Участки без подряда: теперь цена ниже

Цены на них доступные и расположены такие участки в основном в живописных местах вдали от столицы. Для чего приобретается такая земля и почему цена с каждым годом снижается?

Где? Какие? Сколько?

Цены на участки зависят от месторасположения (престижности направления, удаленности от Москвы) и транспортной доступности объекта. Участки без подряда эконом-класса, как правило, располагаются на расстоянии более 50 км от МКАД. Основная часть таких предложений сосредоточена на северо-восточном, восточном, юго-восточном и южном направлениях. «Стоимость сотки земли со всеми подведенными коммуникациями на участках без подряда здесь составляет от 80 до 120 тыс. руб. Предложения бизнес-класса в основном представлены на удалении 30−50 км от кольцевой автодороги практически на всех направлениях, за исключением Рублево-Успенского шоссе. Участок бизнес-класса без подряда в охраняемом поселке, куда подведены все коммуникации, обойдется в 200−500 тыс. руб. за сотку. Предложения стоимостью выше 500 тыс. руб. за сотку можно отнести к недвижимости премиального и элитного сегмента. Такие поселки обычно располагаются в „ближнем поясе“ — не дальше 30 км от Москвы — чаще всего на юго-западном, западном и северном направлениях», — рассказал Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп».

А по словам Андрея Муравьева, руководителя департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», экономные варианты можно найти за 1,2−1,3 млн. рублей (стоимость всего участка площадью 8−10 соток на расстоянии 70 км от МКАД). «Еще дальше, на расстоянии более 100 км от МКАД, можно купить участок с коммуникациями за 600 тыс.-700 тыс. рублей. Вблизи Москвы стоимость сотки, если говорить о деревне в 10 км от МКАД (западное направление), может составлять 10 тыс. — 15 тыс. долларов», — заключил он.

Доля участков

Доля участков без подряда в разных сегментах рынка загородной недвижимости различна. По данным компании «Метриум Групп», в эконом-классе она составляет около 70%, в бизнес-классе около 40%, а в элитных коттеджных поселках не более 30−35%. «Вполне логично, что наибольшая часть предложений участков без подряда сосредоточена в сегменте эконом-класса, где бюджет сделки невелик и далеко не все покупатели могут сразу купить участок с уже готовым домом или начать строительство в ближайшем будущем. Небольшая доля таких предложений в элитном и бизнес-классе объясняется тем, что коттеджные поселки среднего и высшего ценового сегмента предполагают единую архитектурную концепцию находящихся в них объектов», — рассказал Илья Менжунов.

Как отметил Андрей Муравьев, самый распространенный вариант покупки участков без подряда — это недорогие участки площадью 8−10 соток. «Такую покупку может себе позволить большое количество людей. Как показывает наша практика, в общем объеме спроса на участки без подряда приходится 40%», — отметил он.

Для чего приобретаем?

По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, 51% сделок приходится на участки без подряда. «Их приобретают люди, которые рассчитывают на длительную перспективу. Это товар не для тех, кто планирует поселиться в новом доме в ближайшем будущем. Небольшой процент покупателей — это желающие сэкономить. Поскольку время терпит, они сначала покупают землю в расчете, что со временем построятся. Порядка 60% предложения приходится на инвестиционные сделки», — пояснил он.

Как отметил Илья Менжунов, спрос на такую землю в последнее время не слишком высок. «К тому же, в кризисный и посткризисный период на рынок вышло большое количество таких предложений, особенно в сегменте эконом-класса. Конкуренция на рынке загородной недвижимости среди участков без подряда сегодня довольно жесткая, прежде всего из-за переизбытка такого предложения. Соответственно, чтобы увеличить продажи, а иногда и просто „выжить“, им приходится снижать цены», — отметил он.

Почему на продажу?

Появление таких участков обусловлено несколькими факторами. Во-первых, это один из немногих способов, ничего не вкладывая, избавиться от большого массива земли. «Можно сказать, что это ответ девелоперов на кризис. После проведения массовой кадастровой оценки земли, налог на недвижимость выплачивается из кадастровой стоимости, которая приравнивается к рыночной (а кадастровая стоимость зачастую бывает завышенной). Для землевладельцев сложилась печальная ситуация — даже если земля сельхозназначения, ее содержание обходится недешево», — отметил Дмитрий Таганов. Учитывая этот фактор, от земли волей-неволей приходится избавляться. У одних нет средств на реализацию проекта, для других это непрофильный актив, поэтому единственное, что остается в этом случае — нарезать землю и продать как участки.

А, по словам Ильи Менжунова, девелоперы минимизировали свои риски, старались не брать кредиты под строительство домов, опасаясь, что объекты могут оказаться невостребованными.

Также были варианты, когда собственники земли, желая заработать, делали межевание и продавали участки под обещание провести коммуникации. «Для реализации качественного проекта требовались значительные ресурсы (на коммуникации, инфраструктуру, дороги и так далее), поэтому ставка была сделана на экономичность. Участки на продажу появлялись просто в „голом“ поле, а обещания подвести коммуникации зачастую так и оказывались на словах. Потом люди, наученные чужим опытом, стали более внимательно относиться к выбору участка. Прежде всего, он должен быть обеспечен всеми необходимыми коммуникациями. Также предпочтение отдается участкам, рядом с которыми расположены готовые дома. Нужно понимать, что у владельцев участков, расположенных в „голом“ поле, ждет большая стройка. В течение как минимум двух-трех лет соседи будут возводить свои дома», — рассказал Андрей Муравьев.

Нижний предел

Цена — это единственный инструмент конкуренции в этом сегменте. Когда нет качественных характеристик объекта (как в случае с проектами) — приходится снижать цену. «Участков без подряда очень много, огромное количество конкурентов борются за одну и ту же ограниченную аудиторию. Другой вопрос, что у каждого девелопера есть свой нижний предел. Сейчас с каждым новым годом будет оставаться все меньше дорогого предложения — даже те девелоперы, что заплатили в свое время бешеные деньги за свою землю, будут вынуждены снижать цены до уровня рыночных», — отметил Дмитрий Таганов. В сегменте участков без подряда цена в основном складывается из стоимости земли, коммуникаций, а также набора опций, запланированных в рамках проекта. Если говорить об участках с подрядом, то в стоимость также включаются расходы на строительство дома.

Фото: ИТАР-ТАСС/ Марина Лысцева.