Недвижимость Подмосковья: вот, новый поворот

В свете запрета поставок пищевых продуктов из стран Евросоюза и введенных пакетов экономических санкций против России эксперты крупных риэлторских компаний столичного региона по-новому оценивают перспективы местного рынка земельных участков. По их мнению, одним из перспективных векторов развития этого сегмента загородной недвижимости в ближайшее время станет его перепрофилирование. Иначе, считают они, подмосковной «загородке» придется едва ли не зубами выгрызать право на достойное существование в быстро изменяющихся реалиях.

Все дело в том, что с момента своего формирования рынок подмосковной загородной недвижимости рассматривал земельные наделы исключительно как актив, перспективный с точки зрения девелоперского освоения. Благо, для этого имелись все предпосылки: близость к столице создавала добротную почву для инвестиций, а самое главное — позволяла рассчитывать на быструю финансовую «отдачу». До последнего времени эти условия позволяли строителям наращивать темпы развития, не особо вглядываясь в будущее.

Но именно сейчас рынок «загородки» оказался фактически на распутье, поскольку покупательский спрос практически удовлетворен. Если год-два назад инвесторы и покупатели готовы были выложить деньги за объект, не предъявляя к нему повышенных требований, то сегодня ситуация изменилась. Хорошие шансы на перспективную реализацию в регионе имеют лишь те земельные участки и проекты, в освоение и организацию инфраструктуры которых девелопер вкладывает значительные средства. Если такого не происходит, отмечают многие специалисты по недвижимости, то земельные участки моментально перекочевывают в разряд «некачественных продуктов».

Как выразился директор одного из подразделений «ИНКОМ-Недвижимости» Андрей Кройтор, последняя категория уже вплотную приближается к критической точке. Это те самые участки без подряда в организованных коттеджных поселках, к подавляющему большинству которых даже не подведено ни одной коммуникации. «С начала этого года доля таких продуктов на рынке загородной недвижимости Подмосковья увеличилась на 9% по сравнению с прошлым, — комментирует ситуацию Кройтор. — Рынок за этот период прирос уже 17 проектами подобного плана». Но даже если бы этого не произошло и цифровые показатели не выросли, развивает тему специалист, то все равно ситуация позволила бы всерьез говорить о негативной динамике. Ведь на деле получается, что девелоперы, в распоряжении которых находятся такие активы, попросту не умеют или не могут превратить их в достойный продукт и избавляются от них всеми мыслимыми и немыслимыми способами. Потому что работа с земельными участками без подряда чревата для риэлторов серьезными репутационными рисками, а работать на таком опасном поле даже крупные компании не готовы.

В нынешних рыночных условиях реализовать объемный земельный надел без убытков практически нереально, отмечают эксперты и аналитики рынка недвижимости. Пожалуй, единственным действенным инструментом в руках девелопера остается только демпинг. Тем более если учесть, что практически каждый из таких риэлторов-«лендлордов» имеет в качестве «бесплатного приложения» какой-нибудь убыточный колхоз, поскольку только в этом случае владелец земельных наделов получает возможность не разориться после уплаты неподъемных налогов. Такие «довески» тянут девелоперов и риэлторов вниз, поскольку перестраивать свою деятельность, чтобы как-то решить проблему убыточности, им не позволяет собственная ментальность.

В свою очередь, поддаваясь муссируемому в последнее время на все лады слогану «вложение в недвижимость — лучшее сбережение средств», граждане, впечатленные низкой ценой земельного участка без подряда, «проглатывают» такую наживку, что называется, не глядя. При этом они уверены в том, что совершили выгодную сделку, рассуждая примерно так: «сегодня я куплю за три копейки участок без подряда, а потом, со временем, подтяну туда коммуникации, когда соседи начнут строиться; тут-то я и сэкономлю». В итоге так или примерно так рассуждает практически каждый первый покупатель. Как следствие — земельный участок без подряда, словно ненужный балласт, переходит из рук в руки, не только не обретая достойного облика, но и теряя свою первоначальную привлекательность, поскольку у населения достаточных собственных средств для его обустройства в массе своей не наблюдается. А прибегать к займам в условиях экономической нестабильности решаются очень и очень немногие.

Выход из тупика, в который загоняет загородный рынок Подмосковья перенасыщение спроса, по мнению разных экспертов, может найтись в перепрофилировании земель без подряда для организации фермерских хозяйств. Этому способствуют, считает аналитик Дмитрий Таганов, сразу два фактора — резко подскочивший спрос на фермерскую продукцию и запрет на импорт продовольствия. Однако одного этого недостаточно для развития сегмента. Дополнительную энергию процессу, по мнению Таганова, может придать и подписанный в прошлом году Владимиром Путиным закон об изъятии земель у недобросовестных собственников.

Но на этом пути имеются довольно ощутимые препоны. Во-первых, земельные участки без подряда и так уже реализуются по минимальной цене и вряд ли собственники и риэлторы добровольно и оперативно пойдут на то, чтобы отдавать их по еще меньшей оптовой стоимости. Во-вторых, по словам Таганова, у них попросту нет ресурсов для подобного самостоятельного переформатирования наделов. В-третьих, даже если земельные участки и попадут каким-то образом к тем, кто готов приложить определенные усилия для развития фермерских хозяйств, без создания дополнительной инфраструктуры это не принесет пользы никому.

Нужно перестраивать всю систему сбыта сельскохозяйственной продукции, уверены эксперты, а также оптимизировать розничные сети. Например, было бы вполне логичным, если бы в России появилась управляющая компания, в собственности которой будет сосредоточено, предположим, порядка 100 гектаров земельных наделов. В этом случае под ее эгидой вполне реально создать некий конгломерат хозяйств со сбалансированным циклом полного производства какого-либо продукта. Как вариант — от выращивания кормов для крупного рогатого скота до упаковки мясных полуфабрикатов.

Конечно, подчеркивают эксперты от недвижимости, в этом случае собственникам больших земельных участков не придется ожидать таких сверхбыстрых прибылей, которые они могли получать в период бурного развития коттеджного строительства. Доходы придется не получать, а в прямом смысле слова отрабатывать. Но перспективы для собственников все же имеются: минимальное вложение в 1 миллион рублей окупится примерно через 7 лет.

В целом подобное перепрофилирование земельных участков без подряда оздоровит рынок загородной недвижимости Подмосковья. В пользу этого тот же Андрей Кройтор приводит довольно убедительные аргументы: после кризиса 2008−2009 годов с поля ушли недобросовестные и нечистоплотные игроки, а выжить смогли лишь сильнейшие, то есть те, кто во главу угла ставил не сиюминутную наживу, а профессиональный подход к делу и получение весомых дивидендов в долгосрочной перспективе. Только такой шаг, как видится специалистам, и способен уберечь рядовых граждан от бесцельной, по большому счету, покупки земельных участков без коммуникаций в проектах, не имеющих ни малейшей перспективы на завершение.

Фото: ИТАР-ТАСС/ Александр Алпаткин.