Чего ждать от рынка недвижимости

«Эксперты советуют не откладывать с покупкой недвижимости, если у вас есть такое намерение». Так или почти так заканчивался практически каждый пресс-релиз или экспертный обзор в последние несколько месяцев. И такой посыл был, в принципе, оправдан определенными внешними и внутренними условиями — обострением политической ситуации, рывками валютных корзин, паникой в банковском секторе. В настоящее время волнение на рынке вроде бы улеглось: доллар осторожно ползет вниз, отбор лицензий у банков не становится шоком для вкладчиков. Однако призывы не откладывать покупку квартир и домов продолжают настойчиво звучать из уст экспертов. И это при том, что за окном — лето, один из наименее активных в сфере недвижимости сезонов. «СП», основываясь на аналитических выкладках специалистов, постаралась обрисовать несколько наиболее актуальных для наступающего периода трендов.

Итак, тенденция номер один — усиление стагнации. В этом убеждены, в частности, представители «ИНКОМ-Недвижимости». Уверенность экспертов в таком варианте развития событий базируется на довольно показательном факте: на рынке «вторички» по состоянию уже на начало апреля зафиксировано ощутимое снижение покупательского спроса (примерно на 40%). Директор соответствующего департамента этой компании, Сергей Шлома, констатирует: возвращения к показателям декабря-марта ждать не приходится. По его словам, высокая покупательская активность может случиться только в том случае, если доллар преодолеет психологическую отметку в 40 рублей. Но эта ситуация, судя по последним изменениям обменных курсов, явно относится к разряду утопий. «Сейчас показатели вторичного рынка даже хуже, чем были год назад», — подчеркивает Сергей Шлома. А тогда этот сектор на все 100% находился в глубокой стагнации.

Правда, Мария Литинецкая, гендиректор компании «Метриум Групп», считает, что правильней заменить термин «усиление стагнации» термином «стабильность». Спрос на объекты растет, оставаясь максимальным за последние 10 лет, отмечает эксперт. Значит, о новом кризисе говорить рано. Повод имелся, если бы показатели активности опустились ниже, чем в аналогичный период 2011 года. А коль скоро этого не произошло, то это просто рынок после всех потрясений пришел к своему естественному состоянию, без обвалов и провисов.

Тенденция номер два — рост цен. В этом практически все эксперты единодушны. Разногласия вызывает лишь их размер и первопричины. Например, Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли», считает, что ценники на жилье не способны перегнать темпов инфляции. Сотрудники аналитического центра «Премьер» конкретизируют: стоимость новых объектов вряд ли составит более 6%, а ценники вторичного жилья заметно изменятся только осенью (вырастут процента на 2). В то же время Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимости», основываясь на своем многолетнем опыте, считает, что ощутимого увеличения цен все же не избежать. Произойдет это, считает он, в конце июля и начале августа, когда большинство застройщиков к окончанию сезона активного строительства выведут объекты на новый уровень готовности.

Специалисты компании «Региондевелопмент» не рекомендуют сбрасывать со счетов и влияние на девелоперские расценки возможных форс-мажорных обстоятельств. Некоторое укрепление курса рубля, отмечают они, подобно аномальной жаре весной. Слишком уж высока вероятность того, что в любой момент «потепление» на бирже может смениться резким «похолоданием».

Тенденция номер три — увеличение кредитных ставок. Андрей Владыкин из «НДВ-Недвижимости» придерживается мнения, что оно будет незначительным. По его словам, в настоящее время рост не превышает 0,3−0,4%. Владимир Богданюк, представитель Est-a-Tet, в целом поддерживает мнение Владыкина, но оперирует чуть более высокими процентами (0,5 к середине лета, 1 к концу года). Однако взгляд на ближайшую перспективу аналитиков из центра «Премьер» более пессимистичен. Они подчеркивают: общий объем просроченной задолженности по кредитам в этой сфере за три первых месяца года вырос на 3 с небольшим процента. Ужесточились требования к заемщикам, финансовые организации отказываются учитывать «серые» зарплаты и предпочитают выдавать ипотеку при долевом строительстве при готовности объекта не менее 30−40%. Следовательно, стоит ожидать более весомых повышений, тем более что Центробанк уже дважды с Нового года поднимал ключевую ставку. Таким образом, уверены они, к началу сентября верхний порог годовых процентов по кредиту может достичь отметки в 14,3%. Свою роль в этом также сыграет и новация в законодательной сфере — страхование сделок в процессе долевого строительства.

Примечательно, что, по мнению некоторых экспертов, намечающиеся тренды не имеют ничего общего с временами года, это простое и естественное развитие ситуации. В частности, Ирина Доброхотова («НДВ-Недвижимость») недавно высказалась в таком ключе относительно ожидаемого повышения цен на новостройки. Причем подобные изменения характерны исключительно для Центрального федерального округа. В других же регионах никаких сезонных, внесезонных и иных изменений в краткосрочной перспективе не намечается. Как отмечает Александр Щиголь из девелоперской компании Brusnika, в регионах цена объектов недвижимости давно достигла своего потолка и прочно обосновалась на завоеванных позициях, демонстрируя абсолютное нежелание даже незначительно двигаться вверх или вниз.

При всем том, что вышеуказанные особенности, в общем-то, не являются каким-то сверхособенным сезонным явлением, многие аналитики склонны рассматривать наступающее лето как «горячую штучку» по двум основным причинам. Во-первых, отмечают эксперты, поскольку отток капитала из страны, по прогнозу Министерства экономического развития продолжится, то недостачу бюджета надо каким-то образом компенсировать. А это в существующих условиях можно сделать только путем повышения цен для населения. Во-вторых, констатируют специалисты, слишком много в ближайшее время зависит от главной «темной лошадки» на политической арене, Украины. Санкции против России могут быть либо продолжены, либо нивелированы. Последний вариант наиболее благоприятен для всех внутренних рынков страны. А вот в первом случае все позиции, которые удалось «отстоять», могут в одночасье рухнуть.

Фото: Антон Белицкий/Коммерсантъ