Новостройки Европы и России: 6 главных отличий

Что общего между российским и европейским рынками жилья в новостройках? В чем заключаются их существенные различия и насколько они значимы для рядового покупателя? Какие приоритеты ставят перед собой отечественные и зарубежные застройщики? Ответы — в сравнительном анализе этих сегментов, который мы подготовили при поддержке специалистов.

Инвестиционная квартира — реалия исключительно российского рынка

Общие моменты, конечно же, есть и у российской, и у европейской «первички», уверяют, в частности, аналитики «ИНКОМ-Недвижимости». Разница лишь, если можно так выразиться, в их насыщенности.

Так, согласно аналитическим данным ведущих российских агентств по продаже недвижимости, в нашей стране полностью готовое к эксплуатации жилье приобретает лишь 40% от общего числа покупателей квартир в новостройках, тогда как подавляющее большинство (60%) стремится проводить сделки купли-продажи еще на стадии котлованов. В европейских странах тратить средства на приобретение уже сданной в эксплуатации квартиры готовы лишь 5% потенциальных собственников. А вот остальные 95% покупателей предпочитают иметь дело именно со строящимся жильем.

Однако, при всей своей внешней схожести, такое положение дел на рынках недвижимости объясняется разными причинами. В России первичную недвижимость принято позиционировать и рассматривать прежде всего как выгодное инвестиционное вложение. Любой специалист подтвердит, что при хорошем раскладе собственник квартиры в строящемся доме при ее продаже после сдачи здания в эксплуатацию может получить прибыль в размере 50% от стоимости объекта. В то же время в аналогичной ситуации житель Европы сможет «поднять» на подобной реализации максимум процентов 5−7.

Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» объясняет настолько ощутимый разрыв следующим фактором:

— За рубежом, как правило, строящееся жилье оплачивается поэтапно, причем первоначальный платеж сравнительно невелик. Так, на стадии котлована западному застройщику нужно заплатить 30% от общей стоимости объекта. По факту готовности фундамента и возведения первого этажа дома добавляется еще, скажем, 15%. И так делается после завершения каждой последующей фазы строительства, что позволяет растягивать взносы на несколько лет.

Конечно, в итоге цена такого объекта на первичном рынке оказывается более высокой, чем на вторичном, добавляет эксперт. Особенно если учитывать обязательное во многих странах при совершении подобной сделки ее нотариальное заверение (а это дополнительные затраты в размере 3−5% от стоимости жилья), которое у нас таковым не является. Но зато, в отличие от России, такая схема поэтапных платежей в конечном счете выгодна гораздо большему количеству граждан.

Ипотека — она и в Европе ипотека

Как в России, так и за рубежом, весьма востребован механизм ипотечного кредитования. Разница, как ив предыдущем случае, заключается в процентном соотношении. И если по срокам кредитования Шенгенский союз не слишком далеко ушел от нас (20 и 30 лет соответственно), то о годовых процентных ставках и размере первоначального взноса этого, увы, сказать нельзя.

Если у нас на получение кредита можно рассчитывать при единовременной уплате взноса в размере 20% от первоначальной стоимости объекта, то в Европе средняя «минималка» стартует от 30% и выше. Однако вместо ежегодных «льготных» отечественных 11,9−15% (да и то — если чудом уложиться в немыслимые условия) европеец платит максимум 3−5%.

Однако выгодно это или нет, однозначно сказать сложно. Если возможность досрочно погасить кредит без дополнительных затрат имеют возможность практически все россияне, а на деле воплощают в жизнь примерно 30% от всех заемщиков, то за рубежом на такой шаг отваживается не более 7%. Потому что за такую привилегию европейские кредитные организации берут «вознаграждение», составляющее примерно 3% от оставшейся к погашению суммы.

Русские предпочитают размах, а иностранцы — рациональность

Не балуют европейские девелоперы местных покупателей и метражом квартир. Там, где отечественный застройщик предлагает покупателю стандартную «копейку» площадью от 37 до 50 «квадратов», западный выставит на реализацию «двушку» от 38 до 46 квадратных метров. Соответственно, немецкая или французская «трешка» по площади аналогична российской двухкомнатной квартире (в среднем 60−65 квадратных метров). Однако, по зрелом размышлении, такой диссонанс говорит, скорее, о более рациональном иностранном подходе к использованию полезной площади квартир. Косвенно это предположение подтверждается следующим фактом: практически каждый покупатель жилья в европейской новостройке в качестве девелоперского «бонуса» получает трехметровое кладовое помещение в подвале дома.

Зато в типовом панельном российском многоквартирном доме высота потолка составляет 2,6 метра, а в монолитно-кирпичных зданиях и того выше — 3,2 метра. В Европе же, по данным аналитиков «ИНКОМа», «рост» новостроек эконом-класса составляет всего 2,5 метра, а 2,6 — показатель более высокого класса жилья. Правда, специалисты не уточняют, как именно замеряется это параметр. Если «там» технология примерно та же, что описана в материале «СП» от 28 января 2015 года («Цены на жилье действительно берутся с потолка»), то можно сказать что здесь мы играем с иностранцами на равных.

За рубежом массово сдают объекты с чистовой отделкой

В России продавать жилье с отделкой в большинстве своем отваживаются продавцы квартир классом не ниже «бизнеса». И для успешной реализации им приходится прибегать к дополнительным маркетинговым ходам. Например, представители «Метриум Групп» решают эту проблему с помощью шоу-румов, а «Баркли» привлекает к разработке интерьеров крупных иностранных специалистов уровня Роберта Стерна. Однако, за редким исключением, строители чисто по-русски сильно экономят на отделке зон общего пользования — лестниц, входных групп, лифтовых шахт и т. п. Правда, это положительным для конечного покупателя образом отражается и на итоговой стоимости объектов.

Иностранные девелоперы практически во всех случаях (даже в самых непритязательных жилых комплексах) реализуют жилье с чистовой отделкой не только самих квартир, но и всех мест общего пользования. И не только потому, что свято придерживаются принципа «произвести хорошее впечатление на покупателя можно только один раз». Это еще и одно из важнейших требований местных приемных комиссий.

Справедливости ради следует отметить, что такое «благолепие» оплачивается западными покупателями заранее, в строгом соответствии с планом застройки. Любые, даже самые незначительные отклонения от него (начиная от лишней электроточки в одной из комнат до переноса стен и коммуникаций на несколько сантиметров) возможны только за дополнительную плату. Да и то если застройщик еще не выкопал котлован.

Отечественные девелоперы проигрывают битву за энергонезависимость

Жесткая тарифная политика, проповедуемая во многих странах Европы (подробно расписанная в материалах «СП» «Испанские собственники завидуют россиянам» и «ЖКХ в стиле евро»), привела к тому, что за рубежом практически каждая вторая новостройка оснащается автономной поквартирной системой отопления. Учитывая стоимость энергоресурсов, затраты собственников на установку и обслуживание индивидуального бойлера быстро окупаются за счет возможности существенно экономить на потреблении ресурсов (и не важно, что при этом объемный агрегат «съест» 1−2 «квадрата» драгоценной площади).

В России, несмотря на многочисленные и пафосные разговоры о важности и необходимости оптимизации энергопотребления, по-прежнему решают вопрос тепло- и водоснабжения квартир при помощи централизованных инженерных коммуникаций.

Лишь около 5% всех новостроек в Московской области оборудованы индивидуальными системами по западному образцу, да и то большинство из них входят в сегмент малоэтажного строительства. Жители же остальных домов поставлены перед необходимостью вносить стандартную (и постоянно увеличивающуюся) плату за то же отопление ежемесячно, а потом летом гадать на ромашке — отключат горячую воду, как положено, на 10−20 дней, или на все лето (см. материалы «СП» «Людей, живущих у Кремля, решили заморозить» и «Подмосковье хотят посадить на газовую иглу»).

Европейцы лучше защищены от «развода»

Несомненным достоинством европейского сектора строительства является высокая степень защиты покупателя от «недостроя». Фактически там закон обязывает каждого застройщика страховать свою ответственность перед потребителями. За нарушение сроков строительства в этом случае предусмотрены серьезные штрафные санкции. Избежать их можно только в некоторых особых случаях. Например, если в процессе строительства обнаружены исторические артефакты или уровень грунтовых вод оказался выше расчетного.

В России подобные нюансы регулируются, пожалуй, только пресловутым федеральным законом № 214-ФЗ от 1 января 2014 года. Но этого для наведения порядка в отрасли явно недостаточно (см. материал «Горькая доля дольщиков»).

Снимок в открытие статьи: Caro / Andreas Teich