Слухи о смерти рынка недвижимости преждевременны

Что общего между кризисом 2008 года и сегодняшним коллапсом на рынке недвижимости? В чем их основные различия? Почему нельзя давать прогнозы о векторе дальнейшего развития рынка и оценивать степень понесенного урона только на основе пережитого 7 лет назад потрясения? Насколько подешевеют новостройки и что будет с ипотекой? Мнения экспертов по этому поводу неоднозначны.

Кризис, похожий и не похожий

Мандраж, охвативший всех без исключения игроков на российском рынке недвижимости в январе этого года, плавно сходит на нет. Как следствие — заполошные рассуждения на тему неминуемого кризиса сегмента из разряда «какой кошмар, мы все умрем!», все чаще сменяются более или менее взвешенными рассуждениями о причинах и следствиях наступившего коллапса, а махровый пессимизм, пусть и не очень охотно, но все же уступает место робкой надежде на лучшее. Наглядное тому подтверждение — свежие аналитические выкладки отдельных (но при этом наиболее заметных) участников рынка.

Как известно, корни многих трагических событий настоящего лежат в прошлом. Поэтому вполне предсказуемо без сравнений сегодняшней ситуации со знаковым 2008 годом обойтись экспертам не удалось.

В частности, представители «Метриум Групп» обращают внимание на то, что болезненное для российской экономики падение цен на нефть уже имело место быть в 2008 году. Тогда в период с июля по декабрь стоимость «черного золота» упала на 68,9%. Чуть менее заметно, на 42,6%, подешевела нефть и в тот же период 2014 года. Однако темпы обесценивания нацвалюты в эти периоды несравнимы. Тогда как во второй половине 2008-го рубль по отношению к евро и доллару проиграл 13,4% и 25,3% соответственно, за последние 6 месяцев 2014-го дисбаланс в пользу инвалюты был более внушительным — 17,2% и 57,4% соответственно. О природе такого различия рассуждать можно долго, однако это копание печального факта девальвации, увы, не отменит.

При этом, если уровни инфляции за эти периоды также практически совпали (13,3% в 2008 и 11,4% в 2014), то разница в динамике роста ВВП более впечатляюща: +5,2% тогда против +6,6% в прошлом году. Одновременно такой же внушительный разрыв может сохраниться и в показателях рецессии. Так, по итогам 2009 года она была зафиксирована на уровне -7,8%, в 2015 же году, по прогнозу Минэкономразвития, она не превысит отметки в -0,8%.

На этом фоне весьма интересны результаты сравнения ситуаций на рынке недвижимости.

А они, между тем, таковы: в 2008 году количество сделок в сегменте по отношению к предыдущему году сократилось на 15,9%. А вот в период с марта по декабрь 2014 года по отношению к аналогичному отрезку года 2013 был зафиксирован рост сделок на уровне 4,4%, количество же зарегистрированных договоров долевого участия и вовсе выросло на 13,1%.

В то время рост стоимости жилого «квадрата», продолжавшийся на протяжение пяти предыдущих лет, остановился еще тогда, когда «кризисный» год не успел закончиться. И уже к концу следующего его средневзвешенная цена упала примерно на 15% в рублях и на 30% в долларах США. Что касается прошлого года, то цены в национальной валюте стабильно росли все 12 месяцев (пики пришлись на I и IV кварталы). В итоге эконом-класс подорожал на 10,7%, «бизнес» взлетел без малого на 18%, а «элитка» сразу прибавила 36%.

Сравнительные данные по сегменту ипотечного кредитования, при наличии «общих мест», также имеют некоторые кардинальные различия. Правда, следует отметить, что, по большому счету, «общих мест» у ипотеки-2008 и ипотеки-2014 было только два, а именно — величина средней ставки по кредиту (на уровне 12,56% в январе-ноябре 2014 против 12,9 по итогам 2008), и количество изменений (по 6 раз) определяющего показателя. И пусть в 2008 это была ставка рефинансирования, а в 2014 — пришедшая ей на смену ключевая ставка, влияние этих инструментов на кредитный рынок в свое время было фактически одинаковым.

А вот различий было куда больше. Так, последний показатель семь лет назад вырос в общей сложности с 10% до 13% в год. В прошлом же году скачок был гораздо более существенным: в общей сложности с 5,5% до 17% годовых (при этом с 9,5% до 17% — за один только декабрь). Общий объем сделок с жилищными кредитами в 2014 году достиг рекордной за всю историю существования современной ипотеки в стране суммы — 1,58 триллиона рублей (920 тысяч одобренных и выданных кредитов). Семь лет назад показатели были гораздо скромнее — 756,8 миллиарда рублей, что в «штучном» выражении составляет 507300 кредитных договоров.

В целом эксперты признают, что ситуационные сценарии 2008 и 2014 годов во многом похожи: резкое падение цен на нефть в течение 6 месяцев подряд и не менее стремительное падение рубля было и тогда, и сейчас. Главное отличие лишь в том, что в современном кризисе рынку недвижимости удерживать определенные позиции помогал такой мощный драйвер как ипотека.

После 2008 года рынок выжил и даже успел подняться. Принимая во внимание этот факт, февральский краткосрочный прогноз на 2015 год выглядит хоть и удручающе, но все же не столь плачевно, как январские пророчества о неминуемой кончине сегмента.

В частности, крупнейшие игроки рынка ожидают, что ставки по ипотеке все-таки будут расти, а уровень выдаваемых кредитов упадет до уровня 2005 года. При этом два ипотечных «гиганта», «Сбербанк» и ВТБ-24, дополнительно подомнут под себя заметную долю рынка, поскольку, исключительно благодаря своим возможностям, смогут предложить наиболее низкую ставку по займам. К тому же общие объемы сделок с объектами недвижимости сократятся как минимум на 30%. Покупательский спрос с большой долей вероятности сместится на «вторичку», которая будет выживать, по большому счету, только благодаря альтернативным сделкам.

Первичный рынок выживет только благодаря высокому интересу к объектам на финальных стадиях строительства. Здесь также высока вероятность того, что девелоперы мелкого и среднего масштабов будут вынуждены сойти с дистанции под давлением обстоятельств. У крупных же большинство новых проектов (особенно тех, которые находятся еще на стадии проектирования и согласования) будет заморожено на неопределенный срок.

Одновременно с этим эксперты (и в их числе — Мария Литинецкая, руководитель «Метриум Групп») заявляют: значительного увеличения количества обманутых дольщиков не будет, потому что, в отличие от 2008 года, жилье в новостройках в 2014 году отличает заметно меньшая степень рисковости. Правда, стоит отметить, что, например, Москомстройинвест придерживается несколько иной точки зрения на этот счет,

Факта снижения цен аналитики также не отрицают. Одновременно они отмечают, что особых предпосылок к тому, чтобы этот процесс принял угрожающие размеры, пока не наблюдается. Ожидаемый максимальный уровень падения — около 20% от стоимости. Средний дисконт по новым объектам составит около 15%.

Делать более долгосрочные и детальные прогнозы ни один специалист пока не берется, слишком уж неоднозначна и сложна ситуация. Максимум, что могут позволить себе аналитики, так это признать, что если выход из кризиса займет более двух лет, то тяжесть последствий для сегмента недвижимости, в отличие от того же 2008 года, будет гораздо ощутимее.

Фото: YAY/ТАСС