Риэлторы тоже плачут

Говорят, риэлтор с огромным стажем работы знает порядка сотни способов обмана клиента. В этот арсенал включены как довольно безобидные приемы (например, запах свежесваренного кофе в не совсем идеальной квартире, чтобы настроить покупателя на домашний лад — авт.), так и варианты с криминальной составляющей (подделка документов и т. п.). Но, как гласит известная народная мудрость в ее литературном варианте, на каждую силу найдется другая сила. Клиенты риэлторских агентств подчас тоже являются на самом деле далеко не белыми и пушистыми овечками, пытаясь, в свою очередь, нажиться на агентстве. Какие именно ходы применяются для этого на практике, и насколько они эффективны? Поговорим об этом с профессионалами рынка.

Как часто это происходит

Риэлтор из Ростова-на-Дону Наталья Кирюнина, отмечает, что такие ситуации нередки в жизни агента по недвижимости. Виктор Саталкин из «Егорьевского дома недвижимости» уверен, что обмануть риэлтора мечтает 25% клиентов. «Поскольку в нашем городе распространена практика, что за сопровождение сделки платит покупатель, то обман возможен именно с этой стороны, — комментирует ситуацию Саталкин. — Но это происходит отнюдь не каждый день».

По единодушному мнению экспертов, главная мотивация клиентов, заведомо планирующих нечестную игру в отношении агентств недвижимости, заключается в том, чтобы сэкономить денежные суммы, выплачиваемые агентам в качестве комиссионного вознаграждения.

Егорьевский специалист утверждает, что для агента очень неприятна и такая схема «от покупателя»:

— Приходит человек в агентство, уверяет, что по самой хорошей рекомендации. Чуть ли не со слезами на глазах просит подыскать подходящий объект для покупки. Мы, сломя голову, выворачиваем перед ним всю нашу базу, демонстрируем самые разнообразные объекты. Человек кивает головой и уходит. После этого обращается напрямую к продавцам и говорит: «Зачем нам агент? Давайте сами сделаем все красиво, ведь вся информация об оформлении сделки есть в интернете». Те соглашаются, хотя имеют на руках договор с нами о предоставлении услуг, по которому обязаны сотрудничать исключительно с агентством. И уведомлять нас обо всех изменениях в судьбе объекта. Согласитесь, мало приятного, когда тратишь время, средства и силы для рекламы объекта, а тебя в итоге владелец ставит перед фактом самостоятельной продажи.

Виктор Саталкин также отмечает, что распространена и практика невыплаты агентствам комиссионных за совершения сделки. «Покупатель после госрегистрации права попросту исчезает. Причем, так виртуозно, что найти его потом очень сложно. И мы остаемся, как говорится, „с носом“. Хотя здесь винить, кроме себя, некого. Сами ведь зевнули и недосмотрели».

Случаются подвохи и со стороны продавцов. Наталья Авдонина, сотрудник одного из крупнейших агентств Восточного Подмосковья «Новое Время», отмечает, что довольно часто продавцы не спешат выписываться из уже ставших чужими для них квартиры, дома или комнаты. Правда, чаще происходит это не из-за желания сделать что-то каверзное, а по причине элементарной человеческой лени. Хотя это, подчеркивает Наталья, довольно слабое утешение, когда покупатель предъявляет агентству, в общем-то, вполне обоснованные претензии из-за невыполнения обязательств второй стороной.

Хотя на просторах России и встречаются, что называется, «вариации на тему». Например, не снявшийся с регистрации продавец мотивирует это тем, что ему попросту некуда выписываться. Вердикт суда, как правило, стандартен — вернуть деньги покупателю, а сделку аннулировать. И продавец соглашается, только заявляет: полученные деньги потерял, но готов постепенно возмещать. А официальная зарплата у такого гражданина — три копейки. Так что высчитывать максимально разрешенные проценты с нее в счет погашения долга можно лет пятьдесят.

Виктор Саталкин добавляет:

— Происходило так, что, например, в момент совершения ипотечной сделки, когда банк предоставил покупателям определенные суммы, продавец объявлял о повышении стоимости объекта. Причем, делал это в самый последний момент, когда отыграть ситуацию обратно было проблематично. В итоге все шишки опять же сыпались на агентство: почему оно не может найти управу на своего продавца?

Других примеров шантажа-обмана «от продавца» тоже достаточно. Вот что говорит Наталья Авдонина:

— В нашей практике и практике моих коллег такого не случалось, но из опыта риэлторов в других городах я знаю, что в некоторых случаях подделывают документы. С помощью цветных принтеров изготавливают образцы, трудно отличимые от оригиналов.

Так поступают обычно с официальными документами, в которых фиксируется какое-либо обременение объекта недвижимости, препятствующее продаже. Или в случае, если, допустим, в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок (чтобы избежать возни с органами опеки).

К слову, некоторые клиенты-продавцы пользуются снисходительным отношением к договорам многих агентств. В доказательство Виктор Саталкин приводит следующую ситуацию:

— Человек обращается в одно агентство с просьбой продать объект. При этом говорит, что подписывать договор об услугах побаивается. Риэлторы идут ему навстречу (некоторые люди обладают таким даром убеждения, что многим профессиональным лицедеям до них расти и расти!) и соглашаются работать без этого документа. А клиент таким же способом оперативно и активно обрабатывает еще несколько агентств. В итоге десять компаний продвигают его объект, находят покупателей, а потом сталкиваются друг с другом лбами, выясняя, кто же из них вправе претендовать на комиссионное вознаграждение.

«Бог им судья»

А как же восстановление справедливости? Начнем с того, что риэлторы предпочитают выявлять и отсекать нечистых на руку клиентов с самого начала. «Если я чувствую, что возможен „кидок“, я просто сразу прекращаю работать с человеком, — резюмирует Наталья Кирюнина. ¬- Не сочтите это самоуверенностью, но характер человека чувствуется практически с первых минут общения. А, во-вторых, работая довольно продолжительное время в этом сегменте, я имею пул лояльных клиентов и обслуживаю, в основном, по рекомендации. При этом стараюсь сразу обговорить такой размер комиссионных, чтобы устраивал обе стороны».

«Как правило, жульничающие клиенты сразу заносятся агентствами в „черный список“. Информация о них быстро распространяется среди коллег по цеху», — продолжает Татьяна Кихаева, глава кемеровского риэлторского агентства «Градиент». Это сделать тем легче, чем меньше город, констатирует Наталья Авдонина. «В маленьких населенных пунктах свои люди есть практически в каждом госучреждении, — говорит она. — Да и просто много общих знакомых, с которыми мы общаемся не как агенты, а как вполне обычные люди».

Но если подобная ситуация все же была допущена, то в суд риэлторы предпочитают не обращаться. Например, Наталья Авдонина приводит такую статистику: за все время существования агентства обращений в суд было всего два. По словам же Натальи Кирюниной, за десять лет работы представители ее компании (ростовского агентства недвижимости «Терра») обращались в суд всего четыре раза. Три дела выиграли, а по одному был получен отказ в возбуждении. Причины, уверяет специалист, были чисто формальными: в договоре агент допустил описку при указании адреса объекта.

Однако такую нелюбовь к судебным разбирательствам риэлторы демонстрируют не из-за того, что боятся проиграть, а, как отмечает Виктор Саталкин, из принципа. «Это жизненное кредо нашего агентства, — подчеркивает специалист с одиннадцатилетним стажем работы. — Хотя мы неоднократно имели все основания подавать иски практически со стопроцентной вероятностью победы в зале суда. Наши юристы гарантированно могли бы получить с каждого из обманщиков как минимум 50 тысяч рублей компенсации. Но мы предпочли просто „проглатывать“ эти случаи».

Почему же? Вполне возможно, настоящий ответ на вопрос найдется в высказываниях людей, разделенных тысячами километров. Наталья Кирюнина, находясь в Ростове, абсолютно уверена в том, что каждый человек, имея в современных условиях все инструменты для самостоятельного выполнения любого дела, добровольно решает, иметь или не иметь дело с риэлторами. Соответственно, если пошел к агентам — будь добр заплатить из тех денег, которые заработал своим ремеслом. Но если ты этого не сделал, то, считает Татьяна Кихаева, призывы к морали здесь бесполезны. А значит — бог им всем судья. Да и если судиться со всеми обманщиками, добавляет Виктор Саталкин, то, вне зависимости от исхода дела, можно сильно подмочить репутацию агентства и потерять даже лояльных клиентов.

Фото ИТАР-ТАСС/ Александр Рюмин.