Как накручивают цены на новостройки

Аналитики рынка недвижимости утверждают: задолго до официального начала продаж порядка 50% квартир в новостройке уже могут обрести владельца. Как это происходит? К кому именно и почему «уходят» объекты? Почему это актуально для без малого двух третей всех новых проектов? «СП» разбирается в ситуации.

Подвох «по-свойски»

Так называемые «закрытые продажи» — отнюдь не новое явление на российском рынке недвижимости. Правда, нельзя сказать, что практика передачи квартир в новые руки до анонсированной в рекламных проспектах даты стала повальной нормой, нельзя. Но и называть ее редкостью было бы не совсем правильно: представители компании «Метриум Групп» заявляют, что по такой схеме работает около 60% строящихся проектов.

Зачем девелоперы решаются на подобный шаг? Прежде всего, утверждают специалисты, по причине банальной нехватки средств на этапе начальной реализации. А их бывает недостаточно только в двух случаях: либо заемное финансирование застройщику недоступно как инструмент, либо его величина слишком мала. Примечательно, что последний вариант особенно актуален, если речь заходит о реализации сравнительно масштабных проектов на стадии организации процесса строительства объектов первой очереди. Но, как показывает практика, подобных схем не чураются и застройщики на небольших объектах

Аналитики рынка делят участников «закрытых продаж» на три большие группы. Первая — физические лица. Представители «Метриум Групп» подчеркивают: эти люди ни при каких обстоятельствах не приходят к застройщику «с улицы». Как правило, до начала официальных продаж квартиры предлагаются «своим». В эту категорию обычно входят клиенты, ранее покупавшие квартиры в других проектах девелопера, а также сотрудники банков-партнеров или аффилированных риелторских агентств. Для них рыночная цена квартиры снижается приблизительно на 5−7%.

Некоторые представители риелторского сообщества не приветствуют подобную схему. Главную причину озвучил независимый риелтор Николай Авесян:

— Поскольку для застройщика такая реализация направлена не на получение прибыли, а на поддержание деловой репутации, то таким «физикам» предлагаются по сниженным ценам, как правило, объекты с наилучшими потребительскими характеристиками. В связи с этим вся дальнейшая рекламная кампания застройщика имеет шанс превратиться в обыкновенную «замануху», которой грешат многие мои коллеги при продаже недвижимости на «вторичке». То есть потенциальный покупатель берет в руки рекламный проспект застройщика, где все-все расписывается в наиболее выгодном свете, и приходит в офис, естественно, за самым лучшим. А там ему говорят — знаете, вот эту-то квартиру как раз намедни купили уже, вы опоздали, но не переживайте у нас есть другая. И предлагают объект, например, с меньшим метражом или, скажем, угловой. Но на цену это, естественно, не влияет, поскольку надо же как-то «отбивать дисконты для своих». При этом в разговоре ненавязчиво упоминаются такие слова, как «высокий спрос», «ажиотаж», «разбирают», «поторопитесь».

Во вторую группу участников «закрытых продаж» аналитики «Метриум Групп» зачисляют генеральных подрядчиков и другие компании-партнеры, непосредственно связанные с возведением объекта. Фактически таким способом девелопер рассчитывается за конкретные строительные работы. В этом случае размер скидки может достигать примерно 10% от рыночной цены «квадрата». Как такового дохода в классическом понимании застройщик не извлекает, но при этом он и не тратит собственные «живые» деньги.

В большинстве таких случаев дальнейшая ситуация с квартирами в новостройке складывается как в известной русской поговорке о сочетании козы и русского кнопочно-пневматического музыкального инструмента. Одаренные метрами генподрядчики, как правило, стремятся избавиться от них как можно быстрее. А способ для этого только один — продажа (часто прямо сразу после старта официальных продаж).

Генеральный директор «Метриум Групп», Мария Литинецкая, подчеркивает, что решение расплачиваться с подрядчиками товаром может, прежде всего, выйти боком самому застройщику. Во-первых, в процессе ценообразования это может привести к невообразимому хаосу. Во-вторых, могут возникнуть серьезные проблемы с оформлением прав собственности, поскольку после сдачи проекта в эксплуатацию между девелопером и соинвестором начинаются проблемы со взаиморасчетами (например, по причине разногласий в вопросе метража квартир после обмеров БТИ). А пока стороны, как говорится, не придут к консенсусу, конкретный срок оформления права собственности теряется в туманной дымке будущего.

В третью группу приобретателей жилья в режиме «закрытых продаж» аналитики включают закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Организованные самим девелопером или банком, эти фонды получают возможность приобрести пакет квартир с дисконтом от 10% и выше (в некоторых случаях дисконт достигает половины стоимости), а выставить их на реализацию, естественно, на более продвинутых стадиях строительства, когда подобные активы существенно прибавляют в цене (до 30−40 процентов). Несмотря на такую явную спекулятивную подоплеку, многие застройщики и даже риелторы говорят об этой инициативе как о настоящей панацее для всех участников рынка. Дескать, и объекты они продают в строгом соответствии с 214-ФЗ, и никаких рисков для девелопера здесь нет. Да и для остальных покупателей ЗПИФН — сплошной позитив, потому что его участие в проекте — гарантия качества последнего.

Но, как известно, хороший товар в рекламе не нуждается. И поневоле возникает вопрос — точно ли все гладко с этими паевыми фондами, раз их упорно расписывают в самых ярких красках? Юристы и адвокаты уверяют — при помощи паевого инвестиционного фонда девелоперы как раз и стремятся обойти закон 214-ФЗ, потому что на ЗПИФН распространяется особый налоговый статус.

Схема проста. Фондом руководит управляющая компания. Застройщик с помощью достаточно длинной посреднической цепочки заключает с ней договор долевого участия (ДДУ). Затем эта УК отдает квартиры физлицам не по ДДУ, а уже по договору уступки прав. В этом случае ни о каких возмещениях убытков в случае затягивания строительства, плохого качества новостройки или даже случайной гибели объекта в результате, например, пожара, речи идти не может, поскольку физлица являются пайщиками, а не дольщиками, и формально всю ответственность за риски берут на себя добровольно. А в случае отказа от квартиры по каким-либо существенным причинам вернуть всю реально уплаченную ЗПИФНу сумму (в форме пая) покупателю удается очень редко. Максимум, на что можно рассчитывать, так это на возврат суммы по договору долевого участия между застройщиком и управляющей компанией фонда. Учитывая, что, как уже было сказано выше, фонд покупает на 10−50% дешевле, а продает обычно на 30−40% дороже, размер финансовых потерь конечного покупателя и величину «навара» фонда при любом раскладе желающие могут прикинуть самостоятельно.

Правда, по мнению аналитиков «Метриум Групп», система «закрытых продаж» распространена, в первую очередь, в сегментах жилья классов «бизнес» и «элит», поскольку здесь поток покупателей не такой мощный, как, например, в гораздо более массовом сегменте «эконом». Но этот факт едва ли можно рассматривать как успокаивающий.

Фото: Елена Пальм/Интерпресс/ТАСС