В России владелец виллы или хотя бы апартаментов за рубежом воспринимается как успешный человек. Как же повлияло ухудшение международной обстановки на рынок зарубежной недвижимости?
Не рой яму другому — сам в нее попадешь
Аналитики рынка зарубежной недвижимости выявили закономерность: в странах, которые инициировали и поддержали санкции против России, зафиксировано резкое падение спроса на недвижимость. Тогда как в странах, которые лояльны к российской политике на Украине, наблюдается всплеск интереса к покупке жилья.
Главным инициатором санкций против России являются, конечно, Соединенные Штаты Америки, еще год назад составившие «список Магницкого». Тогда же президент Владимир Путин посоветовал гражданам России избавиться от зарубежных активов. Как отметил управляющий партнер компании «Ника Эстейт» Виктор Садыгов, с прошлого года спрос на зарубежную недвижимость в США не слишком высок, хотя россияне проявляют высокую активность. Кто-то из владельцев дорогой недвижимости продал ее, кто-то переоформил на третьих лиц. Ведь уже в прошлом году отношение Евросоюза и РФ были достаточно натянутыми.
В настоящее время санкции против России наиболее активно поддержали Великобритания, Швейцария и ряд других стран, которые, в частности, заявили о приостановке военного сотрудничества, замораживании банковских счетов, аресте имущества должностных лиц, ужесточении визовой политики.
Рынок этих стран отреагировал моментально: многие россияне, планировавшие покупку дорогого жилья в Нью-Йорке (в этом городе до 40% сделок совершается иностранцами), отказались от покупки.
Особенно чувствительным к накалу политического противостояния оказался сегмент высококачественной недвижимости резко сократились бюджеты покупки элитного жилья: с 20−40 млн до 2−5 млн долл. «Российские покупатели выступали звездами рынка элитной недвижимости Великобритании, — говорит эксперт международного агентства недвижимости „Сфера Групп“ Наталья Снегирева, — Было бы преувеличением сказать, что наши соотечественники отвернулись от Лондона, однако санкции резко заморозили покупательскую активность. Темпы продаж элитной недвижимости в центре Лондона замедлились. Многие состоятельные россияне опасаются, что покупка качественных квартир и особняков привлечет внимание прессы. Что, в свою очередь, чревато непредсказуемыми политическими последствиями на родине. Сделки срываются, либо их оформление под различными предлогами искусственно затягивается. Сократился средний метраж приобретаемых апартаментов, сделки с пентхаусами стали единичными».
Для участников рынка недвижимости США и стран ЕС отток состоятельных покупателей из России особенно болезненен, так как в настоящее время расширилось предложение новостроек в Британии и Штатах. Девелоперская активность находится на пике, и можно предположить, что некоторые проекты застройщики создавали специально «под русских».
В результате цены на жилье стабилизировались, продавцы готовы торговаться и давать значительные скидки. Можно предположить, что в самое ближайшее время цена квадратного метра на Лазурном берегу или в Лондоне упадет.
Если с нами по-хорошему, то и мы по-хорошему
Совсем иные процессы происходят на рынках недвижимости дружественных России стран. В тех государствах, где политическая и бизнес-элита симпатизируют к действиям России в Крыму и на Украине, а местное население лояльно относится к русским, россияне доминируют на местных рынках недвижимости либо составляют костяк туристического потока.
«При этом, если в предыдущие годы россияне не предъявляли особых требований к классу недвижимости, то теперь интересуются более качественным и просторным жильем. Со своей стороны, болгарские власти держат руку на пульсе рынка и стремятся стимулировать волну спроса. Например, недавно посол Болгарии в России заявил о предстоящем упрощении визового режима для россиян. Рассматривается возможность открытия новых болгарских визовых центров. Болгарское правительство предложило предоставить каждому российскому региону участок земли и разрешение на строительство для возведения собственных здравниц. Не теряют понапрасну времени и инвесторы. Например, три азиатских инвестфонда намерены построить курорт под Софией», — отмечает Наталья Снегирева.
В ответ на такую заботу российские покупатели буквально выстраиваются в очередь за покупкой апартаментов на территории популярных курортов — Бургаса, Варны, Банско, Помории, некоторых других. Каждая вторая заявка из России заканчивается покупкой, в итоге реальное количество сделок с недвижимостью в Болгарии выросло на 15%.
Традиционно популярные у россиян Греция и Испания тоже не упустили благоприятную возможность: в апреле объединение испанских туристических компаний обратилось в правительство с просьбой не принимать мер, связанных с ограничением выдачи гражданам России. Кроме того, испанский премьер выразил осторожное несогласие с санкциями, введенными против нашей страны. Испанский рынок недвижимости отреагировал на эти сообщения незамедлительным всплеском спроса на недвижимость,. Наиболее заметно продажи жилья выросли в Марбелье, Валенсии, Андалусии, Барселоне, на Канарских островах, то есть там, где иметь жилье в России считается очень престижным.
Радует, что, по словам Виктора Садыгова, покупатели жилья в Греции и Испании — обычно не миллионеры. Позволить себе такое приобретение могут себе позволить представители среднего класса — владельцы малого и среднего бизнеса, топ-менеджеры средних компаний.
Россия жмет не на тормоз, а на газ
Ситуация складывается парадоксально: совсем недавно наши банки не спешили работать на зарубежном рынке. Объемы сделок с жильем в Болгарии, Испании, Турции ежегодно росли на 15−30%, темпы роста ипотечного кредитования были в 1,5−2 раза ниже.
Теперь же два крупнейших банка — Сбербанк и ВТБ, чья доля на рынке составляет около 65% кредитов, — готовы к широкой экспансии. На внутреннем рынке ипотечного кредитования снижение или повышение ставок крупнейшими «окологосударственными» банками почти всегда приводит к цепной реакции. И в этом смысле рынок зарубежной ипотеки вряд ли станет исключением. «Нет никаких сомнений в том, что появление на ипотечном горизонте крупных игроков позитивно скажется на динамике рынка, а его обороты вырастут с прошлогодних двух млрд. долларов до 3−4 млрд долларов в 2015—2016 гг. При осуществлении ипотечной экспансии банки могут опереться на клиентские базы крупных российских риэлтерских агентств, которые сопровождают около 80% сделок купли-продажи зарубежной недвижимости. Уже ведутся предварительные переговоры о создании таких альянсов», — замечает Наталья Снегирева.
Разумеется, прежде всего это коснется рынков стран-союзников. Ситуация упрощается, если учесть, что уже сейчас в Турции, Чехии, Хорватии российские государственные банки действуют через свои филиалы или дочерние организации.
Следует заметить, что Турция в 2008-ом году поддержала Грузию, но не осудила Россию; пригрозила России санкциями после возвращения Крыма, но не присоединилась к ним. Хорватия считает Крым частью Украины, но не желает применять санкции против России. Чехия же отказалась признать воссоединение Крыма с Россией «аннексией»…
Усиление конкуренции может привести к либерализации требований к российским заемщикам со стороны иностранных банков, которые сегодня кредитуют россиян неохотно и часто на дискриминационных условиях: ставки на 1,5−2% выше, чем для резидентов, максимальные суммы кредитов и сроки жестко лимитированы, процедура оформления займов сильно бюрократизирована.
Доступная ипотека приведет также к изменению спроса на зарубежную недвижимость. Если сегодня в кредит покупают только объекты эконом-класса, то вскоре свободные ниши займут крупные российские коммерческие банки и иностранные игроки. При таком развитии событий средние бюджеты на покупку жилья увеличатся на 40−60%, граждане получат доступ к более дорогому и комфортному жилью, а объемы ипотечных кредитов уже в этом году могут вырасти на 20−25%.
Фото: EPA/ИТАР-ТАСС
