Эхо донбасских залпов

Большинство участников рынка столичной недвижимости прямо или косвенно понесли ущерб от некоторого спада экономики и обострения международной обстановки. Впрочем, нашлись и те, кто отлично приспособился к новой ситуации.

Острее всего ощутили на себе последствия украинского кризиса столичные отельеры. Особенно пострадали дорогие отели и гостиницы средней руки, которые почти полностью специализировались на обслуживании гостей из стран ЕС. Европейцы стали меньше ездить в Москву. «В том случае, если турпоток не восстановится, столичные отельеры к концу года могут потерять около 2−3 млрд рублей выручки», — полагает адвокат по недвижимости Олег Сухов.

Теряют доходы и владельцы офисной недвижимости, особенно дорогой — сегмента «А» и «В». Ведь значительная доля спроса на дорогие современные офисы всегда приходилась на зарубежные европейские компании, некоторые из которых будут вынуждены выводить бизнес из России.

Также следует учесть, что арендные ставки офисов в России традиционно «привязываются» к доллару, и рост курса заставил собственников идти на переговоры с арендаторами, для которых прежние цены стали невыгодными, а то и неподъемными. Особенно это коснулось тех компаний, которые получают прибыль в рублях. Арендодатели вынуждены снижать цены. При сохранении текущих темпов снижения средних процентных ставок (около 7−10% с начала года) и сокращении рыночных оборотов на 20−30% к концу года офисные лендлорды могут недосчитаться 3−5 млрд рублей.

По мнению почетного члена Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, активному торгу и падению арендных ставок способствует и конъюнктура рынка, которая сложилась в последние несколько лет. Объем предложения дорогих офисов класса «А» и «В» составляет, по разным оценкам, от 1,5 до 1,8 млн. кв. м, что в несколько раз превышает потребность, и не может быть полностью поглощен. Современные технологии тоже не способствуют росту спроса на большие и дорогие «конторы». Например, компании, специализирующиеся на торговле с помощью сети Интернет, предпочитают экономить именно на аренде.

Колебания курса доллара пока лишь в самой незначительной степени затронули рынок складов и логистических комплексов. По словам Константина Апрелева, на складах постоянно происходит миграция товарных групп, одни компании приходят на рынок, а другие с него уходят. Следует учесть, что современные склады и помещения в логистических комплексах в Москве всегда были дефицитом. Вполне возможно, что на некоторый непродолжительный период времени часть помещений окажется незаполненной, но вскоре каждый метр будет востребован.

По словам Олега Сухова, проблемой для владельцев складских помещений может стать привязка арендной ставки к курсу доллара. Все происходит в точности так, как и в случае с дорогими офисами. Еще совсем недавно, в первом квартале текущего года, ставки постоянно росли, но уже сейчас девелоперы и арендаторы фиксируют ранее достигнутые договоренности. А вот новые объемы складских площадей (около 1 млн кв. м складов планируется сдать в Подмосковье в этом году) могут быть предложены уже по более низким ценам.

При снижении цен на 5−8% девелоперы складов упустят около 0,5 млрд рублей прибыли. Если принять во внимание риски, связанные с привлеченными ранее валютными кредитами на строительство складов, и некоторое снижение объема импорта в Россию, который уже упал на 7%, собственников логистических центров могут ждать нелегкие времена. В этом году они могут потерять до 0,4 млрд. руб. прибыли.

А вот рынок жилой недвижимости в Москве только растет на фоне девальвационных и инфляционных ожиданий. Спрос на квартиры и дома вырос на 15 — 20%, некоторые застройщики отчитались об увеличении продаж на 40%. Учитывая, что ежегодный объем продаж в новостройках Москвы и Подмосковья составляет 250 — 300 млрд. руб., а в кризисные времена вложения в недвижимость лишь увеличиваются, то даже при сохранении цен девелоперы жилья получат дополнительную прибыль в объеме 50 — 60 млрд. руб.

По словам директора компании ООО «Оценка, залоги, финансы» Александра Черникова, в результате интенсивной миграции граждан Украины существенно вырос спрос на квартиры и дома эконом-класса, в том числе, на неликвидные и нестандартные предложения. Комнаты в коммуналках, которые трудно расселить, в старых домах, нестандартные или малогабаритные квартиры, «распашонки» теперь гораздо быстрее, чем раньше, находят покупателя. Люди часто ограничены в средствах и готовы купить жилье в любом состоянии, в любом районе, на любом этаже, — лишь бы хватило средств. Причем такие клиенты долго не выбирают — срочно необходима крыша над головой.

Если на огромном рынке московского и подмосковного жилья приток покупателей из Украины все же не очень заметен, то на юге России украинский спрос уже подстегнул цены на жилье. По словам эксперта международного агентства недвижимости «Сферы Групп» Натальи Снегиревой, рост стоимости жилой недвижимости на 1 — 2% в неделю уже зафиксирован в Брянске и Курске.

Большинство жителей крупных индустриальных городов Украины, обратившихся в «Сферу Групп», планируют в самом скором времени уехать на ПМЖ в Россию. Люди рассчитывают продать квартиры в Донецке, Харькове, Днепропетровске, и купить жилье в Белгороде, Курске, Брянске. При пока еще сопоставимой цене квадратного метра — чуть больше тысячи долларов, — такой вариант вполне реален. При этом большинство — около 70% покупателей, — интересуются квартирой в черте города, и лишь 30% хотят купить коттедж. Стандартный бюджет таких покупок обычно составляет от 40 до 70 тысяч долларов. Еще 20% клиентов из Украины приобретают жилье не для проживания, а с целью инвестиций.

Фото: Михаил Разуваев/Коммерсантъ.