Рынок новостроек берет тайм-аут

Насколько изменились цены на новостройки массового сегмента за прошедший месяц? Можно ли на этом фоне уверенно говорить о новых многообещающих покупательских тенденциях? Насколько сильно летний сезон-2015 будет отличаться от классической картины? Попытаемся понять это с помощью экспертов рынка.

Активность девелоперов и спрос падают

По итогам мая, свидетельствуют аналитики компании «МИЭЛЬ-Новостройки», общее число московских новостроек, в которых велись продажи квартир, составило 239 объектов (+3% к показателям прошлого периода). Совокупная площадь всех предложений также подросла на полпроцента и остановилась на отметке в 1 260 000 квадратных метров, что составляет чуть более 17 тысяч квартир.

При этом специалисты «Метриум Групп"Метриум Групп» отмечают: в эконом-классе активность девелоперов заметно снизилась. По сравнению с показателями апреля количество экспонируемых объектов в этом сегменте сократилось на 8,4%. Здесь было представлено в общей сложности чуть более 6400 квартир в 29 проектах.

«В целом к началу июня, — отмечает Софья Лебедева, гендиректор «МИЭЛЬ-Новостроек», — в столице средневзвешенная цена предложения в рублевом выражении потеряла порядка 1,2%, снизившись до 242 000 рублей за «квадрат».

Если подробно рассматривать динамику ее изменения по секторам, то, по словам эксперта, отрицательной она была только в бизнес-классе (-0,4%, 267 000 рублей за единицу площади). В столичном «комфорте» она поднялась на 1,8% (168 500 рублей), а эконом-класс прибавил всего одну десятую процента (105 500 рублей за квадратный метр в мае против 105 400 в апреле).

По данным «Метриум Групп», первое место по количеству реализуемых квартир эконом-класса, как и в предыдущем месяце, удержал за собой Южный административный округ, на долю которого пришлось чуть более 40% от общего объем (+1,1 процентного пункта). На вторую ступень пьедестала лидеров продаж взошел Северо-Западный АО с показателем в 15% (+1,8 процентного пункта). Замкнул тройку ЮЗАО, уведичив свои предыдущие показатели на 0,9 процентного пункта. На северо-востоке столицы объем реализуемых квартир сократился на 3 процентных пункта.

С точки зрения типологии квартир, говорят «метриумовцы», первое место по продажам разделили «двушки» и однокомнатные квартиры (по 43% от общего объема предложения). На долю «трешек» по-прежнему приходится 13% предложения, а многокомнатных квартир — 1%. При этом средняя стоимость «однушки» эконом-класса к началу июня выросла на 1,4% и составила 7 210 000 рублей. Двухкомнатные и трехкомнатные объекты, наоборот, в цене потеряли. Средневзвешенная цена первых достигла значения 10 380 000 рублей (-0,3%), а вторых — 12 470 000 рублей (-14,7%).

В Новой Москве новостройки, по словам Софьи Лебедевой, также потеряли в цене порядка 3,4% (падение средневзвешенной стоимости квадратного метра до 99 300 рублей). Но посекторальная картина по сравнению с мегаполисом выглядит прямо противоположно. Так, на присоединенных территориях подрос в цене только «квадрат» бизнес-класса (+0,3%, 142 800 рублей). «Комфорт» понес самые ощутимые потери (-3,4%, 97 400 рублей), «эконом» пострадал гораздо меньше (-1,9%, 95 600 рублей)

Что же касается непосредственно покупательского спроса, то Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», отмечает:

— В мае спрос на новостройки находился на стабильном, но более низком уровне по сравнению с маем прошлого года. Такая стабильность отчасти связана с переориентацией на новостройки клиентов, планирующих покупку готовой квартиры на вторичном рынке (доля таких покупателей составила примерно 25−27% от общего количества) и возможностью получить ипотеку по ставкам с государственной поддержкой, а также скидки, рассрочки от застройщика.

Кстати, размер последних, по мнению Гутмана, достоин отдельного разговора. «К середине мая, — отмечает эксперт, — величина всевозможных дисконтов фактически достигли своих пиковых показателей. Из-за этого к началу лета сформировалась одна занятная тенденция: слишком высокие скидки и невероятные акции стали отпугивать клиентов, вызывая недоверие. Поэтому чаще покупатели стали отдавать предпочтение тем проектам, где проводилась спокойная ценовая и акционная политика, ориентированная на удобство приобретения за счет нескольких вариантов рассрочки платежа и со стабильной средней скидкой около 3−5%».

Также к концу мая, хоть и незначительно, но все же выросла доля ипотечных покупок в новостройках, достигнув значения в 23% от общего количества сделок.

Так что летом, подытоживает эксперт «ИНКОМа», скорее всего никакого дальнейшего роста скидок и увеличения количества акций не будет. Более того, подобные программы будут регулярно прерываться.

«В ближайшей перспективе, — делится ожиданиями Гутман, — ситуация постепенно будет меняться в сторону увеличения спроса. Тем более что после определенного перерыва, на первичном рынке вновь стали появляться инвесторы, покупающие новостройки с дисконтом сейчас для перепродажи ближе к осени».

Но цены продолжат свой рост

Однако, рассматривая ситуацию с некоторым снижением стоимости квадратного метра в новом жилье, не стоит забывать о точке безубыточности. Крупные продавцы-посредники за счет больших объемов реализации могут позволить себе снижать стоимость своего товара с целью сохранения потока покупателей, поскольку квартиры берутся у застройщиков оптом с определенным дисконтом.

Первичный рынок жилья ожидает рост цен — утверждает директор по связям с общественностью ГК «МИЦ» Ольга Новицкая.

— Прогнозировать развитие вторичного рынка жилья сейчас сложно. Сегодня предложение превышает спрос, но это может быть обусловлено возвращением тех объектов, которые были сняты с продажи в период скачков курсов валют. Высокие ставки по ипотеке «перевели» покупателей на первичный рынок недвижимости. Проекты же новостроек массового сегмента конкурентоспособны по многим причинам: более доступная цена, доступная ипотечная ставка, социальная инфраструктура, которую предлагают застройщики и инвестиционная привлекательность. Причем жилая недвижимость эконом-класса — самый «гибкий» сегмент, в прошлый кризис она быстрее всего восстановилась и менее всего теряла в цене.

Для роста цен есть и другие причины.

Во-первых, себестоимость строительства не снижается.

«Сейчас актуален вопрос использования материалов российского производства, даже в реализации проектов массового сегмента жилья, — говорит первый заместитель генерального директора ГК „МИЦ“ Даромир Обуханич. — Импортозамещение будет влиять на развитие экономики, и как следствие, на всю строительную отрасль в целом. Сейчас даже в производстве российских материалов, которые могут альтернативно использовать застройщики, применяется дорогое импортное оборудование. А это неизбежно отражается, в конечном счете, на стоимости строительства и на цене квадратного метра».

Во-вторых, ни в коем случае нельзя сбрасывать со счетов удорожание кредитных ресурсов.

«Дорогие кредиты могут привести к дефициту предложения, а в условиях ограниченного предложения цены также могут двигаться вверх. В сложившейся экономической ситуации рост цен неизбежен, но происходить он будет не скачкообразно, — акцентирует внимание Новицкая. — Пока цена находится в точке равновесия и пока работает программа субсидирования ипотечной ставки жилье выгодно покупать сейчас, так как и ставка, и цены могут вырасти к концу лета — началу осени».