3 месяца работы за 1 «квадрат» московской панели

Аналитики международного агентства недвижимости Gordon Rock провели исследование по доступности жилья в крупных городах мира. При этом расчет дохода был проведен для среднестатистических жителей городов — т.е. для тех, чья профессия может быть отнесена к рабочим специальностям, сфере услуг, сфере образования и служащим (эту социальную прослойку можно обозначить как «нижний средний класс»). Как следствие, произведена оценка стоимости таких объектов недвижимости, которые являются востребованными именно у обычных жителей городов. В качестве типового объекта недвижимости в исследовании была принята квартира площадью 70 кв. м, которая расположена в периферийных районах города и которая может быть условно отнесена к классу «типовая новостройка».

В результате выяснилось, что москвич из «нижнего среднего класса» на такую квартиру должен работать 17 лет и 2 месяца.

Самым доступным оказалось жилье в Берлине — на него надо трудиться всего 3 года. Этот показатель легко объясним: после объединения Германии сотни тысяч людей из Восточного Берлина мигрировали в западную часть страны, а опустевшие квартиры в домах эпохи «развитого социализма» (пресловутое панельное и блочное домостроение) способны привлечь разве что маргиналов и переселенцев из слаборазвитых стран (беженцев с Балкан или Курдистана). В результате в Берлине цена жилья опустилась до 1 тысячи долларов за кв. м.

Относительно короткие сроки для приобретения типовой квартиры в 70 кв. м потребуются жителям окраин Риги (6,8 лет), Хельсинки (7,1), Брюсселя (8), Лиссабона (8,4) и Вены (9,3).

Примерно столько же, сколько и в Москве придется трудиться на жилье не слишком высокого качества в Лондоне — 16,4 года. Самым недоступным, согласно исследованию агентства Gordon Rock, оказался Рим (20,9 года).

В США и Канаде показатели оказались лучше европейских и уступают только рекордному Берлину: Майами — 4 года, Монреаль — 5,2, Нью-Йорк — 5,7, Лос-Анджелес — 5,9 года.

Давайте подсчитаем, точны ли выводы агентства Gordon Rock. Средняя зарплата в Москве в июне 2010 года была 35 тысяч рублей. Примерно столько, кстати, и зарабатывает «нижний средний класс» в Москве — водители автобусов, продавцы или учителя. Но ведь пока копится нужная сумма на квартиру где-нибудь в Жулебино или Северном Медведково надо на что-то жить. Прожиточный минимум для трудоспособного москвича в I квартале 2010-го составил 9,4 тысячи рублей. Конечно, с учетом квартплаты (минус 3 тысячи минимум) такой «минимум» означает жизнь впроголодь (и такое существование на хлебе и картошке, пешком из дома на работу и обратно на протяжении 17 с лишним лет!). Но для чистоты эксперимента примем эти цифры.

Получается, тогда «прибыль» накопителя составит 25,6 тысячи рублей в месяц. За 17 лет и 2 месяца в неизменных ценах он сможет накопить 5 млн. 273 тысячи 600 рублей.

Посмотрим, какую недвижимость в Москве он сможет купить на эти деньги. Согласно мониторингу аналитической группы IRN.ru , 1 кв. м в панельном или блочном доме на вторичном рынке в июне 2010 года стоил 4122 доллара, или около 130 тысяч рублей. Тогда на сэкономленную в нашем случае сумму можно купить 40,5 кв. м. Это примерно соответствует 1-комнатной квартире в панельном доме старых серий (33−40 кв. м), но никак не дотягивает до цифры 70 кв. м, полученной в ходе исследования Gordon Rock. До квартиры на окраине площадью 70 кв. м одинокому москвичу при наших расчетах необходимо работать не 17 лет и 2 месяца, а примерно 30 лет. То есть аккурат где-то до выхода на пенсию.

А о причинах дороговизны московского жилья в эфире «Эха Москвы» еще в 2003 году ответил глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин:

«А. ВЕНЕДИКТОВ — Владимир Иосифович, а с чем связан такой рост стоимости жилья, как на первичном и вторичном рынке жилья в Москве, в последний год? Просто какие-то бешеные всплески.

В. РЕСИН — Вот эту поговорку я всегда говорю, она от Лумумбы и Мабуту еще идет, если Вы помните, Конго: «Вор кричит — держи вора». Так и здесь получается. Кричат — дорого, дорого, все раскупают".

А если взять среднестатистическую семью из 3-х человек (работающие отец и мать, ребенок)? В этом случае мы складываем две средние зарплаты по 35 тысяч рублей (допускаем, что женщина получает столько же, сколько и мужчина — хоть гендерные исследователи доказывают, что «женская зарплата» на аналогичной мужской должности на 20−30% меньше). Вычитаем 2 прожиточных минимума для взрослых и 1 детский (7006 рублей на I квартал 2010 года). И получаем семейную «прибыль», которую можно направить на накопление, в 44 тысячи 200 рублей.

Те же подсчеты, которые производились для одинокого москвича, покажут нам, что в этом случае искомые 70 кв. м на окраине города аккурат получаются в результате недоедания в течение 17 лет и 2 месяцев.

Остается только открытым вопрос: может ли семья из 3 москвичей из года в год существовать на 25 тысяч 800 рублей в месяц?

С другой стороны, квартира в 70 кв. м на 3 человек в Москве до сих пор считается роскошью. Сейчас на москвича приходится около 20 кв. м жилья (210 млн. кв. м в целом по городу на 10,4 млн. официально зарегистрированных жителей). Т.е. на семью из 3 человек — примерно 60 кв. м.

Но если учесть, что население Москвы в 2010 году даже по признанию официальных властей достигло 12 млн. человек, а по не официальным оценкам — 15 млн., то в первом случае мы получаем 17,5 кв. м на человека, а во втором — вообще 14 кв. м. При первом варианте это 52,5 кв. м на 3 человек (2-комнатная квартира в «брежневской» панели), при втором — 42 кв. м (2-комнатная в хрущобе).

Зато при среднестатистических московских доходах такая семья сможет накопить на квартиру площадью 70 кв. м в Берлине в течение 4 лет. На год больше, чем откладывали бы сами немцы, но наверняка ради такого варианта многие столичные жители согласились бы потерпеть.