Недвижимость
9 февраля 2015 21:18

Горькая доля дольщиков

Как выглядят новые обманные схемы продажи строящегося жилья

8868
Горькая доля дольщиков

Столичный Москомстройинвест всерьез опасается скорой активизации недобросовестных застройщиков и уже разработал ряд антикризисных мер для предупреждения роста численности обманутых дольщиков. О некоторых популярных способах «разводки» покупателей жилья в строящихся домах на деньги рассказывает «Свободная Пресса».

"Серость" никогда не умрет

Чуть больше года назад вступил в силу подписанный Владимиром Путиным закон, обязывающий застройщиков обеспечивать свою ответственность перед дольщиками. Для этого в документе предусматривалось три способа: получение банковской гарантии, создание общества взаимного страхования девелоперов или непосредственное страхование ответственности в какой-либо страховой компании. Разработчики рассчитывали, что данный законопроект позволит эффективно решить проблему обманутых дольщиков, однако некоторые эксперты высказывали серьезные сомнения относительно его работоспособности.

Как оказалось, опасения экспертов были не напрасны. В комиссию Минстроя из одного только Подмосковья за 2014 года обратилось порядка полутора тысяч дольщиков. По состоянию на 16 января 2015 года потерпевшими в установленном порядке признано уже более половины — 827 человек, и понятно, что это еще далеко не предел. Каким же образом застройщик может обмануть покупателя? Как рассказали «СП» эксперты рынка, для этого существует несколько довольно распространенных способов.

Во-первых, отдельные девелоперы до сих пор приступают к возведению объектов недвижимости не только не получив соответствующего разрешения в госорганах, но даже и не поставив их в известность о своих намерениях. Логика таких «предпринимателей» предельно проста. Они всерьез рассчитывают на то, что чиновники вряд ли будут настроены негативно в отношении застройщика, тем более когда увидят, что, например, фундамент здания уже заложен. Значит, рассуждают дельцы, с помощью соответствующих финансовых «вложений» вопрос с разрешением можно будет вполне успешно «разрулить».

Но чаще всего подобные попытки оканчиваются вполне резонным запретом на строительство. В этом случае гражданам, уже успевшим вложить свои средства в сомнительный проект, остается только посочувствовать. Как правило, компания-девелопер в рекордные сроки объявляет себя банкротом, исчезает с рынка, и поиск «концов» в этом случае может затянуться до бесконечности.

Рекомендация эксперта. В процессе выбора объекта покупки в первую очередь следует обращать внимание на состав и репутацию застройщиков. Наибольшего доверия заслуживают проекты, воплощаемые солидной и известной строительной компанией. Повышает данный «кредит доверия» и привлечение к реализации объектов крупных риелторских агентств.

Во-вторых, несмотря на вышедший достаточно давно и периодически обновляемый знаменитый закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, среди некоторых девелоперов все еще в ходу способы для его обхода. В частности, в некоторых случаях вместо нормального договора долевого участия покупателю под разными соусами пытаются впихнуть идею о заключении договора купли-продажи, но не самого объекта, а векселя по цене готовой квартиры. Живучесть данной схемы, говорят эксперты, во многом обусловлена тем, что 214-ФЗ практически не оставляет компаниям места для маневра. В частности, он запрещает привлечение средств дольщиков для создания инженерной инфраструктуры. А вышеописанный ход позволяет получить денежную массу, вроде бы не подпадающую под протекцию закона.

Рекомендации экспертов. Если подобный договор купли-продажи векселя все же заключается непосредственно с самим застройщиком, это хоть и довольно опасно, но может закончиться благополучно. Гораздо хуже, если ДКП заключен с третьим лицом. Данная сделка не может рассматриваться в качестве законного подтверждения прав собственности на объект недвижимости.

В-третьих, на рынке объектов, реализуемых на стадии раннего строительства, все еще существуют так называемые «двойные продажи». Главная задача, которую ставит перед собой застройщик, заключается в максимально быстром получении прибыли для осуществления своей деятельности. Поэтому права на один и тот же объект продаются несколько раз.

Типичная схема выглядит не слишком мудрено. Например, застройщик Х подписывает инвестконтракт с представителями органов местного управления и получает разрешение на проведение строительных работ в счет грядущих поставок расходных материалов. Затем он передает права на определенный процент будущих квартир компаниям-посредникам Y и N. Они, в свою очередь, перепродают право собственности конечным покупателям, физическим и юридическим лицам.

Эксперты рынка обращают внимание: первым признаком того, что на конкретном объекте сработала именно такая цепочка, является реализация квартир по стоимости значительно ниже рыночной. Так нередко бывает в том случае, когда имеет место быть, в частности, срыв сроков поставки строительных материалов. В этом случае договор между X, Y и N может рассматриваться первым как недействительный, и тогда девелопер реализует вроде бы отданные посредникам квартиры вторично.

Правда, стоит отметить, что данная схема «работает» только в том случае, если договор долевого участия в обход 214-го закона каким-то образом все-таки не регистрируется в Федеральной регистрационной службе.

В-четвертых, стать участником не совсем честной сделки граждане могут и по причине собственной невнимательности. В надежде на извечный русский «авось» некоторые дольщики подписывают договор после ознакомления с ним в беглом режиме. А ведь в нем могут содержаться пункты, которые предусматривают существенное увеличение стоимости объекта даже после фактической покупки строящейся квартиры. Это особенно актуально в свете того, что, как показывает практика, квартиры могут быть переданы собственнику со значительными несоответствиями заявленным в проектной документации потребительским характеристикам. Обширные рекомендации специалистов на этот счет можно увидеть здесь.

Наконец, не следует забывать о том, что девелопер в любой момент может заморозить строительство, например, из-за банальной нехватки средств, переведя объект в категорию долгостроя. Поэтому многие игроки рынка настоятельно советуют: перед тем, как нести деньги «в кассу», стоит внимательно изучить финансовое положение застройщика, а также ознакомиться с его уставными и разрешительными документами. Также совсем не лишним будет контроль за темпами возведения объекта, благо что многие строительные площадки оснащены веб-камерами, работающими в режиме реального времени.

Фото: Максим Мельников/ ТАСС

Последние новости
Цитаты
Николай Кленов

Финансовый аналитик инвестиционной компании Raison Asset Management

Владислав Жуковский

Экономический эксперт, аналитик

Константин Блохин

Эксперт Центра исследования проблем безопасности РАН

Комментарии
Фоторепортаж дня
Новости Жэньминь Жибао
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня