Из чего складывается цена за «квадрат»

Стоимость квадратного метра в жилых комплексах разных сегментов в Москве высокая. Из чего складывается цена за «квадрат» и от чего она зависит?

Конечная стоимость

Цена за квадратный метр жилья, прежде всего, включает в себя себестоимость строительства, в которую входят затраты на строительно-монтажные и проектно-изыскательские работы, покупку земельного участка, подведение коммуникаций и подключение к сетям, налоги, маркетинг и продажи, а также множество других составляющих. Кроме того, если девелопер использует заемные средства, в среднюю цену квадратного метра могут быть включены и затраты на кредитование.

А как рассказал Александр Щиголь, коммерческий директор девелоперской компании Brusnika, себестоимость на всех этапах строительства почти не меняется. «Но в любом случае конечная цена в большей степени зависит даже не от себестоимости строительства, а от конкретных особенностей проекта — хорошей транспортной доступности объекта, наличия благоустроенной территории и так далее», — пояснил он. По его словам, цены на жилье при комплексном освоении территории на региональном рынке недвижимости зависят от очереди строительства — объекты в домах первой очереди всегда доступнее, чем аналогичные предложения в последующих очередях. Этот принцип особенно ярко прослеживается в случаях комплексного освоения территории девелоперами, которые только выходят на рынок. Они не успели зарекомендовать себя, не имеют определенного «лимита доверия» у потенциальных покупателей и, к тому же, не могут наглядно продемонстрировать все преимущества своего ЖК. Соответственно, на начальных этапах освоения территории застройщику приходится вводить своеобразный дисконт цен, чтобы привлечь клиентов. После сдачи первой очереди, когда проект набирает определенный вес, становится узнаваемым и получает кредит доверия у целевых групп, стоимость жилья обычно пересматривают. Кроме того, жилье растет в цене по мере готовности самого дома.

А по словам Сергея Цывина, руководителя офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, обычно застройщик рисует некую экономическую модель проекта, где учитываются все затраты, себестоимость строительства и та маржа, которую он планирует получить. «Как правило, есть средняя цена квадратного метра, но она не одинакова на протяжении процесса реализации — по мере получения согласований и строительства, она возрастает. К тому же цена — это регулятор продаж. Если проект продается быстрее плана, это говорит о том, что стоимость ниже „средневзвешенной“ по рынку. Соответственно, проект может быть более ликвидным и доходным, чем его оценил застройщик. Стоимость поднимается. Если медленнее, это говорит о том, что либо цена завышена, либо были допущены ошибки в концепции проекта», — пояснил он.

От начала продаж квартир в жилом комплексе и до окончания строительства цена за квадратный метр растет в среднем на 20−30%. «Если жилой комплекс небольшой и состоит из 1−2 очередей, то, соответственно, срок реализации его маленький, порядка 1,5−2 лет. Здесь рост стоимости квадратного метра составит не больше 20%. В проектах комплексной застройки, которые состоят из множества корпусов и могут продаваться несколько лет, рост цены квадратного метра может достигать 30−40% и более», — рассказала Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

В разных сегментах

По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», базовые принципы ценообразования во всех сегментах одинаковые, но, допустим, в элитном сегменте стоимость участка в десятки раз выше, кроме того, используются более дорогие материалы в отделке, стоимость проектирования также может быть существенно выше за счет повышенной сложности индивидуального строительства.

«Кроме того, например, наличие станции метро в непосредственной близости от комплекса в большей степени повлияет на стоимость квартир эконом- и комфорт-класса. А в элитном сегменте, наоборот, этот фактор не играет существенной роли — большинство покупателей высокобюджетной недвижимости не пользуются данным видом транспорта», — отметила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Инфраструктурная составляющая

Чем больше инфраструктурных объектов предусмотрено в проекте, тем выше затраты девелопера. «Однако универсальной формулы для подсчета доли расходов на инфраструктуру в себестоимости проекта не существует и для каждого конкретного комплекса этот показатель будет разным.

Также невозможно определить, насколько наличие инфраструктурных объектов может увеличить рыночную стоимость квадратного метра. Сегодня развитая инфраструктура ЖК — это жизненная необходимость, а не инструмент для получения дополнительной прибыли. Требования покупателей к наличию и составу инфраструктуры за последние несколько лет стали гораздо выше, и если девелопер не позаботится о достаточном количестве социальных и коммерческих объектов, он вряд ли сможет рассчитывать на активный покупательский спрос", — рассказал Александр Щиголь.

Если говорить о транспортной инфраструктуре, то, например, информация о перспективе строительства станции метро, повышает привлекательность района и темпы продаж квартир в данном районе, цены здесь подскакивают примерно на 10%, так как доступность района вырастет в несколько раз. «Перед открытием станции квартиры в близлежащих домах дорожают примерно на 15%, а после открытия прибавляют в цене еще столько же», — отметила Дарья Третьякова.

Сильнее всего объект удорожают те опции, которыми покупатели интересуются в первую очередь, то есть пользующиеся массовым спросом. «Это образовательные учреждения, объекты детской инфраструктуры, магазины шаговой доступности, аптеки, поликлиники, спортивные сооружения и т. д. Однако назвать конкретную цифру сложно. Здесь все зависит от конкретных характеристик объекта — вид, площадь, материалы, используемые при строительстве и т. д. Например, наличие спортивных инфраструктурных объектов увеличивает стоимость жилья, в среднем, на 20−30% (имеются в виду не простые спортивные площадки, а, например, фитнес-центры или ФОКи)», — пояснила Мария Литинецкая.

В ряде случаев часть объектов инфраструктуры предусматривается застройщиком в качестве факторов, повышающих конкурентоспособность проекта. «Да, издержки застройщика могут оказаться выше, тем не менее, он не станет повышать среднюю цену квадратного метра заметно выше рыночного уровня, иначе прогадает в продажах. Проекты с более развитой инфраструктурой могут продаваться чуть дороже, но этому должно быть какое-то обоснование и помимо инфраструктуры: более высокое качество строительства, улучшенные планировки, наличие отделки и так далее», — отметила Ирина Доброхотова.

Покупка и риски

С точки зрения финансов, конечно, на старте продаж покупать выгоднее. С точки зрения рисков, лучше сделать это на тот момент, когда вся документация получена, стройка идет полным ходом и есть уверенность в том, что объект будет достроен. «При этом, если проект развивается очередями, во второй и последующих очередях стартовые цены могут быть выше, чем, например, в соседних проектах также на старте, — за счет того, что первая очередь уже введена в эксплуатацию и жильцам доступна социальная инфраструктура», — отметила Ирина Доброхотова.

А как рассказал Александр Щиголь, прежде чем решать, на каком этапе стоит приобретать жилье, нужно понять, с каким застройщиком вы имеете дело. «Если девелопер присутствует на рынке давно, имеет хорошую репутацию и большой портфель реализованных проектов, то покупать квартиру стоит в домах первой очереди на начальных этапах строительства. Как правило, в это время застройщики предлагают наиболее выгодные условия сотрудничества, поэтому покупатель может приобрести жилье по максимально привлекательной цене. К тому же, на начальных этапах строительства у девелоперов зачастую действуют специальные условия покупки, например, беспроцентная рассрочка на несколько месяцев», — отметил он.

В случае если жилой комплекс возводит застройщик, не успевший зарекомендовать себя на рынке, стоит дождаться 50% строительной готовности объектов первой очереди. Именно тогда можно будет хоть как-то судить о надежности девелопера и качестве его проектов. Конечно, к этому времени цены на квартиры успеют подрасти, но риск того, что объекты будут не достроены или окажутся ненадлежащего качества, заметно снизится.

Фото: Коммерсантъ/Дмитрий Николаев.