Тем, у кого есть дача, домик в деревне или гараж, вновь придется читать Земельный кодекс

В конце февраля в Госдуме в первом чтении будут рассмотрен представленный правительством проект федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс». Новации касаются порядка выкупа земельного участка под находящимся на нем строением и затрагивают как юрлиц, так и обычных граждан.

В настоящее время приобретение земли под стоящим на ней зданием часто превращается в непростую процедуру. Правительство предлагает ввести определенные нормативы, чтобы часть этих проблем урегулировать. В Госдуме считают это движением в правильном направлении.

Трудный путь к земле

Сейчас в соответствии с Земельным кодеком право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, расположенных на таких земельных участках.

Казалось бы, все просто: есть у тебя дом, земля тоже имеется, выкупил участок и живи, не забывая платить налоги. Однако все не так просто.

Например, у земельного участка могут отсутствовать границы или они сформированы так, что это нарушает Земельный кодекс. Или земля под данным объектом уже предоставлена другому лицу в собственность или в аренду.

Еще одна проблема — несоответствие площади. Местные власти могут сформировать участок не так, как хотелось бы заявителю, например, указать площадь меньше, чем рассчитывает заявитель. Или же наоборот, заявитель хочет получить большой участок, что не устраивает муниципалитет.

В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что в законе не указано, сколько места на участке должен занимать объект недвижимости. И вообще процедура «доказывания» необходимости использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации здания не урегулирована.

Вам тут не место

В итоге между владельцами задний и местными властями часто возникают споры, один из которых даже дошел до Верховного суда РФ.

Индивидуальный предприниматель Олег Толкушкин, владелец гаража в поселке Радужном Коломенского района Московской области, с 2021 года ведет тяжбу с администрацией городского округа Коломна за право выкупа земельного участка под своим объектом. Гараж площадью чуть менее 900 квадратных метров используется как пункт технического осмотра.

В июне 2021 года Толкушкин обратился в администрацию за предварительным согласованием предоставления ему земельного участка площадью 1473 квадратных метра.

Получив отказ, предприниматель оспорил это решение в Коломенском городском суде, который в декабре 2021 года встал на его сторону и обязал администрацию согласовать предоставление участка.

В сентябре 2022 года администрация выполнила решение суда, издав постановление о предварительном согласовании. Однако спустя месяц чиновники свое мнение поменяли и землю не выделили.

Предприниматель пошел по вышестоящим судам, но везде получал отказ со ссылкой на несоразмерность площади участка размеру объекта недвижимости. Суды также отметили, что в решении Коломенского городского суда не была установлена конкретная площадь необходимого участка.

В итоге Толкушкин дошел до Верховного суда, который стал на его сторону. ВС указал, что администрация, определив площадь участка и вид его разрешенного использования на этапе согласования, проверила их соответствие законодательству, и повторное оспаривание этих параметров недопустимо.

В результате дело было возвращено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области, который должен вынести свое решение 18 марта.

Законная доля

Правительственный законопроект нацелен в том числе и на исключение возникновения таких тяжб. Он устанавливает четкое соотношение площадки строения и размеров земельного участка под ним, который можно выкупить.

Предлагается ввести в Земельный кодекс новую статью, которая будет определять правила образования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены строение, от многоэтажных домов или предприятий до дач.

Так, общая площадь здания должна составлять не менее 10% от размера образуемого земельного участка. Если это частный дом или даже просто дача в СНТ, то лимит снизят вдвое — до 5%. При этом размер выкупаемого земельного участка не должен превышать размер земельного участка, предоставленного для строительства соответствующего здания.

Арифметика тут простая. Если площадь жилого дома составляет, к примеру, 30 квадратных метров, то выкупить под ним можно будет не более шести соток земли. А вот если дом семь на восемь квадратных метров, и собственник запрашивает, например двадцать соток, то ему смогут отказать. Ведь под 56 квадратных метров дома площадь участка должна составлять не более 11,2 сотки.

Также, по задумке кабмина, невозможно будет приобрести в собственность земельный участок в случае возведения на нем только объекта вспомогательного использования в отсутствие основного здания. Если на участке сарай есть, а дома нет — выкупить землю будет нельзя.

Правильной дорогой

«Свободная пресса» обратилась за комментарием к председателю комитета Госудмы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергею Гаврилову.

«СП»: Какое отношение к правительственному предложению в профильном комитете Госдумы?

— Новации могут вызвать различные реакции у тех, кто сейчас ведет земельные тяжбы, однако это путь к решению вопросов, которые копятся уже давно.

И в итоге может быть создан механизм решения земельных споров, а также появится гарантия от возникновения мошеннических схем, когда заинтересованные лица получают участки земли слишком больших размеров. При этом зачастую муниципалитеты отдают такие наделы без торгов.

«СП»: Не слишком ли высокий порог соотношения площади жилого строения и участка задало правительство?

— Вносимые в Земельный кодекс изменения помогут в первую очередь решить проблемы соразмерности площади строения и земельного участка под ним и снизить потери местных бюджетов.

Ко второму чтению законопроекта вместе с правительством, скорее всего, будут уточнены нормативы соотношения площади строения и земельного участка. Обязательно будут учтены интересы дачников и огородников, которые хотят получить землю под своими домами.