Шесть феноменов российского рынка недвижимости

Какие неискоренимые «фишки» российского рынка недвижимости не дадут воплотиться в жизнь оптимистичным заявлениям и ожиданиям его участников? Насколько уместен в данном случае скептический месседж «плавали, знаем»? Интересные параллели и выводы — в новом материале «Свободной Прессы».

Тезисная часть

Если прибегать к красивому языку метафор, то можно сказать, что с исторической точки зрения российский рынок недвижимости, пожалуй, еще не вышел даже из отроческого возраста. Примерная дата его рождения в столице — 1990 год, старт процесса приватизации и совершение первых легальных сделок купли-продажи с квартирами. В удаленных от федерального центра городах он сложился двумя-тремя годами позже, одновременно с началом процесса либерализации экономики.

Однако можно с уверенностью констатировать, что даже за столь короткое время наш рынок обрел свои, неповторимые черты, отличающие его от своих «западных собратьев». Речь, в частности, идет о нескольких довольно интересных феноменах, выявленных специалистами в результате серьезной аналитической работы.

Первый из них заключается в следующем: рост цен на недвижимость начинается в момент серьезного экономического спада. В России заметно снижается процент ВВП, а также уровень промышленного производства. Увеличение цен на объекты наблюдается в большинстве муниципальных образований страны.

Спрос на жилье, намного превышающий объем предложения, в процессе упадка экономики —второй феномен, присущий отечественному рынку. Материальная база для этого обеспечила начавшаяся в 1990—1991 годах и развивающаяся быстрыми темпами приватизация. Кроме того, экономические трудности не остановили процесса возведения нового жилья за государственный счет, а также на средства частных инвесторов (последние, кстати, преобладают). Спрос рос, прежде всего, за счет плохих условий проживания подавляющего большинства населения, а круг покупателей увеличивался в силу усиления дифференциации доходов (при том, что их средний показатель по стране увеличился весьма незначительно). Причем внушительная часть спроса формировалась как раз-таки за счет прибыли от реализации имеющегося жилья. (линк на статью о доходах от инвестиций в недвижимость)

Третий сугубо российский феномен — растущие цены на недвижимость в условиях значительного преобладания спроса над предложением. Благоприятные условия для его развития создали, в первую очередь, средства массовой информации и представители риелторского сообщества. Именно они утверждали (опираясь, к слову, на неуклонный рост цен на объекты недвижимости в течение последних 2−4 лет) в прямом смысле слова приучали рядовых граждан к мысли о том, что вложения в недвижимость стабильно выгодны при любом экономическом раскладе.

На волне такого массового психологического заблуждения получили широкий простор для стратегического маневра риелторы-дилеры. Агентствами недвижимости скупаются десятки, а то и сотни квартир для того, чтобы реализовать их буквально через 3−4 месяца по гораздо более высокой цене.

Когда же начали реализовываться пессимистические прогнозы, то на том же столичном сегменте рынка недвижимости наступил период кризиса в риелторской деятельности. В некоторых случаях доходность снизилась до критической отметки, фактически поставив бизнес на грань разорения. Начались судебные тяжбы по вопросу неисполнения условий договора по отношению к покупателям.

Четвертый феномен рынка — асинхронность его развития в разных городах России. Решающими в данном случае являются следующие факторы: масштаб населенного пункта, характер его развития (в том числе социального), а главное — самопозиционирование местных властей в данном сегменте экономики. Исходя из этого, вполне логично, что в главном мегаполисе страны, Москве, развитие рынка (а следовательно, и рост цен) происходит в более бурном ключе по сравнению с остальными городами.

Здесь проявляются такие тенденции, как стремление к гиперрегуляции рынка, взаимосплетение административных и чисто рыночных интересов и структур, размывание конкурентной среды. Движение в сфере госрегулирования цен при коммерческой продаже муниципального жилья приводит к их дальнейшему увеличению.

Пятый феномен — изменяющиеся скорости девальвации национальной валюты по отношению к доллару и роста цен на недвижимость в условных единицах. Интересно, что временной разрыв для этих двух показателей минимален и составляет не более тридцати дней.

Объяснение вновь следует искать в психологии масс. Колебание валютных курсов рождает естественное недоверие населения к правильности выбранного правительством курса кредитно-денежной политики. Ожидая катастрофического падения стоимости нацвалюты, граждане стремятся конвертировать свои сбережения. При этом они готовы в срочном порядке приобретать жилье с заведомо более низкими потребительскими характеристиками, чем планировалось изначально. Ситуацию подстегивает резкое поднятие Центробанком учетной ставки и осуществление активных валютных интервенций на бирже. Во многом именно из-за этого рынки жилья во многих городах внезапно активизировались, демонстрируя всплеск спроса и значительное увеличение долларовых цен.

И постскриптум

Примечательно, что информация, приведенная выше, была озвучена известным российским аналитиком Геннадием Стерником в рамках одной из международных конференций, проходившей в Маастрихте в теперь уже далеком июне 1998 года (за пару месяцев до печального «черного августа»). А все гиперссылки ведут на материалы «СП» 2014 года. Там содержатся факты, подтверждающие данные выкладки, взятые из пресс-релизов и заявлений игроков рынка недвижимости разного уровня за последние 12 месяцев.

16 лет назад Стерник обращал внимание на то, что особенности отечественного рынка недвижимости характерны для развивающегося сегмента в условиях переходной экономики, что внушало некоторый оптимизм. То, что такая «синхронизация» информации из прошлого и текущего веков не вызывает особого диссонанса и, в принципе, спокойно может восприниматься как единое целое, такого чувства уже не внушает. И это серьезный повод к размышлению, ведь еще один, шестой, феномен отечественного рынка, о котором говорил в Маастрихте Геннадий Стерник, заключался в том, что цены на жилье перестают расти одновременно с прекращением экономического спада. А, как утверждают лица, занимающие ключевые посты в «вертикали власти», нас ожидает как минимум два года глубокой рецессии.

Фото: Александра Краснова/ТАСС