Сдаешь квартиру — делись с соседом: Госдума готова узаконить вымогательство?

Депутаты Госдумы хотят запретить сдавать жильё в аренду без согласия соседей. В Нижнюю палату внесён законопроект, обязывающий получать письменное разрешение от жильцов прилегающих квартир на то, чтобы поселить арендаторов в квартиру собственную.

Согласно пояснительной записке, предлагается дополнить статью 30 Жилищного кодекса РФ требованием «получить согласие каждого собственника всех соседних и примыкающих помещений» на то, чтобы сдать своё жильё. Законопроектом уточняется, что такое согласие оформляется в письменной произвольной форме с указанием паспортных данных.

На практике это будет выглядеть так. Вы сдаете кому-нибудь квартиру, на основании устного соглашения или юридически оформленного договора — не важно. Но если у вас нет письменного согласия от обитателей соседнего жилья — ждите штрафа или иного наказания, предусмотренного Гражданским кодексом.

Размер штрафов пока не уточняется, но, согласно духу ГК, подобные взыскания сегодня колеблются в диапазоне от 5 до 50 тысяч рублей в зависимости от того, налагается штраф впервые или повторно, и от других обстоятельств.

Короче говоря, проще заранее заплатить соседям за записку с подписью, чем потом ходить по судам, где вам будут назначать штрафы.

Исключение делается только для юридических лиц (ст. 609 ГК РФ), их по-прежнему может не интересовать мнение соседей при сдаче недвижимости в аренду.

Автор законодательной инициативы, первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев сказал информационным агентствам:

«Законопроект направлен на защиту прав соседей собственника, который сдает свою квартиру в аренду. Очевидно, что сдаваемая квартира, скорее всего, у ее собственника не единственная. Гражданин получает от нее доход, а все издержки ложатся, в том числе, и на его соседей».

Уже в одной этой фразе заложено всё самое главное: депутат Кошелев считает справедливым, если соседи начнут брать мзду с тех, кто сдаёт свои квартиры. Иначе данную цитату не понять.

В то же время соавтор законопроекта, председатель комитета Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов Ярослав Нилов сказал в интервью «Свободной Прессе» (опубликовано ниже), что данная инициатива только улучшит взаимоотношения между соседями.

Действительно ли соседские отношения в случае принятия закона станут теплее, и насколько этот проект отвечает нормам о правах собственников жилья? На эти вопросы «Свободной Прессе» отвечает эксперт в области недвижимости, практикующий риэлтор Елена Красикова.

«СП»: Елена Владимировна, существует традиционное представление о соседстве, когда люди, живущие рядом, общаются и информируют друг друга, если сдают жильё. Так было раньше. Сейчас это настолько ушло в прошлое, что потребовался специальный закон?

— В целом, всё так и осталось. Если есть консьерж в подъезде, то дополнительно оставляют эту информацию и ему. Или старшему по подъезду, дому.

«СП»: Какую юридическую силу будет иметь бумага, данная в простой письменной форме, без нотариуса? Предположим, собственник жильё уже сдал, договор с квартирантом подписал, а сосед вдруг может сказать: я не помню, как давал согласие, не в себе был.

— Юридическую силу такое согласие, если его сделают обязательным, будет иметь. Но лучше, получается, собрать соседей в одном помещении и подписать эту бумагу сразу всем вместе, в присутствии друг друга.

Сделкоспособность и дееспособность при сделках купли-продажи подтвердить не всегда легко, часто требуются обращения в соответствующие медицинские организации с проведением освидетельствования, с запросом архивной медицинской документации и так далее.

Как здесь этот вопрос решать — пусть думают законодатели. Представьте: вы просите подписать соседа такое согласие, но требуете от него ещё и справок из психо- и наркодиспансеров для подтверждения его дееспособности в момент подписания такого согласия.

Думаю, сосед пошлет сразу и надолго. Потом, сейчас законодатели хотят, чтобы согласие подписывали только собственники соседних квартир. А как быть с постоянно или временно зарегистрированными там жильцами? Нужно ли получать согласие у них? Есть ли у них право на комфортные условия проживания?

«СП»: Каков риск возникновения бытового вымогательства соседями денег у того, кто сдает квартиру?

— Большой. Этот законопроект может подогреть и развязать соседские конфликты. Получается, что у арендодателя нет никаких законных механизмов оспорить запрет соседей на сдачу своей недвижимости.

Право собственности на недвижимость включает триаду полномочий: право владения, право пользования, право распоряжения. Здесь законодатели предлагают лишить или ограничить собственника в части прав.

Собственники жилых помещений в доме вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Взносы на капитальный ремонт, плату за текущее обслуживание и коммунальные платежи они производят, ответственность за сохранность объектов общего имущества в многоквартирном доме несут. Какие к ним претензии?

Если арендаторы шумят, хулиганят, портят общее имущество, то это — вопрос привлечения правоохранительных органов: вызвать наряд полиции, составить протокол, обратится к участковому, подать в суд.

Порядок только такой.

«СП»: Законодатели заявляют, что этот закон защищает в первую очередь от тех, кто сдает квартиры посуточно или на несколько суток.

— Договор найма (аренды) квартиры вступает в силу с момента подписания и подлежит государственной регистрации в Росреестре, если он заключен на срок более одного года.

Договора, заключенные на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежат. Минимальный срок такого договора законодательством не установлен, поэтому Конституционный суд запретил приравнивать посуточную аренду квартир к гостиничному бизнесу (который уже запрещён законом в жилом секторе) по формальным признакам.

То есть, в каждом конкретном случае сдачи квартиры в посуточную аренду надо разбираться, а есть ли фактическое оказание гостиничных услуг. И делается это только в рамках судебного процесса, а не через наличие или отсутствие согласия соседей на сдачу квартиры, — сказала Елена Красикова.

Депутат Ярослав Нилов объяснил «Свободной Прессе» свою позицию:

— Основной идеолог и автор этой инициативы — депутат Кошелев, он свою позицию высказал агентствам. Я поддержал его в той части, что жалобы на арендаторов — явление частое.

Я и сам сталкивался с беспокойными поселенцами. Особенно — посуточными. Из любой квартиры можно притон устроить. А там — антисанитария, шум, неуважительное отношение к окружающим…

Этот вопрос есть, и должен быть какой-то инструмент защиты постоянных жильцов. Законопроект направлен в правительство, которое тоже даст на него своё заключение. Я полагаю, что законопроект ещё не совершенен, но он может привести к диалогу, и по ходу чтений закона в Госдуме будет найден действенный механизм защиты добропорядочных жильцов.

«СП»: Предположим, ко мне приходит сосед и просит написать для него разрешение. А я говорю: «Не хочу писать ничего. Вы сдаёте, на этом зарабатываете, гоните мне какой-то процент от заработанного — тогда подпишу». И что делать?

— Я понимаю, о чём вы говорите, и в ходе доработки законопроекта нужно предусмотреть некий защитный механизм от злоупотребления соседями своим новым правом.

Здесь могут быть разные подходы. Можно предусмотреть либо критерии обоснованности отказа, либо альтернативное согласие…

«СП»: От управляющей компании, чтобы мзду брала она…

— Мы знаем о рисках. И мы сталкивались со злоупотреблениями правом, необоснованными отказами или просьбами «отблагодарить». Например, при перепланировке штаб-квартиры ЛДПР в жилом доме требовалось получать согласие от жильцов, а они говорили: «А мы не дадим».

Да что перепланировка. Чтобы установить пандусы для инвалидов, невозможно было разрешение получить в своё время. Но решили в итоге вопрос с пандусами. Так и здесь — возникнут отшлифованные на практике механизмы, которые будут приняты всем сторонами.

Но в целом создавать невыносимые условия для соседей нельзя. Идея в этом. Сдаёшь квартиру — имеешь право, но будь добр выстроить диалог с соседями.

«СП»: Такой диалог может и до поножовщины довести, в крайнем варианте… Особенно ели один хочет подпись, а другой — денег.

— Я думаю, что этот закон должен стать как раз одним из инструментов выстраивания вежливого и корректного отношения между соседями. Сегодня ты откажешь соседу, а завтра тебе самому понадобится то же самое. Это — процесс с двусторонним движением. Но я согласен, что до второго чтения нужно ещё многое предусмотреть на предмет вредности некоторых.

«СП»: В документе говорится о штрафах, но не указаны суммы.

— Административная ответственность уточняется отдельными законами по согласованию с правительством. Понятно, что штрафы будут, поскольку иначе норма не начнёт работать.