Москве трофеи не нужны

На Западе существует понятие Trophy property. Это уникальные объекты недвижимости, которые в буквальном смысле являются трофеями (обладать ими могут только лучшие из лучших). Москва также может похвастаться наличием пентхаусов подобного класса на своем рынке. Такие объекты — самая верхушка, «сливки» люксового столичного жилья.

Что они собой представляют? При поверхностном изучении этого сегмента может создаться впечатление, что все представленные на рынке столицы объекты имеют схожие характеристики: находятся на последних этажах жилых комплексов, имеют площадь свыше 200 квадратных метров и собственную эксплуатируемую кровлю. Из их окон и с террас открываются захватывающие виды на город, а в квартиры владельцев доставляют собственные лифты прямиком из подземного паркинга. Однако при детальном рассмотрении каждого пентхауса такое впечатление исчезает, и становится ясно, что в реальности существует ряд объективных показателей, которые позволяют выявить лучших.

Столичные пентхаусы «сверхэлитного» сегмента располагаются на небольшом удалении от Кремля (от 700 до 4200 метров). Все они имеют большую закрытую площадь (337−493 «квадрата») и открытые пространства (59−771 «квадрат»), что позволяет разместить там площадку для барбекю, установить бассейн и шезлонги, играть в мини-гольф или крикет.

Как отмечает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая, на первичном рынке Москвы во всех сегментах сегодня представлено более 20 тыс. квартир, из них количество таких объектов — всего 7. Это сотые доли процента. Как видно, в них продажи идут не то, чтобы очень хорошо: от постоянного упоминания в интернете преимуществ того же Barkli Virgin House, входящего в «счастливую семерку», рябит в глазах. Продавцы объекта даже устраивают на объекте эксклюзивные ужины в честь запуска нового винтажа шампанского Dom Pérignon 2004 года с участием бренд-амбассадора Пьера-Луи Аро и маэстро гастрономии Жерома Кустийас, но покупатель все не находится. Выходит, подобные объекты не так уж нужны столичным толстосумам? Тогда что же у них в тренде?

Как отмечает Анна Соклова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп», на рынке элитной недвижимости преобладают проекты небольшого масштаба. Наибольшее распространение получили клубные дома, состоящие всего из одного корпуса на несколько десятков квартир. При этом половина всех представленных в продаже корпусов продается в Хамовниках, а еще 16% приходится на район Раменки.

«В первом квартале 2014 года повышенный интерес покупателей к квартирам в новостройках распространился и на элитный сегмент недвижимости, — продолжает эксперт. — На рынке наблюдался сравнительно высокий спрос, популярностью пользовались небольшие площади (до 130 кв. м) и концептуальные проекты. Повышение цен по большей части было связано с ростом курса доллара по отношению к рублю. Несмотря на „прыгающий“ курс, девелоперы не боятся оттока спроса и утверждают, что сделки активно идут. При этом самих покупателей мотивирует нестабильность ситуации и страх еще большего роста курса доллара и ослабления курса рубля».

Но более всего, согласно мнению знатоков сегмента, столица нуждается просто в нормальном новом жилье не для избранных, а для среднего класса. Так, по итогам марта 2014 года количество заключенных в Москве договоров долевого участия увеличилось по сравнению с первым месяцем весны прошлого года. Такой вывод сделали эксперты «Метриум Групп», проанализировав данные статистики Росреестра. Увеличились также объемы ипотечных сделок (несмотря на ее удорожание) и зарегистрированных прав на жилье.

В первом квартале 2014 года рынок недвижимости мегаполиса демонстрировал очень высокую активность. Согласно данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, за первые три месяца текущего года было зарегистрировано 38434 перехода прав собственности на жилье. Этот показатель на 16% ниже зафиксированного в четвертом квартале 2013 года, однако превосходит количество переходов прав, регистрация которых прошла во II и III кварталах 2013 года (12,3% и 3,6% соответственно).

«Традиционно первый квартал года является „провальным“ для рынка недвижимости, — поясняет Мария Литинецкая. — В среднем, в этот период заключается на 40% меньше сделок, чем в четвертом квартале. А второй и третий кварталы обычно превосходят первый примерно на 30%. Тот факт, что в 2014 году показатели первой четверти лишь незначительно отличаются от последнего квартала 2013 года, доказывает, что в начале года покупатели недвижимости были крайне активны».

Самым активным месяцем в первом квартале года стал март — Росреестр зарегистрировал 16154 перехода прав. Это почти в 2 раза больше, чем в январе (8447) и на 17% больше, чем в феврале (13833). Что характерно, мартовские показатели уступают декабрю 2013 года лишь 14%, в то время как обычно последний месяц года превосходит первый месяц весны на 50%.

Активность рынка недвижимости подтверждается и растущими объемами регистрации договоров долевого участия. В марте 2014 года было заключено 2157 ДДУ. Это на 51,6% больше, чем в марте 2013 года. За весь первый квартал на первичном рынке Москвы было зарегистрировано 5380 сделок в рамках 214-ФЗ. Это на 25% больше, чем за аналогичный период прошлого года (4325). С привлечением ипотеки в марте 2014 года было совершено 3618 сделок — на 25% больше, чем годом ранее. Всего же в первом квартале в Москве было взято 8933 кредита на покупку недвижимости, что на 26,2% больше, чем в первой четверти прошлого года.

Официальные данные статистики Росреестра подтверждают те наблюдения, которые делают сегодня ведущие аналитики рынка недвижимости, отмечает Мария Литинецкая. Она уверена, что нестабильность на российских валютном и фондовом рынках приводит к тому, что вероятнее всего, в ближайшие месяцы увеличение покупательской активности будет продолжаться, причем количество ипотечных сделок также будет расти. Она также подчеркнула: поскольку ослабление российского рубля сегодня происходит быстрее, чем рост ставок по ипотеке, то инвесторы, хранящие сбережения в валюте, получили возможность взять рублевый кредит на покупку недвижимости практически бесплатно, так как рост ее курсов в настоящее время перекрывает расходы на обслуживание жилищного кредита.

Что ж, пожалуй, на основании приведенной информации «СП» может сделать один довольно позитивный прогноз — ожидаемого отдельными аналитиками кризиса на рынке не произошло. Похоже, что ситуация, накалившаяся почти до предела зимой и в начале весны, начинает входить в свое традиционное для последних лет русло: богатые покупатели капризничают при выборе объектов, а граждане со средним достатком стараются всеми силами улучшить свои бытовые условия.

Фото: ИТАР-ТАСС/ Антон Новодережкин