Неликвид на рынке недвижимости

Неликвидные объекты недвижимости — это квартиры или дома, которые плохо продаются. Такое жилье может годами экспонироваться, но так и не найти своего покупателя. Есть ли неликвид на московском и подмосковном рынках недвижимости? Каковы причины появления таких объектов? И как их реализовать?

Городской неликвид

Причиной того, что новостройка не продается, может быть несколько. «Это и плохие условия транспортной доступности, завышенный уровень цен, плохие условия продаж, плохая репутация объекта или застройщика, отсутствие поблизости объектов социальной инфраструктуры, неудачное позиционирование на рынке, неверно выбранный сегмент рынка, присутствие на рынке большого объема конкурентного предложения с лучшими характеристиками и условиями реализации. Как правило, в одном неликвидном проекте сочетаются несколько факторов», — рассказала Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». И все же, по ее словам, чаще всего низкие темпы продаж связаны с завышенным уровнем цен или несоблюдением застройщика сроков строительства. Плюс один или несколько дополнительных факторов. К примеру, объект бизнес-класса с квартирами больших площадей и высоким бюджетом покупки, расположен в районе, где предложение бизнес-класса не интересует покупателей.

Как отметила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», застройщики обычно предусматривают риски нереализации определенного процента квартир в определенные сроки. «Продажи ведутся поочередно, лоты выставляются на реализацию определенными блоками, и всегда в объеме, который находится на продаже, будут присутствовать как ликвидные квартиры, так и те, чья ликвидность заметно ниже. Никогда на продажу не будут выставлены все ликвидные квартиры одновременно», — пояснила она. Также она отмечает, что, например, неликвидно вторичное жилье в старом фонде — хрущевки, брежневки. Новостройки в любом сегменте будут ликвиднее, хотя бы за счет новизны. Отдельно взятые квартиры могут быть менее ликвидны по причине неудачного вида из окон (вид на стену, вид «окно-в-окно», вид на промзону или свалку) или расположения в угловой секции. Также могут быть неудачные планировки.

Если говорить об элитных квартирах, то как рассказала Оксана Дивеева, руководитель блока реализации недвижимости бизнес- и элиткласса компании «БЕСТ-Новострой», квартиры с фишками — это всегда двоякий элемент сложности. «Продать их потом кому-то очень тяжело. Это может быть квартира площадью 500 кв. метров, с прозрачными полами, под которыми плавают скаты, но при этом здесь может быть всего одна спальня. Равнодушных к такому дизайну, наверное, не будет, но перепродать потом такой объект очень сложно. Может и 10 лет уйти на продажу. Так, есть квартира, которая находится на экспозиции восьмой год. Она вся отделана плиткой, причем даже в спальне плитка не подогревается. Да, это оригинальная квартира, и ремонт действительно был очень дорогим, но жить здесь никто не хочет», — отметила она.

Проблемы «загородки»

По оценкам экспертов компании «Метриум Групп», 25% предложения на загородном рынке является сегодня неликвидом, который экспонируется уже годами. «Существует множество причин, по которым владельцам не удается продать свои дома. И если одни хозяева упорно не идут на снижения цены, то другие сталкиваются с куда более серьезными проблемами, чем собственное упрямство. Как показывает практика, непреодолимым препятствием на пути к заключению сделки может стать неудачное расположение объекта, отсутствие коммуникаций, злополучное соседство или даже нелепые слухи», — рассказал Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». В пример он приводит дом в 25 км по Рублевскому шоссе, стоимостью около $4 млн., который экспонируется уже 9 лет. «Этот дом знают многие брокеры, работающие на загородном рынке. Вот уже девять лет он пытается найти своего нового хозяина. И претендентов было много. Однако сделка каждый раз срывалась из-за весьма странных требований владельца. Пожалуй, самое удивительное из них — заплатить всю сумму в китайских юанях. И не то, чтобы сложно их купить, но сам факт такого условия сделки отталкивал людей», — рассказал эксперт. По его словам, существует множество других нюансов, влияющих на сроки продажи дома. «Например, рядом с одним из поселков на Рублево-Успенском шоссе построено кладбище. Злополучное соседство естественным образом отпугивает покупателей коттеджей, которые граничат с ним. В результате, избавиться от дома, расположенного на окраине поселка, хозяева пытаются уже около четырех лет. Проблемы с реализацией объекта, который на первый взгляд имеет неплохие характеристики, могут возникнуть и по причине „внезапного“ капитального строения по-соседству. Например, рядом с одним из домовладений в поселке Жуковка на соседнем участке неожиданно возникло некое строение, которое подобно китайской стене, перекрыло все прекрасные виды. Неприглядное сооружение испортило антураж выставленной на продажу резиденции. Из-за этого дом никто не покупает уже четыре года. А бывают и вовсе абсурдные ситуации. В одном довольно известном коттеджном проекте продажи шли с огромным трудом из-за слухов, что в поселке живет женщина, которая прослыла ведьмой», — рассказал он.

Как правило, для загородных домов на вторичном рынке существуют определенные сроки экспонирования. По данным компании «Метриум Групп», для резиденций стоимостью $1−5 млн. обычно срок экспонирования составляет 6−8 месяцев, а объекты стоимостью от $5−10 млн., как правило, продаются за 1,5 года, свыше $10 млн. — 2−3 года. «Для объектов эконом-класса на вторичном рынке оптимальный срок экспонирования составляет три-четыре месяца. Если же объект не был куплен за два или три таких срока, то дом „автоматом“ попадает в „корзину“ для неликвида, и судьба таких объектов, как правило, незавидная. С ними не желают „связываться“ ни брокеры, ни покупатели, у которых складывается мнение, что дома уже „примелькались“ на рынке и вероятно с этими объектами что-то не так, ведь хороший товар не залеживается на прилавке», — подчеркнул Илья Менжунов.

По словам Андрея Муравьева, руководителя департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», что касается загородной «элитки «, то труднее всего реализовать объекты, которые не соответствуют требованиям современного покупателя, не дотягивают до нужного уровня и не обладают должным набором функций. «Если что-то не так, люди теряют интерес к объекту и начинают искать другой. Ведь здесь нет привязки к району, школе, работе и подобным факторам, которые важны при покупке квартиры. Например, тот факт, что в спальных комнатах нет отдельного санузла и гардеробной, играет в минус для дома, позиционируемого как дом элит-класса. Более того, в основной спальне (её еще называют мастер-спальней) этих объектов может быть даже больше: две просторные гардеробные и два санузла. В остальном дом может быть сколь угодно качественным, но если планировка, функциональность, внешний облик не соответствуют нынешним реалиям, то в таком случае необходимо идти на уступки. С точки зрения покупателя, лучше купить более современный дом или построить новый. К сожалению, некоторые собственники не желают слышать рекомендации риэлторов и не «сбрасывают» в цене», — рассказал он.

Как продавать?

Разумным было бы понять причину неликвидности, невостребованности проекта и устранить ее. «В эконом-, комфорт- и бизнес-классе разрабатываются маркетинговые акции, предлагаются скидки и рассрочки, более выгодные ипотечные условия. Могут предлагаться бонусы от застройщика — несколько квадратных метров в подарок и т. д. Также в разряд неликвида можно отнести объекты-долгострои, но и их можно постепенно реализовать за счет грамотной ценовой политики и привлечения опытных менеджеров по продажам», — рассказала Ирина Доброхотова.

По словам Дарьи Третьяковой, раньше часто использовалась технология «мнимый ажиотаж». «На просмотр в одно и то же время, что и клиент, приезжали подставные лица, лжепокупатели разыгрывали целые спектакли, торговались. Или, к примеру, рядом с объектом находится какой-нибудь непривлекательный объект (свалка), ничего с этим не поделаешь, минус квартире. Потенциального покупателя лучше пригласить на осмотр в вечернее время, чтобы не так явно были видны изъяны. Если объект долгое время не продается, то зачастую просто снизить цены на квартиры или поменять технику продаж недостаточно. Иногда нет другого выхода, кроме как полностью пересмотреть концепцию проекта», — подчеркнула она.

В загородной недвижимости, как рассказал Илья Менжунов, если вовремя сориентироваться и снизить стоимость дома, то есть шансы продать его хотя бы с минимальной маржой. «Отсутствие прибыли при перепродаже объектов загородной недвижимости — абсолютно нормальное явление. Необходимо понимать, что коттедж — это не самый лучший объект для инвестиций, он может потерять товарный вид и срок годности, словно скоропортящийся продукт в магазине. Следовательно, при покупке загородного дома, необходимо морально приготовиться к тому, что потраченные деньги будут „зарыты“ в землю. Кроме того, на сегодняшний день рынок загородной недвижимости перенасыщен, наблюдается общее падение спроса, покупатель становится более разборчивым и „залежалый“ товар не так просто сбыть с рук. Избавиться от неликвидного дома — это очень сложная задача, и в каждом случае она должна решаться индивидуально», — отметил он.

С такой позицией согласен и Андрей Муравьев. По его словам, даже при большом дисконте объект может быть неинтересен. «Так происходит обычно в тех случаях, когда покупателям широко известна история продажи. Например, то, что продавец не старался идти на уступки и объект уже примелькался», — заключил он.

Фото: ИТАР-ТАСС/ Артем Коротаев