С выгодой за МКАД

Апартаменты за МКАД появились несколько позже, чем этот формат получил развитие в столице. Насколько сегодня он востребован? Почему апартаменты выгодно возводить? И может ли этот формат конкурировать с квартирами?

Проекты и цены

Проекты с апартаментами сегодня реализуются на разных направлениях Московской области и в Новой Москве (в Балашихе (мкр. «1 мая» и мкр. «Щитниково»), Люберцах (МФК «Атлетик-Хаус»), Королеве (МДЦ «Спутник»), Мытищах (МФК «Красный кит»), Видном (Rastorguevo Village), мкр. «Солнцево-Парк» и так далее).

«Наименьший уровень цен отмечен в апартаментах в Ногинском районе — это комплекс „Яхонтовый Лес“, площади здесь варьируются от 32,8 кв. м. до 92,9 кв. м, а уровень средней цены за кв. метр равен 51,1 тыс. руб. по состоянию на февраль 2014 года. Наиболее высокий уровень цен отмечен в Мытищинском районе, а именно в комплексе „Admiral Waterhouse“. Площади апартаментов, представленных для продажи, варьируются от 30,2 кв. метров до 149,6 кв. метров. А уровень цены в среднем равен 149,6 тыс. руб. за кв. метр. А уровень средневзвешенной цены по состоянию на январь 2014 г. составил 78,8 тыс. кв. м., что на 0,6% выше декабря 2013 и на 1,8% относительно аналогичного периода прошлого года», — рассказала Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

По данным компании «БЕСТ-Новострой», сегодня апартаменты, расположенные за МКАД, занимают не менее 22% от всех апартаментов в Московском регионе. Площади лотов, расположенных в апарт-комплексах внутри «старой» Москвы, почти в два раза больше, чем за пределами МКАД — 104 кв. метра против 60 кв. метров в среднем.

Проекты с апартаментами, расположенные за МКАД

Источник: «Метриум Групп»

Козыри апартаментов

Развитие формата апартаментов в Московской области определяется разными факторами. Во-первых, тем, что застройщики видят спрос на этот формат в столице и пробуют внедрить такой тип недвижимости в области. Подобная стратегия — это попытка выиграть конкуренцию за покупателя за счет более низких цен, отмечают эксперты компании «Метриум Групп». Главный козырь апартаментов — цена, которая меньше по сравнению со стоимостью жилья. Тем более, что в Подмосковье большее распространение получили апартаменты комфорт- и эконом-класса. «С учетом того, что средний бюджет покупки апартаментов за МКАД составляет приблизительно 5,5−6 млн. рублей, то сильную конкуренцию им составляют квартиры в новостройках Подмосковья и Новой Москвы. Однако в нижнем ценовом сегменте порядка 1,8 — 2,5 млн. рублей апартаменты способны конкурировать, например, со студиями», — отметила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Также при строительстве апартаментов застройщику не обязательно соблюдать те же требованию, что и к обычным квартирам. «Он может построить меньше объектов инфраструктуры, спроектировать дом, полностью состоящий из студий, с бюджетом покупки в 1 млн. руб. И даже при дисконте в 20% за счет статуса „апартаменты“, общий доход от реализации такого дома может быть выше, чем, если бы был спроектирован дом с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами», — отметила Дарья Третьякова.

Кроме того, апартаменты за МКАД стали появляться в связи с трудностями получения разрешения на использование участка под жилищное строительство. Застройщику проще построить комплекс зданий, относящихся к коммерческой недвижимости и включить в него апартаменты. А, к примеру, ЖК «Яхонтовый Лес» расположен на землях «особо охраняемых территорий и объектов» с видом разрешенного использования «для организации платного досуга, занятий спортом, предоставление услуг лечебно-оздоровительного характера». «Хотя это не универсальная причина, поскольку есть комплексы апартаментов, которые успешно построены на участках под жилье. Кроме того, можно также сказать, что если строится объект коммерческой недвижимости, например, крупный офисный центр, то включение в состав помещений апартаментов может положительно сказаться на рентабельности в целом», — подчеркнула Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».

Каковы прогнозы?

По словам, Анны Соколовой, директора департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», те проекты, которые реализуются сейчас в Подмосковье, достаточно успешные. «Так что, можно ожидать появления новых объектов, в которых застройщики постараются учесть ошибки своих предшественников и наиболее выгодно использовать преимущества апартаментов. По мере развития местной инфраструктуры, в первую очередь транспортной, с открытием в Подмосковье станций метро, а также появлением новых мест приложения труда, можно ожидать повышения интереса к апартаментам со стороны покупателей. Это повлечет за собой рост числа аналогичных проектов и развитие сегмента в целом. Хотя, следует отметить, что на это потребуется куда больше времени, чем в случае со столичным рынком недвижимости, который апартаменты фактически завоевали всего за три года», — отметила она.

Однако стоит отметить, что на территории ближнего Подмосковья остается все меньше земель под строительство жилых комплексов. Данную территориальную зону многие воспринимают как спальные районы Москвы, и предложение в ближнем Подмосковье пользуется повышенным спросом среди покупателей. «Со временем основное предложение квартир на первичном рынке жилья МО перейдет в территориальную зону среднего Подмосковья (15−45 км от МКАД) и наиболее предприимчивые девелоперы будут развивать рынок апартаментов в ближнем Подмосковье», — подчеркнула Дарья Третьякова.

А, по мнению Алексея Аверьянова, генерального директора Vesco Group, апартаменты — идеальный загородный формат. «Прописка — важнейший фактор при покупке первого жилья (в Москве), тогда как при приобретении загородной недвижимости природные характеристики выходят на первый план. Земли рекреации стали основным объектом развития апартаментов, они обладают исключительными природными характеристиками, но для развития в рекреационной сфере требуются значительные долгосрочные инвестиции, которые сегодня не под силу инвесторам. Апартаменты фактически вывели из тени черную часть рынка», — отметил он. По его словам, формат апартаментов имеет высокий потенциал развития именно в области при условии появления на рынке профессиональной управляющей компании, которая смогла бы сформировать продукт, востребованный частными инвесторами. Цена входа для инвестора в области значительно ниже, чем в столице, но эффективность управления арендным бизнесом существенно ниже. Если в Москве можно самостоятельно сдавать квартиру на долгий срок и получать арендные платежи, то за пределами МКАД показывать квартиру арендаторам в разы сложнее, не говоря о контроле сохранности собственного имущества.

А, по словам Софьи Лебедевой, скорее всего, апартаменты будут реализоваться в составе административных комплексов, где они будут приобретаться в основном для иногородних сотрудников компаний. «В Москве уже давно наметилась тенденция к перетеканию офисных центров к периферии Москвы, ярким примером может быть „Ростелеком“, перевозящий офис в Румянцево. Либо апартаменты будут входить в состав комплексов со статусом гостиницы, где будет возможна временная регистрация, а апартаменты будут использоваться для сдачи в аренду. Однако взрывного роста спроса на апартаменты за МКАД по аналогии с московскими объектами прогнозировать не стоит, скорее всего, развитие этого сегмента будет тесно связано с качественными изменениями в экономике города и структуре бизнеса», — заключила она.

Фото: xmetra.ru