Рынок жилья в мегаполисах может обрушиться. И куда бездомному податься?

Высокие ипотечные ставки заставляют россиян задумываться об альтернативных вариантах получения недвижимости. Председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов еще в августе предлагал лизинг жилья в качестве альтернативы в том числе льготной ипотеке.

По его словам, лизинг может быть хорошей заменой в тот момент, когда у граждан есть трудности с предоставлением жилья по договору найма во время строительства дома или с накоплением первоначального взноса по ипотеке.

Лизинг жилой недвижимости предполагает аренду на длительный срок с последующим выкупом собственности. В рамках договора арендатор платит за аренду и частями выкупную стоимость. В зависимости от компании минимальный объем первоначального взноса варьируется от 10% до 40% стоимости жилья.

По состоянию на 2023 год Россия входит в первую десятку стран с самой высокой долей владения жильем (число недвижимых объектов, занимаемых владельцами, к общему количеству жилых единиц в указанном районе — «СП») с уровнем в 92,6%. Но определить корреляцию между этим показателем с уровнем жизни крайне трудно.

Так, Казахстан и Румыния занимают 1-е и 4-е места по доле владения жильем и находятся достаточно близко к России по ВВП на душу населения с учетом паритета покупательной способности (по данным МВФ — $44,4 тыс., $49,2 и 49,3 тыс. соответственно — «СП»).

Но при этом Китай, который является второй страной по распространенности жилья в собственности, по уровню жизни ($28,9 тыс. ВВП по ППС) существенно проигрывает большинству европейских стран.

В развитых экономиках, как правило, уровень владения жильем ниже — в США показатель составляет 65,7%, в Германии — 47,6%, в Швейцарии — 42,3%. Но при этом крайне низкие показатели уровня владения жильем у Нигерии (25%) и Восточного Тимора (49,9%), которые, напротив, являются достаточно бедными государствами.

Единственный фактор, который объединяет большинство стран с высоким уровнем жилья в частной собственности (в том числе Лаос, Албанию, Словакию, Сербию, Хорватию, Венгрию, Литву, Польшу, Болгарию), — это, как это ни парадоксально, социалистическое прошлое. Вероятно, что именно масштабные приватизации в 1990-е годы в этих государствах привели к появлению столь высоких показателей частного владения в жилищном секторе.

Экономист, директор Института нового общества Василий Колташов в разговоре с «СП» обратил внимание, что в последние годы аренда в России получила более широкое распространение.

— После радикального изменения ключевой ставки многие люди отказались от ипотеки. Поэтому аренда в текущих условиях вполне может развиваться, но все же заменить приобретение собственного жилья в стратегическом смысле не сможет.

В долгосрочной перспективе для россиян покупка своей жилой недвижимости все равно остается ключевой целью.

Об этом говорит и тот факт, что в 2024 году цены на жилье в прошлом году выросли (на новостройки — примерно на 10% - «СП»), несмотря на высокую ставку.

Хотя это объясняется в том числе действием большей части семейной ипотеки в первой половине года и активной покупкой недвижимости теми, кто за последние годы оказался в плюсе в том числе на фоне роста обрабатывающей промышленности и выплат военным по контракту.

В итоге рынок недвижимости никуда не провалился, чего боялись застройщики. В этой ситуации востребованным форматом может оказаться предоставление жилья от предприятия. В советское время это было достаточно распространено.

«СП»: Будет ли жилье в такой форме предоставляться для временного или постоянного проживания?

— Это временное жилье. Его можно предоставлять в рамках механизма распределения после завершения учебного заведения специалистов, к примеру, учителей или медиков. Можно выдавать отдельные студии или квартиры с несколькими спальнями, если у специалиста есть семья с детьми. Такой метод может затрагивать предприятия бюджетной сферы, в том числе и муниципальные.

«СП»: Возможно ли организовать альтернативу ипотеке в рамках лизинга жилья, которое в итоге переходит во владение арендатора?

— Если государственная организация, пусть даже муниципальная, предоставляет жилье в аренду, то не совсем понятны перспективы — к примеру, всегда ли это удобно для проживающего.

Теоретически государство может предоставлять лизинг для учителей, медиков и других востребованных специалистов.

Но необходимо создать механизм страхования, особенно для случаев увольнения с работы по разным причинам. Человек приезжает в другой регион и рискует потерять деньги. Все равно при таком варианте возникает привязка к недвижимости, как и в случае с ипотекой.

Выкуп квартиры в рамках лизинга идет в течение периода до 10 лет. Но при лизинге от коммерческой организации проценты будут просто вшиты в цену квартиры. Не надо думать, что получится перехитрить застройщиков.

«СП»: Можно ли хоть как-то извлечь выгоду из лизинга жилья?

— Лизинг жилья с последующим приобретением будет устойчиво работать в удаленных регионах. Сельские врачи и учителя смогут приобрести жилье, постепенно выплачивая его стоимость, так как цены на недвижимость в селах и поселках городского типа могут измеряться только сотнями тысяч рублей.

Если квартира будет стоить около миллиона рублей, то государство вполне может вложить деньги в строительство нового жилья для сотрудников образования, здравоохранения и ОПК.

Но в мегаполисах это не особо рабочая схема. В Москве сотнями тысяч рублей измеряются не квартиры, а квадратные метры. Лизинг будет лишь подпитывать спекулянтов и выдавливать из государства деньги.

Жилье в Москве даже через лизинг будет все равно дорогим, а государству придется на постройку таких квартир тратить много средств. Откроется бездна возможностей для манипуляций.

В крупных городах и даже Подмосковье цены на недвижимость слишком высоки. Жилье стало недоступным для покупки. Не нужно давать никаких поблажек застройщикам, а, напротив, создавать зоны обрушения на рынке, чтобы цены снижались.

«СП»: Способен ли лизинг жилья помешать негативным демографическим процессам в малонаселенных поселках и регионах?

— Лизинг сам по себе не решит проблему нехватки кадров на местах. Он необходим для стимулирования строительства в регионах, экономической активности. Лизинг, конечно, способен повлиять на внутреннюю миграцию, особенно молодых людей, которые планируют работать врачами, учителями, учеными или сотрудниками ОПК. Но без повышения зарплаты мотивации не будет.

У нас даже в удаленных регионах есть много новейших, хорошо оборудованных клиник, где нет никакого персонала, так как зарплаты низкие. Ситуация с доковидных времен не поменялась. Жилье, даже выгодное, не сработает в том месте, где тебе не платят.

«СП»: Можно ли говорить о том, что на данный момент недвижимость остается самым важным активом для россиян?

— Недвижимость лишь отчасти является инвестиционным активом. У россиян достаточно здоровое буржуазное сознание, которое выражается осознании необходимости быть собственником — квартир, дач, частных домов. В жизни всегда может возникнуть негативная ситуация.

В США миллионы людей лишены крыши над головой в том числе из-за высокой стоимости недвижимости и нехватки жилья в собственности. Это очень опасно для любой страны.

Собственность защищает от плохой работы, к примеру. Если нет своей квартиры, то человек не волен выбирать себе место работы. Получается, что гражданин своим стремлением к жилому имуществу борется с рынком по рыночным правилам. Поэтому работники, которые обеспечены жильем, могут уже не соглашаться на низкую зарплату.

В арендном жилье постоянно никто из россиян не стремится жить. Но жизнь в съемном жилье определяется не желаниями, а материальными возможностями. Арендное жилье будет все равно востребовано, потому что промышленный подъем потребует большего числа мигрантов из разных стран, а молодежь даже в крупных городах до приобретения своего жилья будет продолжать жить на съемном.