Золотая моя столица

Несколько дней назад группа столичных риэлторов назвала районы столицы, заслуживающие звания самых неблагоустроенных. Некоторые из специалистов даже выразили опасение, что в будущем они могут стать надежным прибежищем маргинальных элементов и мигрантов и спровоцировать усиление социальной напряженности в столице в связи с явным расслоением городской территории по категории престижности и непрестижности. Следом за ней другая группа московских продавцов недвижимости не только выяснила причины возникновения столичных «микрорайонов для избранных», но и назвала приоритетные направления для их расширения и способствующие этому условия.

История…

Так, эксперты отмечают, что территория вдоль Рублево-Успенского шоссе, пресловутая «Рублевка», прочно ассоциирующаяся в умах россиян с понятиями «роскошь» и «успех», стала престижной не в одночасье. На это потребовалось в общей сложности более пятисот лет. Исторически сложилось так, что именно в этом направлении московские князья отводили земли своим младшим сыновьям, не получившим право наследования престола. Уже во времена Ивана Грозного путь от Москвы в направлении Звенигорода в народе именовался «царской дорогой», на которой во время проезда кортежа государя движение для всех остальных запрещалось. В конце XVIII века в этих местах возводили свои дворцы князья Шуваловы, Голицыны и Юсуповы. После 1917 года направление облюбовала высшая партийная элита страны. Сначала здесь строили дома для Сталина, Микояна, Дзержинского и Ворошилова, затем — для лучших представителей творческой интеллигенции, и, наконец, для западных дипломатов.

Так что вполне логично, что к 2008 году цена всего одной сотки здешней земли зашкаливала за 1 миллион долларов (как и самый дешевый и скромный домик). А более комфортабельные коттеджи и усадьбы с участком в 40−50 соток торговались в диапазоне от 40 до 100 миллионов в американской валюте. И уже через четыре года риэлторы заговорили о значительном снижении предложения объектов в данном направлении по вполне понятной причине — практически все возможности для строительства новых объектов в привычных границах «Рублевки» были исчерпаны.

Остоженке, более известной как «золотая миля Москвы», чтобы ворваться в когорту престижных районов, потребовалось гораздо меньше времени. Практически никогда за всю историю столицы она не лежала в поле интереса московских аристократов. Еще в начале XIX века здесь были лишь трактиры, голубятни и доходные дома. Спустя столетие район «разжился» несколькими особнячками, а к концу XX века 80% всех доходных домов было переквалифицировано в коммуналки. В середине 90-х годов коммуналки начали расселять, но покупатели не спешили приобретать высвобождающие внушительные площади, поскольку состояние домов оставляло желать лучшего. «Вплыть» в элитную категорию Остоженке помогли девелоперы, инициировавшие возведение в этом районе клубных домов, плюс грамотная рекламная компания на рынке и близость к историческому центру.

Сегодня о приобретении жилья на Остоженке без стартового капитала не менее 2,5−3 миллионов долларов не стоит даже размышлять. А когда закончится строительство жилых многоквартирных комплексов, возможности строительства новых объектов значительно сократятся, то «золотая миля» имеет все шансы превратиться в «платиновую» (через несколько лет стоимость «квадрата» здесь, по мнению экспертов, вырастет в 1,5−2 раза из-за отсутствия новых предложений).

…И современность

Но спрос на премиальные объекты в границах Москвы настолько высок, что лавры элитных районов столицы пора передавать другим претендентам. Первым номером в этом списке стоит бывшая трудовая окраина столицы — Хамовники. Главные причины, позволяющие Хамовникам рассчитывать на позиции нового лидера в элитном сегменте, кроются в выводе многочисленных промзон и рассчитанная до 2020 года программа их полной реконструкции.

Немалыми перспективами, по мнению девелоперов и риэлторов, обладает так называемая «первая линия от центра»: территории, вплотную приближенные к Центральному административному округу и не выходящие за пределы Третьего транспортного кольца. В этой зоне находятся районы Нижегородский, Лефортовский, Донской, Даниловский, Южнопортовый, Беговой, а также Дорогомилово и Марьина Роща. Однако не все из них, несмотря на близость к Садовому кольцу, подходят для строительства премиальных объектов.

Несмотря на наличие огромных земельных участков, размеры которых теоретически позволяют развернуть масштабное строительство, они не снабжены соответствующей инфраструктурой. По сути, отмечают специалисты, это так называемый «ржавый пояс» столицы, изобилующий наличием свалок, заброшенных складов и пустующих промышленных цехов. Особенно отличаются этим Нижегородский и Беговой районы. Конечно, мэрия Москвы располагает перспективными планами по освоению данных территорий, но этот процесс займет как минимум несколько лет, а рынок столько ждать не будет.

Счастливым исключением являются, пожалуй, только Донской район и Дорогомилово. Минимально необходимая для возведения элитных комплексов инфраструктура в них имеется, а вид из окна не способны испортить промышленные площадки, поскольку изначально их было тут очень мало. Кроме того, конкурентным преимуществом премиального жилья в этих локациях станет их цена. Поскольку они очень близки к историческому центру столицы, но еще не подняты на достойный уровень благоустройства, цена жилого квадратного метра элитного класса в них может быть в 2−3 раза ниже, чем на территориях в пределах Садового кольца.

В целом аналитики сегмента элитной недвижимости Москвы не исключают, что всего через десяток-другой лет привычное понятие «центра столицы» изменится практически до неузнаваемости. Это произойдет, считают они, оттого, что пусть и перманентно скачущий, но все же более-менее стабильный спрос на объекты дорогой жилой недвижимости все равно заставит риэлторов и девелоперов искать новые территории для их возведения. И здесь многое может зависеть от капризов или случайностей.

В качестве подобного примера эксперты ссылаются на историю центра известного манхэттенского дома «Дакота». Его построили в 1880 году на средства группы бизнесменов, в числе которых входил и тогдашний владелец бренда «Зингер», миллионер Эдвард Кларк. Фешенебельный особняк, появившийся в далеком пригороде через 4 года, стал предметом многочисленных шуток нью-йоркцев. Они искренне не понимали — зачем было тратить столько денег, чтобы возвести дом очень далеко от центра. Однако сейчас «Дакота» — это объект, расположенный в одном из самых престижных и оживленных центральных районов Манхэттена — на пересечении 72nd Street и Central Park.

Фото: Денис Вышинский/Коммерсантъ.