвидный продукт, который банку впоследствии (в случае необходимости) можно будет реализовать наиболее быстро и выгодно.

Существует ряд параметров недвижимости, под которую банки с большей вероятностью предоставят кредит. Во-первых, объект должен находиться в регионе присутствия банка-кредитора. «Если это квартира, то она не должна быть в доме, который находится в аварийном состоянии, а также дом не должен состоять на учете по постановке на капитальный ремонт. Кроме того, в закладываемой квартире исключены незарегистрированные перепланировки», — отметила Мария Литинецкая. Очень важно, чтобы не было никаких сомнений в праве собственности, и желательно, чтобы в квартире никто не был зарегистрирован. А также, желательно, чтобы в собственниках объекта не было несовершеннолетних детей.

А если это дом, то он должен находиться в населенном пункте, на территории которого располагаются иные индивидуальные дома, пригодные для проживания. «Также дом не должен быть слишком старым, обязательно иметь подъездную дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд к земельному участку, перекрытия не должны быть деревянными или смешанными, а все коммуникации обязательно подключены», — заключила Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».