Мал золотник, да еще и дорог

На международном рынке недвижимости, отмечает исполнительный директор агентства Knight Frank Мария Котова, можно смело говорить об оживлении спроса. По ее словам, в том же Лондоне, прочно удерживающем звание города с высокими ценами на жилье, инвесторы выстраиваются в очередь, чтобы приобрести метры в элитных новостройках еще на стадии строительства. А рынки Майами, Лос-Анджелеса и Нью-Йорка в настоящее время демонстрируют наибольшую положительную динамику.

В то же время утверждать сейчас, что вектора развития различных сегментов жилой недвижимости в России четко направлены в одну сторону, не приходится. Отдельные игроки рынка периодически публикуют квартальные, полугодовые и месячные отчеты, в которых зачастую приводится противоречивая информация. Соответственно, выводы, сделанные на основе подобных документов, также существенно разнятся.

Что же на самом деле происходит с рынком недвижимости в стране? Какие тенденции набирают силу, а какие — безвозвратно уходят в прошлое? На этот вопрос на «экваторе» лета за закрытым круглым столом попытались найти ответ крупнейшие игроки элитного сегмента, который традиционно является для российского общества своеобразной лакмусовой бумажкой состояния дел в стране. А это особенно актуально в свете непрекращающихся внешнеэкономических и политических санкций в отношении России на международной арене.

При всем богатстве выбора…

Объем предложения в дорогих новостройках столичного региона, где сосредоточена львиная доля всей «элитки» в стране, увеличился за первые полгода на 30%, заявила представитель компании Blackwood Елена Ржавская. Но это вряд ли можно рассматривать в качестве позитивной новости, ведь за этот же период времени на рынок вышло в два раза больше объектов, чем за весь 2013 год. Да еще и 38% из всего этого принадлежит апартаментам, отношение к которым столичных властей далеко не однозначное.

Да, все увереннее набирает силу тренд по реализации престижных квадратных метров уже с готовой чистовой отделкой. Этот факт отметила Татьяна Шарова из «БЕСТ-Новостроя». Причем к разработке интерьеров все чаще привлекаются зарубежные архитекторы и дизайнеры. Это, при всем стремлении застройщиков выделиться среди конкурентов, не может не сказываться на стартовой цене объектов. Возможно, что именно с этим связан еще один новый тренд в сегменте — сокращение метража элитных квартир. Так, на столичном рынке в этом сегменте, констатирует Ржавская, сейчас имеются нетипичные для него квартиры площадью всего в 32 квадратных метра. К тому же, в связи с дефицитом земельных участков в центральных районах мегаполиса, высокобюджетное строительство организуется уже на территории пустующих промзон (с соответствующим ландшафтом — авт.).

Несмотря на все потуги застройщиков привлечь внимание покупателей к готовым объектам, один из высокопоставленных руководителей компании Contact Real Estate, Вячеслав Антропов, отметил, что за прошедшие месяцы основной покупательский спрос аккумулировался именно в новостройках, находящихся на разных этапах строительства.

Среди реализованных квартир пальма первенства принадлежит сравнительно недорогим для сегмента «элитки» объектам в ценовой категории от одного до полутора миллионов долларов. Более дорогие квартиры (от 3 миллионов долларов) отошли на второй план. И это при том, что как заявил представитель компании IntermarkSavills Анатолий Довгань, глобальной динамики к удорожанию или удешевлению объектов за полугодие не зафиксировано. За этот период времени имели место быть только колебания в диапазоне от 5 до 7 процентов в ту или иную сторону.

Но учитывая, что ментальность российского покупателя заставляет рассматривать недвижимость как едва ли не единственный способ сохранения имеющихся капиталов, большой процент сделок фиксируется все же с объектами, цены на которые указаны в отечественной валюте. Об этом, в частности, заявил представитель Kalinka Group Роман Попов. Он также отметил, что среди покупателей присутствуют обладатели внушительных долларовых активов, абсолютно уверенные в том, что в сентябре Россия откажется от расчетов в американской валюте. Причем эти объекты приобретаются людьми в основном не для заработка (продажи через 1,5 — 2 года после покупки, увеличив капитал в среднем на 20%), а «для себя» или для передачи родственникам.

Одновременно со всеми вышеперечисленными тенденциями набирает обороты процесс, который некоторыми участниками рынка определяется как «размывание локации». В качестве его наглядной иллюстрации можно использовать пример, приведенный Марией Котовой. В частности, она отмечает, что высокобюджетный объект с претензией на элитность по своим техническим характеристикам, реализуемый, например, в Химках, однозначно поднимет стоимость квадратного метра в локации. В то же время, подчеркивает представитель «Метриум Групп» Анна Соколова, в элитном классе все чаще появляются объекты, типичные для эконом-класса (квартиры малого метража, а также квартиры с отделкой). Параллельно с этим девелоперы, занимающиеся реализацией бюджетных проектов, поднимают планку требований к собственным объектам. С одной стороны, эти тренды продиктованы, по мнению Соколовой, усилением конкурентной борьбы за клиента, поскольку с каждым днем реализовывать квартиры в новостройках становится все труднее. А это, подчеркивает эксперт, является сейчас одной большой общей тенденцией отечественного рынка недвижимости целиком, без деления на сегменты. И дело здесь не только и не столько в высокой конкуренции застройщиков за потребительскую аудиторию. Скорее, затруднение процесса реализации элитных объектов может быть непосредственно связано со снижением уровня доходов всех категорий населения.

И это характерная черта не только для России, но и для других стран мира. Ведь не на пустом месте в тех же Соединенных Штатах, где пальму первенства по количеству сделок с недвижимостью среди нерезидентов удерживают покупатели из России, в последнее время крепнет философия «tiny houses» («крошечные домики»). Американцы (особенно жители североамериканских штатов) не желают влезать в ипотечные договоры и становиться рабами своих домов, несмотря на всю их комфортабельность. Вместо этого они предпочитают строить или приобретать маленькие (от 10−15 квадратных метров) дома, отличающиеся предельной простотой. Но как скоро эта тенденция докатится до России, и какие формы примет стремление к простоте с учетом особенностей и реалий нашего строительного бизнеса, остается только догадываться.

Фото: ИТАР-ТАСС/ Антон Новодережкин.